13年1-12月，青岛市内五区写字楼价格小幅上涨，价格上涨幅度为6%；
13年上半年成交量价齐跌，下半年市场转暖，成交“量价齐升”，11月成交量首次突破6万 ㎡； 崂山、市北是青岛市区内写字楼成交的主力，占市内总成交面积的76%；商务氛围成熟的市 南区成交量也较多，商务氛围欠缺的四方、李沧成交量价均较低； 从未来几年来看，受到政府规划支持的崂山海尔路商务区、市北CBD商务区仍将是写字楼成 交的主力区域，量价会持续上涨。
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青岛写字楼2013年市场概况
13年1-12月，青岛市区内共成交写字楼3526套，总面积约28.3万㎡；
市北、崂山为写字楼的主要成交区域，两者占总成交量的85%以上； 72%的成交面积段在100㎡以下，其中60㎡以下占52%，60-100㎡占20%。
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青岛写字楼2013年市场概况
市北CBD
外，高档写字楼、高档住宅最密集
的区域之一。
崂山商务区：以海尔路为轴线，高
山东路沿线
标准规划建设商务一、二、三区， 力争用五到十年时间，建设全国最
香港路CBD
高档次的区域性商务中心区之一。
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青岛写字楼2013年市场概况
青岛GDP总量稳步增长，13年预计突破8000亿大关，进入全国副省级城市十强； 青岛商务环境持续向好，12年总部经济排名全国第8位，对企业吸引程度日益增强。
成以办公为主，辅以商业、休闲、娱乐的
商务综合区。有财富大厦、中商大厦等项 目。 商务三区位于辽阳东路以南、海尔路以 东，深圳路以西，同安路以北，以商务办 公写字楼为主，有名汇国际、城投大厦等 项目。
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崂山区写字楼2013年市场概况
该板块作为新兴写字楼板块，写字楼市场的存量巨大，写字楼成交及价格波动较大；
商务区 发展时间 功能区分
„青岛市最早的写字楼发展地， „现在由最初级的办公市场向高端写字楼市场逐渐发展， „目前的主力办公项目已满足甲级写字楼的标准 „未来将向更高端方面发展。 „目前办公市场已经逐渐饱和。
代表项目
青岛世界贸易中心 国际金融中心 新世界数码港 香格里拉二期 青岛中心 万邦中心 天泰·金融广场 青岛国际发展中心 数码科技大厦 华沃大厦 天宝国际 国际发展中心 国展财富中心 万达·39克拉 诺德广场 卓越大厦 中海·紫御观邸 中兴大厦 欧亚中心
2011年-2013年市区内写字楼市场量价表现
2 1.5 1 0.5 0
成交均价
2011—2013年市区内写字楼整体供应呈增加趋势，下半年供应量低于上半年供应量； 写字楼成交情况下半年好于上半年，13年下半年成交是上半年的2倍；
12年以前成交价格较为平稳，12年下半年成交均价有较大增长，比11年同比增长16.8%。
香港中路
1995年至今
海尔路
2006年至今
„海尔路写字楼是在香港中路板块逐渐向顶级配置发展时 逐渐兴起， „目前因环境较好，租金较低，开始吸引企业入驻，写字 楼级别较低端。 „未来随着办公环境逐渐利好，将形成一定的办公规模。
中央CBD
2008年至今
„ 2008年万达·39克拉上市，引发市北CBD的办公热潮，市 北CBD也是市北区政府着力打造的办公区域，政府支持明显 。 „目前办公气氛较差，但租金低，交通利好，以及近期办 公的集中上市，未来将形成良好的办公氛围，是其主要的 优势
08年
09年
10年
11年
12年
13年
北京 上海 广州 深圳 南京 杭州 天津 青岛 成都 武汉
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青岛写字楼2013年市场概况
万平米 200 150 100 50 0 2011年上半年 2011年下半年 2012年上半年 2012年下半年 2013年上半年 2013年下半年 供应量 成交量 47.85 11.86 1.49 102.28 8.02 1.45 91.85 8.15 1.41 168.35 44.12 1.68 96.81 9.68 1.58 161.26 20.08 1.74
物业类型 建筑面积 绿化率
写字楼 9.11 万㎡ 37%
开盘时间
物业公司 主力户型 成交均价
2012/5/28
仲量联行 200-1200平 米
交房时间
物业费 标准层面积 2. 2万
2014年
9.85元/平方 米·月 1200平米
大荣中心是崂山商务区最高端写字楼 之一，均价达2２万/㎡； 截止13年11月，大荣中心销售周期为 18个月，月均去化346㎡，整体去化 率仅为30%； 产品配比为200㎡—800㎡为主，面积 段较大； 销售状况反映高端写字楼需求集中在 市南沿海一线，其它区域写字楼走高 端战略存在明显缺陷。
文岭路与石岭路路口 13594.72㎡ 4.6 2012年7月22日 戴德梁行(物业顾问) 50-150平米
物业类型
建筑面积 绿化率 交房时间 物业费 标准层面 积 1.5万
写字楼 88035.82㎡ 35.2% 2013年年底 A栋：7元/㎡，B栋： 3元/㎡ 1300平米
截止13年底，名汇去化率达80%以 上，均价１.５万／㎡； 成交面积在50-100㎡，中小户型 受市场认可程度高，剩余产品多 为100㎡中大面积产品；
青岛08-13年GDP增长（亿元）
9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
7302 8010
2012全国主要城市总部经济排名
85.6 83.2 76.2 73.2 71.0 69.3
6615 5666 4436 4890
63.2
56.8
51.2 49.4
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青岛写字楼市场发展阶段
香港路CBD：青岛最早最成熟商务区 之一，甲级写字楼林立，办公氛围 成熟，是青岛最重要的商务中心。 市北CBD：用地面积为2.46平方公里， 规划人口5.4万人，建筑面积约500 万平方米，是目前市内可供开发建
设面积最大的商务用地。
崂山商务区
山东路沿线：香港路CBD的重要补充， 已成为已成为除香港路、东海路之
崂山海尔路商务区典型项目
物业名称 总建面 （㎡） 8.8万 标准层/ 面积段 55-1200 ㎡ 700-1200 ㎡ 租金/售价 售：1.5万/ ㎡ 售：2.1万/ ㎡
名汇国际
大荣中心
16.8万
鹏丽南华
16.6
40-400㎡
1.2万元/㎡
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崂山区写字楼典型案例—名汇国际
项目位置
占地面积 容积率 开盘时间 物业公司 主力户型 成交均价
爆发阶段
2010年
成熟阶段
98年前后商住楼发展 达到高潮，市场供应 爆发式增长 市场特点：产品单一、 面积偏大、功能配套 不全、物业管理落后
香港路CBD累计施 工300万方，同期 挖槽销售面积32万 方 市场特点：写字楼 市场完成从启蒙到 放量，供需饱和到 品质提升
市北CBD获批动工， 崂山、城阳等商务 区也初现端倪 市场特点：甲级写 字楼不断涌现，市 场出现质变并竞争 加剧
中国经济预期可以实现平稳发展，但经济增速可能略低于今年。
——中国社科院《经济蓝皮书》 市北区16大重点签约项目开启广阔前景，现代商务中心“楼宇经济”首次走上推介会，一 座座现代高端产业园区“蝶变”升级。
——《市北招商引资高奏凯歌 16大重点项目签约》
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写字楼市场小节
结论2：市区内待售量大，静态存销比高，去化难度大
从总体看，市区内２０１４年写字楼待售量大，合计突破125万㎡，总体静态存销比高达 46。 从待售面积看，市北区（包含原四方）待售面积最高，近60万㎡，占市区内总待售的48%； 其次为崂山区，为32.2万㎡，占总待售量的26%。 从静态存销比来看，新市北静态存销比均较高，去化难度大。
1400000 1200000 1000000 800000 600000 100.0 80.0 60.0 40.0 20.0 市南区 229378.73 57.9 市北区 488741.81 81.1 四方区 106648.28 79.2 李沧区 105964.34 93.7 崂山区 321890.93 21.8 合计 1252624.09 46.0 0.0
万邦、凯悦中心等甲 级写字楼入市 知名物业公司入驻， 写字楼水平提升
2010年后
香港路、CBD写 字楼层出不穷 崂山、西海岸等 商务氛围渐浓
ห้องสมุดไป่ตู้
萌芽阶段
1995年
需求行业：石化、 银行、保险、电 信等垄断性行业 市场特点：市场 商务观念淡薄， 办公需求多存在 垄断性行业
起步阶段
2000年
发展阶段
2005年
1995年之前青岛不存在真正意义上的写字楼，后来随着 经济的不断发展，写字楼市场日益成熟，逐渐演变为现 有四大商务区的市场格局。
1995-2000年
开始出现满足办公需 求的商住楼 地理位置优越的住宅 物业开始应用于办公
2000-2005年
香港路大兴土木， 写字楼开始放量 市场得到快速消化
2005-2010年
容积率
开盘时间 物业公司 主力户型 成交均价
绿化率
交房时间 物业费 标准层面 积 1.3万
--40-80
3元·月/平
1300平米
认可程度高，剩余产品
多为70㎡以上中大面积 产品；
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崂山区写字楼典型案例—大荣中心
项目位置 占地面积 容积率
海尔路与银 川东路交汇 处 16805㎡ 3.7
青岛市写字楼及公寓市场调研报告.
撰写：荣置地 2014.01
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Part1. 写字楼市场
青岛写字楼市场发展阶段 青岛写字楼2013年概况 崂山区写字楼2013年概况 崂山区写字楼典型案例 写字楼市场小结