房地产开发与经营第四章
房地产开发用地的获取
主要内容
1. 土地使用权获取的方式。 2. 土地征收、征用以及拆迁安置补偿。
学习目标
1. 掌握本章所涉及的概念、招牌挂出让的基本程序。 2. 熟悉土地征收（用）的拆迁安置补偿的有关内容。
一、土地使用权的获取
获 取 的 主 要 渠 道
土地出让
市场机制 土地转让
转让人享有土地使用权的处分权；转让双方都只能在 原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行。
必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续。 转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收。 土地使用者不得非法转让土地。
依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
4. 国有土地使用权转让的内容
竞买
文件移交
签订合同
签订合同，并支付规定数额的土 地出让金
持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
登记领证
10. 出让合同
（1）类型
宗地出让合同 成片开发土地出让合同
划拨土地使用权补办出让合同
（2）内容
出让方及受让人的姓名或者名称、地址；
出让土地使用权的坐落位置、宗地号、面积、界址及用途； 土地使用年限及起止时间，土地使用条件；
（二）土地使用权转让 1. 含义 当前用地者之间通过出售、交换或赠与等方式转让 土地使用权的行为过程。
出让
地方政府
土地使用权
用地者
转让
用地者
土地一级市场
土地二级市场
2. 土地使用权转让的特征
以土地使用权出让为基础 需要具备一定的条件
平等民事主体之间的民事法律行为
转让的同步性
3. 土地使用权转让的一般条件
领取招标文件
投标
开标、评标和定标
签订合同
登记领证
8. 拍卖出让程序
载明事项：拍卖时间、地点、标的基本情况、 用地要求、展示时间、地点及手续和其他事项 等。
发布拍卖公告
领取拍卖文件
持证申报登记，领取文件资料和 竞买牌号，交纳保证金
最高应价以拍卖主持人落槌或其 他方式确认 ，签署成交确认书 签订合同，并支付规定数额的土 地出让金
（1） 权利和义务的规定
国有土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、 义务随之转移给新的受让人。 （2） 土地使用权年限的规定 有效使用年限＝原合同规定使用年限－已经使用年限。 （3） 转让价格的相关规定 土地转让中应进行评估，地方政府有优先购买权和平抑 地价权。
5. 国有土地使用权转让的方式
交付土地出让金的数额、期限及付款方式 ；
交付土地的时间，转让、出租和抵押土地使用权的条件， 不可抗力对合同履行造成影响的处置方式 ；
规划设计要点，项目建设进度及竣工时间 ；
市政设施配套建设义务，使用相邻土地和道路的限制 ；
违约责任，合同适用的法律及合同争议的解决方式等。
参见出让合同样本，总结出让方和受让方的权利和义务。
出售 交换 赠与 土地使用权作价入股 企业收购、兼并或合并等
（1）出售
买卖双方当事人等价有偿行为。 合同的标的是国有土地使用权。 土地使用权的转移以登记为要件。
（2）交换
本质是权利交易。
标的的双重性。
双方的权利和义务具有相同性。
（3）赠与
一种无偿、单方的行为 ，可以对赠送的土地 使用权设置附加条件 。
行政划拨
出租或抵押渠道
其 他 取 得 渠 道
入股联营或收购兼并渠道
国 有 土 地 使 用 权 集 体 所 有 土 地 的 使 用 权
与农村集体经济组织联营 或收购兼并渠道
（一）土地使用权出让
1. 含义
国家以土地所有者身份将土地使用权在一定年限 内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土 地出让金的行为。
所有权：国家
土地
使用权
出让 地方政府
用地者
2. 土地使用权出让的特征
土地所有权与使用权分离 受让主体的多样性
有偿有期限性
计划性
3. 土地使用权出让的基本原则
国家主权神圣不可侵犯原则 平等、自愿、有偿原则
所有权与使用权分离原则
合理利用土地原则
4. 土地使用权出让年限 用地类型 居住 工业 年限 70年 50年
2006年7月30日，国土资源部公布《招标拍卖挂牌出让国有土地使 用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》，并自2006年8月1 日起实施 .
三种出让方式的比较 招标 底价是否公开 底价由谁确定 交易决策组织 报价方式 不公开 招标委员会 招标委员会 填写投标书 拍卖 不公开 拍卖委员会 拍卖委员会 举牌 挂牌 公开 委托人 委托人 交易中心电脑报 价 可多次 ≥1人
报价次数
竞买（投）人数
一次
≥3人
多次
≥2人
公告发布地点
公告期限 公告发布方
交易中心、互联 网、报纸
— 委托机构
交易中心、互联 网、报纸
拍卖前不少于30 日 委托机构
一般在交易中心 和互联网
不少于30日 委托机构
6. 土地出让的一般程序 拟定方案
正式报批
缴纳投标或竞 买保证金
签订成交确认书
组织实施
获取出记发证
领取国有土地使用 权证书
出让方角度
受让方角度
7. 招标出让程序
发布招标公告或通知
公开招标或邀请招标 招标书、投标书、土地使用和规划条 件及土地使用权出让合同等 投入密封的投标书于标箱，交付 投标保证金 开标、验标 、评标和定标 ，发出 中标通知书 签订合同，并支付规定数额的土 地出让金 持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
教育、科技、文化、卫生、体育 50年 商业、旅游、娱乐 综合或其他 40年 50年
依据： 《中华人民共和国城市房地产管理法》
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 提示：注意使用期限届满的后续问题的处理
5. 土地使用权出让方式
出让方式的演变
出让方式
依据
协议、招标、拍卖 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 招标、拍卖或挂牌 不再实行协议出让 国土资源部第11号部令 （2002年7月1日起执行） 国土资源部第71号部令 （2004年8月31日起执行）
举行拍卖活动
签订合同
登记领证
持《付清地价款》的凭证，办理 登记和领取证件
9. 挂牌出让程序
发布挂牌公告
提交文件：竞买申请书、营业执照、法人代 表证明书、法人代表身份证复印件，履约保 证金，领取竞买标志牌 竞价最高者，与土地整理中心签 订《挂牌成交确认书》 土地整理中心向土地利用中心移 交项目文件
竞买人申请并 提交有关文件