宏观
关键词：宏观调控
2004年以来，中央动员了9个部委，启动了税收、土地、 金融、行政四大手段调控房价。去年国家还颁布了 “70，90”的政策，今年央行又先后6次加息，3次上调 存款准备金率。在面对房价还不断上涨的今天，国家 可能会出现更严厉的政策如：全现房销售.
天津房地产市场
4000
3000
2000
天津房地天津商品住宅价格上升到最高点为5106元/平方米；步入2007年以 来，价格持续走高，4月份表现得尤为明显，4月价格达到5443元/平方米，环比3月 上涨3.89%，同比增幅达到11.20%。
2006-2007年天津商品住宅成交价格走势图
尚达信观点
天津的市场就是全国的市场，随着天津城市的发展，将会有越来越多 的人来到这个城市。从而形成像深圳或上海一样的购买力。 从房地产市场投放量上看，未来的几年将会形成小户型的天下，而大 户型特别是160平米以上的大户型将成为稀缺产品。 从销售量上分析，未来的天津市场交易量持续走高，五年内将达到年 成交1500万平米。 从价格走势上分析，在今年下半年，天津地段好或是环境好的房价将 会突破10000元大关。优质房源将会保持每年10%的速度增长。
消费群体
天津层次需求多样、数量庞大的消费群体。根据收入多少和工作类别，大致分为以下类别
客群类别 大中企业普 通员工 行政事业单 位职员 机关中层管 理人员 企业白领阶 层 机关领导干 部 大中企业高 管
私企业主
商界领袖
文化精英
外籍人士
各方投资客
家庭年收入 消费目标
10万
购买居住
10万
购买居住
15万
消费者
关键词：存款余额\人均收入
家庭户均人口数：3人 家庭户数为：335万
城镇居民人均住房建筑面积：26平方米 人均可支配收入：14000元 人均储蓄款：2.5万元 常住人口：1050万 私营业主：15000元/月
企业高管：8000元/月(大型国企及外企管理层、高薪行业、 工程师等)
资料来源：天津统计信息网
大悦城项目提案
非常感谢各位领导能给我们提供这样一个机会，让我们 参与到本项目中来。在对本项目的初步的理解下，我们 在此提出一个新的营销模式——《体验式终点营销案》， 敬请各位领导指正。
•市场
继续向好，压力依然
宏观
关键词：中国第三极
80年代——深圳，珠三角经济圈 90年代——上海，长江经济发展圈
费用（元／月） 50 200 50 200
2000 100 300 200 500 500 1200 100 600 6000元
购买力
关键词：
年收20万\月消费6000
• 按中产阶层月收入分析，家庭年收 入在20万元以上。理论上进行分析， 支付25万的首期款。假设除去基本消 费外再无其他花销，则用于月按揭的 款项达到14000元。
购买欲望
关键词：刚性需求
天津３０岁人口约为112万，已进入婚育年龄，有购房需求。按户均 77.4平米考虑，市场需求约4000万平米。结合宏观数据分析，市场需 求量还很大，刚性需求将刺激房价继续上扬。
支出事项 水 电
煤气 居住费
伙食 家庭座机费 ２人手机费
医疗费 教育 娱乐
养车费 交通
服装费 合计
品牌形象、人文环境、综合品质、交通配套、价格、 总价、居住成本
人文环境、品牌形象、综合品质、交通配套、价格、 总价、居住成本
品牌形象、交通配套、人文环境、综合品质、居住 成本
投资回报、居住成本、交通配套、价格、总价、综 合品质
需求面积 40-100 40-100 80-120 80-120 120-160 120-160 120-200 160以上 -------50-100 ---------
1000
0 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 开工面积(万平方米) 2135.6 2562.72 2865.55 3470.57 3500 竣工面积(万平方米) 746.4 895.68 1108.13 1479.22 1500 现房销售面积(万平方米) 564 786.5 847.03 938.02 1041.2
关键词：地产数据
2006年，开工面积3500万， 竣工面积1500万，销售1050万。 2007年，全年安排房地产新开 工面积2100万平方米，房地产 竣工面积1700万平方米。其中， 中心城区新开工面积为1087万 平方米。当年竣工并投向市场 的小户型将达到14万套。
资料来源：天津统计信息网
2006年至2010总建筑面积为7000万平方米，住房总量为68万套至99万套，其中， 中心城区及外围组团地区建设住宅建筑面积为3900万平方米，小户型约占30万 套。
现在——天津，环渤海经济圈 环渤海经济圈区域未来将成为中国经济发展的第三 引擎。环渤海经济圈在我国经济发展中的作用举足 轻重，经济总量约占全国的1/5，它的发展既是区域 发展问题，更是关联全国的战略问题。
宏观
关键词：天津的战略位置
2006年3月份，国务院审定同意天津城市发展规划，要把 天津建成国际港口城市、北方经济中心、生态城市；6月 初，国务院下发《推进天津滨海新区开发开放有关问题的 意见》，正式批准天津滨海新区成为全国综合配套改革试 验区；天津滨海新区被纳入国家发展战略，使天津顺理成 章地成为中国北方经济的增长极，同时跃升为环渤海地区 和北方地区经济发展的“龙头”。
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
价格、综合品质、交通配套、总价、品牌形象、人 文环境、居住成本
品牌形象、综合品质、人文环境、交通配套、价格、 总价、居住成本
综合品质、品牌形象、价格、总价、人文环境、交 通配套、居住成本
品牌形象、综合品质、交通配套、价格、总价、人 文环境、居住成本
购买居住
20万
购买居住
30万
购买居住
50万
购买居住
50万
购买居住
200万以上 购买居住
200万以上 -------------------
购买居住
购买居住 租赁居住
投资
购房消费心理特征
总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品 牌形象、人文环境
总价、价格、交通配套、居住成本、综合品质、品 牌形象、人文环境