因此得出本项目高层5500元/平米（套内）、4675元/平米（建面）；别墅9400 元/平米；容积率1.5的洋房6300元/平米（套内）、5670元/平米（建面）；容积率 1.2的洋房6700元/平米（套内）、6030元/平米（建面）。
典型参考项目目前销售均价
项目 万科朗润园 旭辉朗香郡
东原香山 万科渝园
楼盘 东原香山（一期）
龙湖悠山郡 华港翡翠城
江与城 万科朗润园 金科十年城
典型中高端项目分物业容积率参考
建筑形态
容积率
楼盘
联排、独栋
0.56
万科渝园
联排、类独栋
0.6
奥山别墅
5+1洋房
1.3
旭辉朗香郡（一期）
4+1洋房
1
旭辉朗香郡
33F高层
5.1
银鑫莲花半岛
12F、33F高层
3.8
保利高尔夫豪园
建筑形态 联排、合院
Step four：地块拆分研究
A地块用地拆分研究
物业组合模式初判
通过对A地块经济技术指标的初判（地块面积较大，容积率1.5）， 地块可进行多种物业形态的组合：
单一物业 高容积率洋房社区
两种物业组合模式 别墅+高层 洋房+高层
三种物业组合模式 别墅+洋房+高层
满足容积率的前提下，对物业组合进行经济测算
物业组合模式
单一洋房社区
通过对地块的分析和解读，考虑将地块打造成为纯洋房社区，由于一般洋 房社区容积率为1.2，如果本地块要满足1.5的地块容积率，可以提高洋房 的楼层，如5+1、6+1、7+1电梯洋房，因此针对此种方案进行测算：
净利润率=25.75% 利润额=31979万元
物业组合模式
别墅+高层组合
联排 5+1、6+1 6+1、7+1
33F高层 17F、23F、32F
容积率 0.69 0.55 1.32 1.42 4.9 4
6、结合本项目的现状条件，对区域内可比项目的销售价格进行修正，得出本项目目 前可实现的销售价格，进行经济测算；另外，测算中，从经验值设定高层按照15% 的公摊率、洋房10%的公摊率、别墅零公摊计算；
其中： A、B是已知各类物业既定容积率 X、Y是未知各类物业的占地面积
模 型 二
其中：
此种模型是在三种及以上物业组合模式用应用，在模型 中，将高端产品和中端产品化为两个整合组团，利用同 时增减用地比例，测算出满足容积率的情况下，高端组 团和中端组团分别的占地面积，再利用模型一分别测算 别墅、洋房和高层、小高层各种物业分别的占地面积
设定了假设条件后，
Step three：模型说明
研究模型
在研究过程中，在既定容积率的情况下，不同物业组合模式应用了不同研究模型。 其中，两种物业组合应用“二元一次方程式”模型进行测算；三种及四种物业组 合模式，则应用了“占地组合增减模型”进行测算
AX+BY=总建筑面积
模 型 X+Y=总用地面积 一

销售均价 6400 6800 10000 9800
修正因素
扣除600元装修成本和300 元品牌溢价
扣除300区域成熟度和200 元景观价值
扣除300元交通便利和300 元品牌溢价
扣除400元品牌溢价
修正后价格 5500（套内） 4675（建面） 6300（套内） 5670（建面）
9400（套内）
说明：此价格仅做经济测算之用，不作为最终的销售价格建议；
说明：设别墅占地面积=X，高层占地面积=Y
0.65X+5.0Y=333225
X+Y=222150
计算得出： 别墅占地面积：X=178742平米 占地比例：80% 高层占地面积：Y=43408平米 占地比例：20%
净利润率= 23% 净利润额=32829万元
物业组合模式
洋房+高层组合 说明：设洋房占地面积=X，高层占地面积=Y
首先，弄清用地拆分的“三大”原则：
1、容积率必须用完； 2、利润率和利润额最大化的最优产品组合； 3、甲方目标（利润？速度？销售周期？运作安全？）
Step one：仔细分析已知的信息
案例基础信息：
假设在空港新城有一个项目，已知的指标如下：
1、项目总占地面积358891.5㎡，项目被两条市政道路分割成A、B、C三块地；
5、根据市场上典型的项目数据以及经验来看，联排别墅在0.55-0.7之间较为普遍；而 花园洋房的容积率一般在1-1.5之间，洋房产品中5+1以下的产品一般在1-1.2，6+1、 7+1产品一般为1.5左右；高层项目容积率3.0-5.0比较普遍。
结合地块和市场两个方面因素，设定别墅组团容积率0.65、洋房组团1.2和1.5、高层 组团容积率为5.0，进行用地拆分测算；
2、A地块占地面积222150.3㎡，容积率1.5，建筑面积333225.45㎡；B地块占 地面积43681.7㎡，容积率2.0，建筑面积87363.4㎡；C地块占地面积93059.5， 容积率1.5，建筑面积139589.25 ㎡；
地块示意：
A地块
B地块
C地块
未知指标分析：
1、未知项目的建筑密度； 2、是否有相关限制性条件，如道路退线、市政绿化用地、建筑限高、有无高压 走廊等； 3、未知项目的商业规划体量和车库配比条件； 4、未知土地成本； 5、三地块容积率是否可以平衡；
1.2X+5.0Y=333225
X+Y=222150
计算得出：
洋房占地面积：X=204612平米 占地比例：92% 高层占地面积：Y=17538平米 占地比例：8%
净利润率= 20.93%
净利润额=27436万元
物业组合模式研究结论
组合 别墅+高层 洋房+高层 别墅+洋房+高层
1.5纯洋房
占地比例 别墅80% 高层20% 洋房92% 高层8% 别墅42.5% 洋房42.5% 高层15% 别墅54% 洋房30% 高层16% 洋房100%
需要及时与开放商沟通、确认！
相关基础信息分析透彻后，
Step two：设定假设条件
设定假设条件：
1、设定地块综合建筑密度≤30%（参考东原香山建筑密度）； 2、由于未知土地价格，故方案中设定固定地价为150万/亩（参考区域近段时 间成交地价）； 3、不考虑地块的限制性条件； 4、不单独考虑商业和车库面积，将其面积涵括在住宅面积之中；
通过测算，A地块在以上组合模式中； u1.5纯洋房社区利润率最高，达到了25.75%； u别墅+高层组合利润额最高，达到了32829万元；
利润率 23% 20.93% 20.66% 20.51% 25.75%