商业地 专注开发以商场为中心的高品质综合物业， 产策略 只租不售，利用资产租赁及升值来获取收益
拿地 策略
只在经济蓬勃城市的现有繁盛商业区购入大 幅土地；不拿地王，土地价格占项目花费的 20%以下，回报率高于30%；重庆、成都、 西安、武汉、郑州等中西部城市将或为下一 步目标
财务 策略
“零负债”，拉开项目投资周期，减少资金 集中投入。
恒隆广场·上海2001-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
港汇广场 · 上海
位置： 总建筑面积：
购物中心 写字楼 服务式公寓 住宅 建筑设计：
徐汇区徐家汇虹桥路1号 329400m2 120000m2 （6层） 123800m2（51层） 20500m2（18层） 65100m2（34层） 美国凯里恩建筑师事务所
与恒隆广场相比，港汇广场档次略低
引入
港汇广场 · 上海
恒隆广场的主力店楼层分布情况
港汇广场 · 上海
港汇比恒隆广场入住品牌档次稍低，但自开业以来其租金稳步增长，平均增长率超过20%； 港汇广场的商铺租金2010年收入为7.26亿港元，同比增长19.8%。 业态每年都在调整，逐步逐步向高档标准调整。
内地项目累计建筑面积超过283万方，总投资逾337亿港币； 在上海、沈阳、济南、大连、天津、无锡、昆明共计7个城市10个项目； 截止目前已在3个城市开业5个购物中心。
项目
拿地时间 楼面面积（平方米）
开工时间
（预计）营业时间 投资额（亿港币）
恒隆广场·上海
1993.12
213300
1994.11
2001.7
90年代初
进军内地-上海 1992
1997
恒隆重组、成立 淘大置业
出租物业顺周期扩张、 大规模融资
抛售高估资产、储 备大量现金
数据来源：高通智库报告
反周期拿地套 利住宅物业
1999-今
企业战略
整体 战略
出租物业“顺周期”扩张，开发物业“逆周 期”套利。用稳定租金收益来支撑低谷套利 和维持股价，用丰厚的套利收益来推动出租 物业扩张并适时激活股价。
港汇广场·上海2000-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
恒隆购物中心总结
恒隆商业模式：以香港物业开发销售回笼资金，在内地开发投资作为商业持有，获得 租金、物业增值收益，公司财务十分稳健； 竞争核心优势：顶级地段、优秀设计、精致物业、先进管理，公司策略清晰、简单， 但更重要是执行能力和经验，这种优势内地同行是没有耐心学习和模仿的； 企业耐心：2-3年拿地洽谈，3-4年开发，开业初期租金收益4%-5%，三份3年租约计9年 时间商业培育，租金收益达到30%，具有足够耐心培育优质商业物业； 近年来租金收益稳定，受政策、经济环境波动影响较小； 购物中心商铺租金近年来获得20%左右快速增长，增长好于办公市场； 招商策略：以主力品牌为重点带动其他品牌；花足够耐心和时间与主力品牌洽谈合作； 扩张策略：立志进入经济发达城市核心商圈核心地段，由于一线城市机会很难得，重 点在东北、华中、西部二线城市布局，如华中武汉、长沙、郑州，西部成都、重庆、西安， 但局限于土地机会和政府洽谈条件，还在伺机进入。要求土地成本很低，平均楼面价在23000元左右。 针对不同城市开发不同档次，按五级（恒隆广场）和四级（港汇广场）进行组合。
内地项目经营情况
2010年内地租赁业务营业额达到港币19.31亿元，同比2009年增长14,4% （租金主要来自于上海两项目商 铺租金，从2010年6月-2011年6月，不计入2010年6月底开业的沈阳皇城恒隆广场）；
恒隆地产2002-2010年内地租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
内地发展项目
项目
恒隆广场 中信泰富广场
梅龙镇广场
所属商圈
静安（南京西路） 79.8
商圈商铺底层平均租金 （元/平/天）
100
79.8
79.8
港汇广场
徐汇（徐家汇）
67.2
商圈写字楼平均租金 （元/平/天）
9.55 9.55 9.55
8.53
恒隆所属的南京西路商圈商铺租金比全市主要商圈平均租金高43%； 恒隆广场因众多国际品牌加盟，高出所在商圈平均租金25%，高出全市租金80%。
恒隆广场·大连 开业
恒隆广场 · 上海
位置：
静安区南京西路1266号
总建筑面积： 213300m2
购物中心 53600m2 （5层）
写字楼 159700m2（66层、48层）
建筑设计： 美国KPF
恒隆广场 · 上海
恒隆广场的主力店楼层分布情况
恒隆广场 · 上海
恒隆广场的租金收入呈快速增长态势（超过10%），近两年出租率接近100%； 上海恒隆广场商铺租金收入5.13亿港币，同比增长32.8%； 根悉，恒隆在引进LV时给予的扣点条件为至少按营业额的10%扣点，视运营情况扣点率 在10%~25%之间。
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337
1992
港汇广场·上海 开业
1999.12
2001.7
进入天津 沈阳
2005 2006
进入 济南
恒隆广场·沈阳 开业
恒隆广场·无锡 开业
2007 2009 2010
2011 2013
2015
进入上海
恒隆广场·上海 开业
进入 无锡
进入 大连
进入 恒隆广场·济南
昆明
开业
数据来源：恒隆年报及官网
上海恒隆地产及恒隆广场广场购物中心运营案例分析
综述 —租金
恒隆广场、港汇广场作为上海市乃至全国奢侈品的标杆购物中心，在高端商业物业建设及运营具 有重要参考意义。本报告通过资料搜集、业内人士访谈、专业报告等渠道，了解到上述购物中心的租金
运营情况。
1、根据商管公司秦总协助调研到的四个SHOPPING MALL租金数据如下：
60
港汇恒隆广场·上海 1992.12
329400
1995
1999.12
20
皇城恒隆广场·沈阳 2005.9
263800
2006.9
2010.6
35
市府恒隆广场·沈阳 2006.8
113000
2007.4
2011.10
100
恒隆广场·济南
2007.2
152800
2007.12
2011.8
30
恒隆广场·大连
恒隆广场 港汇广场
一楼 二楼 三楼 一楼 二楼及负一楼
上述租金不包括物业费通常为3元/平米·天， 物业费加上租金大约占各店铺营业额的15~20%。
100元/平米·天 60元/平米·天 40元/平米·天 80元/平米·天 50元/平米·天
研究综述 — 商圈
2、根据DTZ2011年11月上海商业市场报告可知：
企业情况
恒隆地产有限公司（股份代号：101） 是恒隆集团有限公司（股份代号：10） 的地产业务机构，前身为淘大置业。为 多元化物业发展公司，主要业务包括香 港多元化地产业务及内地持有型商业综 合项目。截止至2011年6月，公司净资 产达到1149.24亿港币。
1992
地铁上盖住宅 业务为主
90年代前
招商 策略
（1）前期定位目标商户，与目标商户一起设 计。（2）与品牌领导者先谈，由其协助招商。 （3）名牌不追求保底租金，控制营业租金。
恒隆地产2002-2010年租赁物业租金收入情况
数据来源：高通智库报告
从恒隆地产2002-2010年持有物业租金情 况来看，内地租赁业务持续增长，并且租 金收入长期保持两位数增长。内地产生租 金收入的项目主要是上海恒隆广场和上海 港汇恒隆广场
2009.5
171000
2010.9
2015
45
恒隆广场·天津
2005.3
221900
2018.5
2015
32
恒隆广场一期·无锡 2006.12
Байду номын сангаас
109300
2008.12
2013
35
恒隆广场二期·无锡 2009.5
855100
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20
昆明市尚義巷地块
2010
401383
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合计
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2830983