土地使用权转让给受让方，而让受让方支付相应 的出让金。
▪ 根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下
列用途确定： ▪ 居住用地70年; ▪ 工业用地50年; ▪ 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年; ▪ 商业、旅游、娱乐用地40年; ▪ 仓储用地50年； ▪ 综合或者其他用地50年。
第二节 出让土地使用权的获取
一、土地使用权出让概述 1.含义
土地使用权出让是指国家将国有土地使用权 在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者 向国家支付土地使用权出让金的行为。
2.基本特征
➢ 土地出让的主体：土地的所有者——国家。 ➢ 土地出让的客体：城镇国有土地。 ➢ 土地出让的内容：土地出让方将一定年限的国有
▪ （一）国家机关用地和军事用地； ▪ （二）城市基础设施用地和公益事业用地； ▪ （三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础
设施用地；
▪ （四）法律、行政法规规定的其他用地。
二、划拨土地使用权的主要流程
预审
1.划拨土地使用权获取 的主要步骤
申请
《国有土地使用证》是 取得划拨土地使用权 的唯一证明。
院代表国家行使；
集体所有制： 乡（镇）、村农民集体；
房地产开发企业获取建设项目用地主要有 三种方式，即出让、划拨和转让。其中出让和 划拨属于土地一级市场行为，转让属于土地二 级市场行为。
房地产开发企业在获得房地产开发项目用 地，并相应取得土地使用权之后，要进行项目 的前期工作，其中包括申请、获取项目的三种 许可证（《建设规划许可证》、《建设用地许 可证》、《施工许可证》）。
第四章 房地产项目用地的获取
本章主要内容
▪ 第一节 划拨土地使用权的获取 ▪ 第二节 出让土地使用权的获取 ▪ 第三节 转让土地使用权的获取 ▪ 第四节 集体所有土地
政府
开发商
中国大陆现行土地制度——公有制
全部土地都为 社会主义公有制
全民所有制（国有土地）
集体所有制（集体土地）
全民所有制：所有权属于国家代表的全体人民，具体由国务
3.出让土地使用权的基本类型
▪
青苗补偿费标准：在征用前土地上长有的青苗，因征
地施工被毁掉的，应由用地单位按照在田作物一季产量、
产值计算，给予补偿。具体补偿标准，应根据当地实际情
况而定。对于刚刚播种的农作物，按其一季产值的1/3补
偿工本费，对于成长期的农作物，最高按一季产值补偿；
对于粮食、油料和蔬菜青苗，能够得到收获的，不予补偿
▪ (1)房屋补偿费(房屋重置费)：用于补偿被拆迁房屋所 有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按
平方米单价计算。
▪ (2)周转补偿费：用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房 或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁
房屋住户的人口每月予以补贴。
▪ (3)奖励性补偿费：用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助 房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆 迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民 政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。
第一节 划拨土地使用权的获取
一、划拨土地使用权概述
1. 含义 划拨土地使用权，即通过行政划拨方式取得
的土地使用权。是指经县级以上人民政府依法批 准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将土 地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土 地使用者的行为。（土地一级市场）
2.基本特征 ①划拨土地使用权的取得具有行政性。 ②划拨土地使用权具有无偿性。无需支付土地出
让金，补偿、安置等费用只是对原先土地使用 者的损失和重新安置的补偿。 ③划拨土地使用权具有无限性，但土地所有权人 可以根据需要收回土地使用权。 ④划拨土地使用权的流转具有限制性，但不得转 让、出租和抵押。
3.划拨土地使用权的基本类型
▪ 根据《中华人民共和国土地管理法》第五十四条 规定建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿 使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以 上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
审查 批准
登记发证
2.划拨土地使用权获取过程中涉及的各主要利益主体 及相互关系
划拨土地使用权获取过程中，主要涉及三方的利 益关系：政府、划拨土地使用者和原土地使用者。
政府
行政关系
不收取任 何地租性 质的收益
土地使用者 利益关系 原土地使用者
补偿、安 置费用
划拨土地使用权过程中三个主体密切联系。
三、划拨土地使用权获取过程中的主要成本和税费
每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收
前三年平均年产值的十五倍。
▪ 特别提示：土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地 被征收前3年平均年产值的30倍。
▪ 《土地管理法》规定，被征用土地，在拟定征地协议 以前已种植的青苗和已有的地上附着物，也应当酌情给予 补偿。但是，在征地方案协商签订以后抢种的青苗、抢建 的地上附着物，一律不予补偿。被征用土地上的附着物和 青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。
，不能收获的按一季补偿；对于多年生长的经济林木，要
尽量移植，由用地单位支付移植费，如必须砍伐的，由用
地单位按实际价值补偿，对于成材林木，由林权所有者自
行砍伐，用地单位只付伐工工时费，不予补偿。
▪
拆迁补偿费是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋
的所有权人或使用人支付的各种补偿金。
▪ 拆迁补偿费主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补 偿费三方面。
划Hale Waihona Puke 土地使用权获取过程中的主要成本和 税费，主要是指划拨土地使用者给予原土地 使用者的补偿和安置费用。包括： ➢ 土地补偿费 ➢ 安置补助费 ➢ 地上附着物及青苗补偿费 ➢ 拆迁补偿费 ➢ 其他费用
▪ 中华人民共和国土地管理法第四十七条规定：
▪
征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费
以及地上附着物和青苗的补偿费。
▪
征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平
均年产值的六至十倍。
▪
征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口
数计算。（需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地
数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计
算。）每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，
为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，