土地增值税法律制度
下列各项中,应当征收土地增值税的是（ ）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A
土地增值税法律制度
•土地增值税的计税依据 ——转让房地产所取得的增值额
增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目
中，属于超率累进税率的是（ ）。
A.资源税
B.城镇土地使用税
C.车辆购置税 D.土地增值税
『正确答案』D
土地增值税法律制度
•土地增值税应纳税额的计算 土地增值税应纳税额
＝增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数
•计算步骤：
1.确定应税收入 2.扣除项目合计 3.计算增值额（计税依据） 4.计算增值率，确定税率 5.计算应纳税额
第七节 土地增值税法律制度
主讲人：孙文静 amandaswj@
土地增值税法律制度
土地增值税是对转让国有土地使用 权、地上建筑物及其附着物并取得 收入的单位和个人，就其转让房地 产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税法律制度
•纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、
地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不
土地增值税法律制度
（1）房地产转让收入为20000万元 （2）确定转让房地产的扣除项目金额： ①取得土地使用权所支付的金额为3000万元 ②房地产开发成本为4000万元 ③房地产开发费用为：（3000＋4000）×10%＝700（万元） ④与转让房地产有关的税金为1000（万元） ⑤从事房地产开发的加计扣除为：（3000＋4000）×20% ＝ 1400（万元） ⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000＋4000＋700＋1000 ＋1400＝10100（万元） （3）计算转让房地产的增值额：20000-10100＝9900（万元） （4）计算增值额与扣除项目金额的比率： 9900÷10100≈98% （5）计算应缴纳的土地增值税税额： 应纳土地增值税税额＝9900×40%-10100×5%＝3455（万元）
房地产 企业
内资 营业税，城建税（教育费附加） 2税1费
外资 营业税，1税
房，车，印 ——管理费用
非房地产
企业
营业税，城建税（教育费附加） 印花税 3税1费
土地增值税法律制度
根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定， 下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产 取得的收入中扣除的项目有（ ）。
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（2007年多选）张某于2005年以每套80万元的价格
购入两套高档公寓作为投资。2006年将其中一套公寓
以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根
Байду номын сангаас
据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应
缴纳的税种有（ ）。
A.个人所得税
B.营业税
C.契税
D.土地增值税
『正确答案』ABD
土地增值税法律制度
某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字 楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元， 公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。 公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规 定缴纳的有关费用和税金为3 000万元；投入房地产开 发成本为4 000万元；房地产开发费用中的利息支出为1 200万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出， 也不能提供金融机构证明）。已知：该公司所在省人民 政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。计 算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍 个人；不论部门。
【小结】土地使用权、不动产转让中：转让方缴 纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值 税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。
土地增值税法律制度
•征税范围
（1）转让国有土地的行为 （2）凡所投资、联营的企业从事房地产开发的， 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和 联营的 （3）对投资、联营企业将上述房地产再转让的， 应征收土地增值税 （4）以房地产与另一方的房地产进行交换（单 位之间） （5）合作建房建成后转让 （6）以房地产抵债而发生房地产权属转让 （7）土地使用者处置土地使用权
A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
『正确答案』ABC
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（多选题）纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允 许扣除的项目有（ ）。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费 B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格 C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用 D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳 的有关税费
『正确答案』ABD
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•几种特殊事项的税务规定 1.隐瞒、虚报房地产成交价格的 2.提供扣除项目金额不实的 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，
又无正当理由的 4.非直接销售和自用房地产 即：房地产开发企业将开发产品用于职工福
利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵 偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房地产。
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•土地增值税的税率——实行四级超率累进税率
极数 1
增值额与 扣除项目金额 的比率
不超过 50%的部分
税率（%）
速算扣除系数 （%）
30
0
2
超过50% 至l00%的部分
40
5
3
超过l00% 至200%的部分
50
15
4
超过200% 的部分
60
35
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（2007年单选）根据税收法律制度的规定，下列各项
新建项目
存量（旧）项目
房企 （扣5项
非房企 房屋 土地 扣4项）（扣3项 扣2项）
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【注意：开发费用】
开发费用：（销售费用，管理费用，财务费用） ——不得据实扣除
1.利息——财务费用 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构
证明的，允许据实扣除，但是最高不能超过商业银行同 类同期贷款利率计算的金额。
开发费用=利息+（地+开发成本）* 5%
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2.利息——不能分摊 凡不能按转让房地产计算项目计算分摊利息支出或
者不能提供金融机构证明的 开发费用=（地+开发成本）* 10%
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【注意：与转让房地产有关的税金】
转让中税金：营业税，城市维护建设税（教育费附加） 印花税，土地增值税，所得税