众筹建房模式研究企业1组2015.2.11参与人员：沈晓玲，CRIC研究中心研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究杨晶晶，CRIC研究中心研究员，擅长房地产企业研究陈桢颖，CRIC研究中心助理研究员，擅长房地产企业研究前言对中国市场而言，“众筹”是个舶来品，起源于美国，最初是为满足创造者实现梦想的资金需求。

2012年，美国Fundrise网站众筹的概念注入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式，在为房地产项目销售提供新的销售途径之际，也带给投资客户一种低成本理财方式。

2014年，房产众筹在中国如雨后春笋般出现，由点及面，迅速铺开。

从个人到房企、再到互联网金融陆续参与进来，众筹概念从年初唱到年尾，并延续至2015年。

随着房产众筹模式推进，众筹建房也处于不断升级中，从市场较为活跃的众筹建房现象来看，根据倡导者不同，主要有3种模式，分别为个人发起、金融公司打造以及房企主导。

作为最贴近国内主流客户需求的房产众筹模式，众筹建房的人气一直处于火热状态。

从一开始的于凌罡发起“合作建房”到目前当代置业针对北京当代北辰COCO MOMA公寓“全盘众筹”，均迎来购房者的追捧，其中当代置业上线两期众筹，全部售罄，北戴河项目亦进入众筹筹备中。

当下，众筹建房带来的市场反应似乎已超出预期，这种运营模式将客户资金引入项目前期，既降开发成本又锁意向客源，在行业内引起跟风现象或成必然。

结合众筹建房现状，本文探究众筹建房主要运作模式，提供借鉴。

企业1组2015年2月目录一、众筹建房兴起，推动房产众筹进入2.0时代 (4)1、房产众筹起源美国，更多关注项目升值潜力 (4)2、国内众筹迅速发展，众筹建房直面低成本置业 (4)二、根据发起者不同，众筹建房主要有三种模式 (5)1、个人运筹：基于发起人公信力，把控拿地到交房 (6)（1）现状：至少有5人动员建房，需较高获地能力 (6)（2）案例：朋友圈传播，尹立志构建众筹家园小区 (6)1）模式：与政府达成拿地意向，募集200人即可启动项目 (6)2）效果：活动结束时未达到满筹，项目或已进入搁浅阶段 (8)2、基金公司打造：依托互联网平台，三方监管运作流程 (8)（1）现状：仅1家公司行动，平台安全性最为关键 (8)（2）案例：“乐居众筹”上线，选址南京8大片区 (9)1）模式：采取客户会员制招募，引入第三方银行管理资金 (9)2）效果：仅两项目进入预订环节，后期运作是否持续存疑 (10)3、房企主导：联姻现有众筹平台，兼顾客户自住与理财 (11)（1）现状：房企接踵参与，联合专业平台触电众筹 (11)（2）案例：携手无忧我房，当代北辰COCOMOMA顺利筹资 (11)1）模式：先拿地后众筹，给予购房补贴保证低价 (11)2）效果：投资者喜新不厌旧、90后渐成置业主力军 (14)三、风险提升：政策不确定性、信息不对称或导致资金损失 (15)1、面临政策的不确定性，未有完善的法律保护 (16)2、谨慎选择众筹的主导方，避免可预见的不利因素 (16)3、信息不对称，可能导致项目失败甚至欺诈风险 (16)4、充分考虑到房价可能下行的风险、能否承担 (16)一、众筹建房兴起，推动房产众筹进入2.0时代房地产众筹概念起源于2012年美国，而在2014年，中国房地产市场迎来一股“众筹热”。

至年末，以当代置业为代表的“全盘众筹”活动，将房产众筹推向高潮。

这种活动实为众筹建房，不仅可以避免项目融资中由于国家和银行政策频繁变更造成的资金链断裂问题，而且助于扩宽融资渠道，为项目平稳运作提供保障。

此外，众筹建房将投资者引入土地一级开发环节，提供了一个新的低风险高回报理财方式。

1、房产众筹起源美国，更多关注项目升值潜力2012年12月8日，美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式，之后便迅速在全球各地展开，范围涉及美洲、澳洲、亚洲、欧洲等。

其中，美国的众筹建房表现较为活跃，以纽约长岛Brookville项目、华盛顿H街NE1351号项目为典型。

前者是学区房性质，众筹对象为计划在当地置业或投资的个人或机构，采取“众筹+基金”的房地产开发形式，后者则为拆后重建的一栋商业建筑，众筹者购买项目对应价值的股票，拥有后期设计话语权及房产升值收益。

不难判断，国外众筹建房更多的关注项目的升值潜力，是一种投资盈利的手段。

其参与对象多为出于投资目的的个人或组织机构，涉及的项目种类也较为多样，覆盖住宅产品、商业地产及混合用途项目。

不过，国外众筹设置的投资门槛相对较低，以华盛顿H街NE1351号项目为例，平均每人的投入资金在2000美元左右，且投资金额可灵活安排，不设上限。

我们认为，采取众筹建房的方式，一则绕过复杂的银行申贷程序，省去高额的中介费用，可为投资者节省不少开支，二则让投资者直接参与房地产市场一级开发，不但可以降低资金成本和营销成本，而且能够最大程度地满足客户个性化需求。

2、国内众筹迅速发展，众筹建房直面低成本置业随着房地产暴利时代的结束，中国的房地产市场正面临全面转型。

开发商为减少营销压力和融资压力，以腾出更多资金周转，纷纷试水房产众筹。

从P2P平台到房宝宝，至平安好房、搜房网，再到远洋地产联合京东金融“众筹购房”，各地房产众筹的消息不断涌现，集中于推出1套或部分房源，以低价众筹，再以高价出让，让投资人赚取差价收益。

不过，这类房地产众筹的模式还属于起步型，无非为了投资理财和营销推广，可称之为房产众筹1.0版。

而随着当代置业“全盘众筹”、万通地产联合众筹网打造“众筹筑屋”，纷纷剑指众筹建房模式，当下，房产众筹其实已进入2.0时代。

相较于前期房企、金融机构涉足的理财类房产众筹，当代、万通直接给予众筹客户参与项目开发的权力，众筹资金提前用到项目运作环节。

由此，房企可以大幅降低融资成本，并提前锁定购房客户，降低项目的开发成本及销售风险，同时，众筹客户有两选一的权力：1、购买房源，由于前期费用成本降低，可享受较低价格置业优惠；2、投资理财，房源以较高市场价卖掉，获得增值收益。

二、根据发起者不同，众筹建房主要有三种模式2014年，房产众筹在中国市场如雨后春笋般出现，由点及面，迅速铺开。

从个人筹资到房企、基金公司、互联网金融等参与进来，众筹概念从年初唱到年尾，并延续至2015年。

随着房产众筹模式推进，众筹建房也处于不断升级中，从市场较为活跃的众筹建房现象来看，根据倡导者不同，可总结为3种模式：个人运筹、基金公司打造以及房企主导。

不过，就模式定位而言，个人运筹的众筹建房最为切合降低房价的目的，而基金公司及房企则基于客户的低房价预期，吸纳客户资金参与项目运作，从中获益。

图2-1：众筹建房三种模式表现1、个人运筹：基于发起人公信力，把控拿地到交房（1）现状：至少有5人动员建房，需较高获地能力起源于美国的“众筹”一词，其实在中国早已有其身影。

凭个人之力计划的集资建房，虽与众筹建房说法不同，但本质都在于筹集投资者资金用于项目开发，创造了中国房地产行业“众筹建房”的先例。

至今，国内来看，至少有5人发起众筹建房行动。

在国内，个人发起的众筹建房可追溯到2004年，彼时，IT人士邵角于南京成立自建房网，最终因拿地困难、成本高以及利益协调问题而搁浅，此后3年时间，于凌罡、赵智强及王华先后参与进来，不过，仅有赵智强在温州获得成功，但其市场营销协会秘书长身份在拿地上具备一定话语权，其他发起人多因拿地棘手而放弃。

2014年，众筹建房卷土重来，中关村股权投资协会执行秘书长尹立志在朋友圈中发起“众筹买房”活动，迅速引起圈内好友关注，在活动发起之前，尹立志已与河北沧州中捷高新区政府建立合作意向，一旦达到项目启动条件，当地政府将在新区批一幅宅地用于众筹建房，相当于告诉投资客户，此次众筹，不愁拿不到地。

由此，我们不难总结个人发起众筹建房所需具备的资质。

首先，发起人对整个事件流程可以有效统筹；其次，必须有不错的知名度及权威性，信誉可靠，不管是社会人士还是圈内好友，都愿意相信你；最后，在拿地方面最好有一定的话语权，“巧妇难为无米之炊”，土地可以顺利解决，方能继续后续工作。

（2）案例：朋友圈传播，尹立志构建众筹家园小区2014年3月4日，尹立志在微信朋友圈推出“众筹买房”活动，计划在河北沧州建设众筹家园小区，将沉寂了近5年的众筹建房模式推到业内舆论的浪尖。

相比于前期多个个人众筹建房案例，尹立志发起的众筹活动更为关注项目的可行性及参与者利益，从众筹客户选择、土地获取，到项目规划，至后期项目分配，每一步流程在活动推出之前已提出相应的解决方案，尹立志所打造的众筹建房模式颇具典型性。

1）模式：与政府达成拿地意向，募集200人即可启动项目对于众筹家园小区的运作模式，我们认为，与其说是召集客户众筹建房，不如说是政府与投资者的互利互惠。

其运作模式可从以下5方面解读。

表2-1：尹立志众筹建房所涉及的环节数据整理：CRIC 启动条件：项目要求较为苛刻，需要高管级别人员不同于以往众筹建房面向大众，准入门槛较低，此次众筹针对参与者有严格的条件限制，只有IT企业及金融行业中的高管以上级别从员方才有资格申请，募集人数为200人，且为有意向购房的“熟人”。

在预设的40天时间内，只要符合申请资格的人数达到募集计划，便可启动项目。

土地获取：无阻碍，政府许诺批准地块据了解，尹立志之所以选择众筹建房模式，在于其与河北沧州中捷高新区政府签订合同，前者负责将中关村的高素质人才吸引到中捷高新区建房并居住，后者则同意为其批地、建房、办证提供便利，并承诺以低价出让住宅用地。

由此，尹立志所发起的众筹建房，无疑在土地获取方面扫清障碍，消除众筹客户购地上的疑虑，同时，对当地政府而言，IT、金融行业类人才正是促进高新区发展的引擎。

项目规划：私人定制，众筹客户商议决定募集人数满筹后，这些众筹客户成为项目名义上的房东，成立业主委员会，针对购买地块进行项目规划，包含产品设计、户型、配套、价格等方面。

每一部分均由业主商议决定，户型设计上，初步覆盖88平米、93平米及110平米三种，控制总价，也兼顾多数人的居住、投资需求；价格上，相比于周边中高档住宅小区价格便宜近35%，控制在3500元/平米内。

资金管理：无资金监管问题，客户资金直接支付卖方此次众筹客户全部为IT企业及金融行业中的高管，这些客户基于尹立志微信朋友圈而“走到一起”，形成新的圈子，彼此间再成为熟人，尹立志的信誉成为大家愿意将资金交给他运作的基础。

从最初审核格到二次审核，再到确定众筹房东资格，客户要先后交纳100元、1000元及10000元定金，其中，千元以内的定金以尹立志信誉担保，万元定金则以公司名义收取，筹得资金即支付给卖方（中捷高新区政府及建筑商），省去中间的第三方基金监管流程。