房地产权属登记一、考试基本要求掌握：房地产权属登记的种类。
熟悉：房地产权属登记程序。
了解：二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级）26. 房地产权属登记的种类（A级）27. 房地产权属登记的要求（C级）28. 房地产权属登记管理制度的种类（C级）29. 房地产权属登记的特殊性（D级）30. 房屋权属证书的种类（C级）31. 房屋权属登记程序（B级）三、要点内容辅导房地产权属登记，是指由人民政府房地产行政主管部门针对房地产权利人的申请，对申请权利进行审查、登记并颁发相关证件的行为。
26. 房地产权属登记管理制度的种类（C级）P160世界各地区的房地产权属登记管理制度，可以划分为两类，一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。
（一）．契证登记制度契证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取对抗要件制度，政府行政主管部门注重要求权利人提供形式要件，对所提供形式要件的真实性、合法性不做实质性审查。
契证登记制度所进行的房地产权属登记，只具有公示力，而无公信力。
一旦发生房地产权利争议，当事人通过诉讼主张权利，最终取决于法院审理后的确认，政府登记机关也不承担登记责任。
（二）．权证登记制度权证登记制度对当事人关于房地产的权利主张，采取成立要件制度。
即政府登记机关既要求房地产权利人提供法定形式的登记要件，又要对所提供形式要件的真实性、合法性进行实质性审查。
政府颁发的房地产权属证件不仅具有公信效力，而且政府登记机关对登记确认的房地产权属负有证明义务。
如果发生房地产行政确权争议，必须通过行政诉讼解决争议，政府行政机关同时承担登记责任。
27. 房地产权属登记的要求（C级）P161我国的房地产权属登记制度基本采用权证登记制度，主要表现有：(1)法律要求房地产权利人必须按期进行房地产权属登记，对违反登记规定的给予行政处罚。
(2)对权利申请人提供的文件进行实质性的审查，只有房地产权属清楚、证据齐全的，才予登记核准，不符要求的不予登记。
(3)实行房地产权属发证制度，颁发的权属证件受法律保护，具有公信力，是房地产权利人进行房地产活动的凭证。
(4)法律确认房地产权属证件效力，撤消权属证件需经法律程序。
例题：我国的房地产权属登记制度基本采用（）。
A．权属登记制度B．契证登记制度C．权证登记制度D．产权登记制度答C28. 房地产权属登记的种类（A级）P161房屋权属登记分为以下几种：(一)总登记总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
各地实施总登记、验证、换证，县级以上地方人民政府应当在规定期限开始之日30日前发布公告。
(二)初始登记1．初始登记即指对房屋产权进行的原始登记。
一般有三种情况。
一是新建房屋进行的初始登记；二是集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围所进行的初始登记；三是城市国有土地上少量从未办理过登记的房屋，所进行的初始登记。
2．新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
申请人应当提交的文件有：(1)用地证明文件或者土地使用权证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)施工许可证；(5)房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
3．集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自土地权属性质变更之日起30日内，向登记机关提交土地权属性质变更证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
真题．集体土地转为国有土地后，地上房屋纳入城市房屋管理范围的应进行房屋( )登记。
（2010；58）A．初始B．转移C．变更D．原始答案：A真题．新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权( )。
（2011；60）A．总登记B．初始登记C．变更登记D．原始登记答案：B(三)转移登记转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记。
房屋买卖、交换、继承、赠与、划拨、分割、合并，以及以房地产作价入股、与他人成立企业法人，致使房地产权属发生变更的；一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的；因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；以房地产抵债的。
以上情况房屋所有权主体都会发生转移。
当事人申请转移登记的，应当自房屋所有权主体转移事实发生之日起90日内申请转移登记。
权利人申请转移登记，应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、当事人身份证明、以及与房屋转让情况相关的证明文件。
例题：下列情形，应当办理房屋转移登记的有()。
（2008房地产估价师试题）A．部分房屋拆除B．法人名称改变C．划拨房屋D．继承房屋E．分割房屋答：CDE(四)变更登记变更登记是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。
房屋状况发生变化包括房屋坐落地点名称和门牌号码的变更，也包括房屋因添建、改建、部分拆除所发生的物资状况变更。
权利人申请变更登记，应当自变更事实发生之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
(五)他项权利登记他项权利是指当事人针对房屋所设定的，除房屋所有权以外的其他权利。
申请房屋他项权利登记，权利人应当自他项权利成立之日起30日内提出申请，并提交房屋权属证书，和设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书，以及相关的证明文件。
(六)注销登记注销登记即是指房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满等情况，对房屋档案记载的房屋权属情况所办理的注销手续。
原权利人应当于发生房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满之日起30日内申请注销登记。
申请办理注销登记，应当提交房屋权属证书、房屋他项权利证书，以及房屋灭失、他项权利终止、土地使用年限届满的有关合同、协议和相关文件。
例题、下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（）。
（2006房地产估价师试题）A．依法登记的房地产权利受国家法律保护B．当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C．经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D．房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记答：D例题：（）是针对房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。
A．变更登记B．他项权利登记C．转移登记D．注销登记答：A例题：房屋因部分拆除的情形，应当办理（）A．变更登记B．他项权利登记C．转移登记D．注销登记答：A例题：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记。
申请人应当提交的文件有（）。
A、用地证明文件或者土地使用权证；B、竣工验收报告C、建设用地规划许可证；D、建设工程规划许可证；E、施工许可证；答ACDE真题．我国的房屋权属登记包括( )等。
（2010；80）A．总登记B．转移登记C．备案登记D．他项权利登记E．注销登记答案：ABDE29. 房地产权属登记的特殊性（作用）（D级）P161房地产权属登记的作用（1）．保护房地产权利人的合法权益（2）．避免交易风险实行房地产权属登记管理制度可以有效避免交易风险，房地产交易管理部门只要查验当事人提供的权属证件，核对房地产权属档案记载，当事人即可快捷、方便的完成交易。
（3）．房地产权属登记是房地产管理的基础工作30. 房屋权属证书的种类（C级）P163房屋权属证书有以下几种：（1）．《房屋所有权证》。
由房屋所有权人收执。
（2）．《房屋共有权证》。
共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
（3）．《房屋他项权证》。
由他项权利人收执。
他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。
房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
例题：房屋权属证书包括以下（）几种。
A、《房屋产权证》B、《房屋使用权证》C、《房屋所有权证》D、《房屋共有权证》E、《房屋他项权证》答案：CDE 解析：房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。
31. 房屋权属登记程序及处理规则（B级）P163（一）房屋权属登记程序（重点）房屋所有权登记按照房屋所有权人，以房屋的门牌号、幢、套(间)以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
登记机关自受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，书面通知申请人。
经登记机关审查登记申请，凡权属清楚、产权来源资料齐全的初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记，在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
申请人申请房屋权属登记，应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。
申请人逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
例题：登记机关应在30日内对房屋权属清楚、产权来源资料齐全的（）登记申请予以核准登记。
（2008房地产估价师试题）A．初始B．转移C．变更D．他项权利E．注销答：ABCD(二)房屋权属登记处理规则1．登记机关依法直接代为登记以下情况由登记机关代为进行房屋权属登记：(1)依法由房地产行政主管部门代管的房屋；(2)无人主张权利的房屋；(3)法律、法规规定的其他情形。
其中房地产行政主管部门代管的房屋，是指由政府依据法律程序和有关政策代行管理的房屋，不包括房屋所有权人依据民法规定委托代管的房屋。
由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书2．暂缓登记以下情况申请人可以申请暂缓登记：(1)因正当理由不能按期提交证明材料的；(2)按照规定需要补办手续的；(3)法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
3．不予登记下列情况登记机关不予登记：(1)属于违章建筑的；(2)属于临时建筑的；(3)法律、法规规定的其他情形。
4．注销房屋权属证书下列情况登记机关有权注销房屋权属证书：(1)申报不实的；(2)涂改房屋权属证书的；(3)房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；(4)因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，由登记机关作出书面决定送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
真题．关于房屋权属登记的说法，错误的是( )。
（2010；59）A．房屋权属登记制度基本采用权证登记制度B．申请人应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费C．无人主张权利的房屋不予登记D．申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书答案：C。