平台二：好房众筹
模式五："彩票型"众筹
彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动， 并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。
案例：苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100 ㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。
众 筹 收 益：
模式六："REITs型"众筹（房地产信托投资基金）
定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需 在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。由于 政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。
案例：石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目， 且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多 家单位确定合作关系，并约定2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元 /㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发 建设等各个阶段。
此种类型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。
案 例： 2014年12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒
店式公寓众筹项目，以"度假地产合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式 公寓参与房产众筹，筹资目标388万。 根据要求，投资者支付5-20万元。 获得以下四项收益： 1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权； 2）两年内每年年化7%的房产租金收益； 3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益； 4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。 项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策 是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。
3）资金支付渠道费：为保证众筹资金安全，众筹项目项下资金均通过第三方 支付公司代为划转，由此产生的支付渠道费由项目发起人负担。项目众筹成 功后，众筹网将扣除项目众筹总金额的1.5%作为资金支付渠道费，并支付给 第三方支付机构。如众筹项目不成功，则不收取该笔费用。
4）在众筹网上发起的项目，应明确具体的开始时间和结束时间。截止项目结 束时间，如项目众筹金额低于预定众筹金额，则项目众筹失败；如项目众筹 金额等于或大于预定众筹金额，则项目众筹成功。
2015年7月9日：在北京发起成立“中关村股权众筹联盟”，包括京东众筹、 牛投众筹、众筹网、中关村股权交易服务集团、大河创投等80家股权众筹 机构开始探索“行业自律的技术标准”。
2014年12月18日：《股权众筹融资管理办法（试行）》（征求意见稿）》， 对股权众筹融资的发行方式、投资者、融资者等作出规定。
由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与 《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度， 要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。
第三章 房产众筹平台
平台一：众筹筑屋
众筹筑屋2015年1月23日正式上线，由众筹网与国内首个类型化社区互 联网定制平台万通自由筑屋合作共建的房地产互联网金融平台。
但对于规模较大、要求较高的项目，项目发展可能会出现失误，并出现长期 拖延。创新者和资助者的关系还不确定。资助者扮演着慈善家、投资者和客 户的角色。当承诺的回报无法如期实现时，资助者会感到不满。
总结
定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制 之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开。
案例：2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地 块。项目以"一平方米"作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、 债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹。
众筹过程：
条件
结果
收益
通过金融产品设 计，避免投资者 与开发商直接接 触，规避集资建 房的法律风险
案例：2014年11月，平安好房、平安不动产联合万科推出"平安&北部万科城" 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。
众筹过程：
1.条件：以216套房源作为标的，每套房产认购众筹金额为5-13.5万元。 2.收益：投资者收益由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价 近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。 3.退出：在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者将决定是否置业。如果 选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应 的现金收益。
案例：2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹 项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元。
众筹过程：
条件
1. 众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品 房为标的
2. 88份众筹份额于2小时 内认购完毕
收益
1. 最终认购的投资者将获 得5%的工银瑞信产品 现金收益
房产众筹方案汇报
目录
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众筹概念 房产众筹模式 房产众筹平台 产业园房产众筹方案
第一章 众筹概念
众筹概念
众筹译自crowd funding，即大众筹资。当代众筹指通过互联网和社交 网络传播的特性，让中小微企业、艺术家和个人对公众展示他们的公 司、创意或项目，获得所需要的资金完成融资目标。
众筹平台
发起人
支持人
众筹规则
筹资项目必须在发起人预设的时间内达到或超过目标金额才算成功。 未达成：没有达到目标的项目，支持款项将全额退回给所有支持者。 达成：支持者将得到发起人预先承诺的回报。 众筹网站仅作为项目发起平台，不承担回报发放、项目执行等责任，
仅仅负责项目审核，筹款发放的责任。
众筹流程
众筹分类
类型
介绍
代表网站
股权众筹
投资者对项目或公司进行投资，获得其 一定比例的股权。
拍拍贷、人人贷
债权众筹
投资者对项目或公司进行投资，获得其 一定比例的债权，未来获取利息收益并 天使汇、大家投 收回本金产 品或服务。
点名时间、众筹网、追梦网
捐赠众筹 投资者对项目或公司进行无偿捐赠。 微公益、国外众筹网
对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹， 通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去 化、改善项目现金流的目的。
在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买 物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业 相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销 售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年 的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策 是否退出项目等问题。
2.项目的优先选房权和优 惠购房权（给与购房补 贴，三档的补贴金额分 别为493元/㎡、1245元 /㎡和2453元/㎡）
退出
1.项目不设封锁期，在认 筹期结束后（即建设期至 选房期），投资者均可随 时退出。
2.选择退出的投资者，可 获得按活期存款利率计算 的投资收益。
模式三："定向类"众筹
定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确 定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定 向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。
众筹构成
通常需要有项目发起人（筹资人）、支持人（投资人）和众筹平台三部分组成。
发起人：有创造能力但缺乏资金的人。 支持人：对筹资者的故事和回报感兴趣的，有能力支持的人。 众筹平台：连接发起人和支持者的互联网终端（国外：Kick starter、
IndieGogo 国内：点名时间、大家投、天使汇、众筹网等）
性质：酒店式公寓。 面积40-90平方
即将开始项目--旅游地产
众筹网项目发起规定：
1）项目发起人：在众筹网平台注册并发起众筹项目的单位或个人；
2）保证金：项目发起人在众筹网平台发起的项目，由众筹网作为代收款方， 收取项目投资人基于项目投资明细单而支付的众筹金额。项目众筹成功后， 众筹网留存项目众筹总金额的30%作为保证金，在项目发起人兑现对项目投资 人的回报承诺后，众筹网将该保证金返还给项目发起人。如果项目发起人未 兑现对项目投资人的回报承诺，则众筹网有权直接支配该保证金以用于兑现 对项目投资人的回报承诺。
以平安好房为代表的融资开发类众筹，在拿地后即展开，可融得资金规模较 大，能在较大程度的解决开发商最为关注的"客户+资金"两大问题，或将成为 未来房地产众筹发展的重点方向之一。
其它模式，虽然众筹介入的阶段不同，但所能筹集的资金规模较小，本质上 更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段， 难以真正解决开发商的融资难题。
模式四："购买型+理财型"众筹
通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收益+高额 浮动收益"吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出 时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则 牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。
“购买型+理财型众筹”参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺 参与者"基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格"的收益模式，众筹期间基本上 均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。
目前，平台上已经汇集了住宅公寓、旅游地产、商业商铺等多个众筹 项目。
已成功项目4个：
成功项目：
众筹中项目2个：
即将开始项目9个：
性质： 住宅 公寓
性质： 商业 综合体
即将开始项目9个：