2019年度广东房地产市场分析报告
2019年，广东商品房销售量低位企稳，销售均价涨幅稳步回落；各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势，但同比降幅趋于收窄；珠三角商品房销售市场份额进一步提升，市场延续分化格局。
国家持续强化房地产资金监管，行业资金状况日趋紧张。
房地产投资增速缓慢回落，房屋在建规模趋于收缩。
全年经营性用地成交面积、金额同比增幅超过20%，但下半年土地市场降温明显。
▼
一、市场概况
房屋销量低位企稳
库存去化压力趋升
2019年，广东省商品房销售面积13846.54万平方米，同比下降3.4%；销售额19748.21亿元，同比增长5.4%。
其中，商品住宅销售面积11873万平方米，销售额16758亿元，同比分别下降1.7%和增长7.5%。
（以下图片均可通过点击查看大图）
图1：广东商品房销售面积、销售金额走势
从市场走势看，2019年第一季度，央行强化逆周期调节的货币政策被视为调控宽松的信号，加之《粤港澳大湾区发展规划纲要》正式颁布实施等多种因素作用下，3-4月商品房交易快速回暖。
为了防范房地产金融风险，4月份中央政治局会议重申“房住不炒”之后，多部门不断加强对房地产资金方面的整顿和管控，房地产企业融资渠道收窄，自5月起商品房销售量同比增速总体处于低位盘整态势，销售均价涨幅稳步回落。
图2：广东商品房、商品住宅销售均价走势
从地区市场表现看，受房地产金融环境趋紧影响，各地区商品房销售量同比总体延续上年的负增长态势。
另一方面，在因城施策的房地产市场调控下，各地区商品房销售量同比降幅趋于收窄，全年珠三角、粤东、粤西和粤北山区商品房销售面积同比分别下
降0.5%、7.9%、11.3%和8.0%，降幅比1-2月分别收窄12.6个、11.9个、1.8个和5.4个百分点。
图3：广东各地区商品房销售面积同比增速走势
从市场份额看，2019年珠三角地区商品房销售面积占全省的67.4%，销售额占比则高达83.6%，比2018年分别提高2.1个和2.3个百分点；粤东西北地区销售面积和销售额合计分别占32.6%和16.4%。
数据反映，在中央关于“增强中心城市和城市群等经济发展优势区域的经济和人口承载能力，增强其他地区在保障粮食安全、生态安全、边疆安全等方面的功能”的新型城镇化指导思想之下，人口、资金等生产正进一步向中心城市及其城市群、都市圈集中，其房地产市场需求相对更为旺盛，市场格局也将持续分化。
图4：广东各地区商品房销售面积、销售额占比情况
从库存情况看，截至2019年末，全省商品房待售面积5716.44万平方米，同比增长15.0%。
其中，商品住宅待售面积2666.41万平方米，非住宅待售面积3050.03万平方米，同比分别增长13.1%和16.7%。
数据显示，受2018年商品房销售面积同比下降影响，当年商品房库存去化速度明显变缓，2019年待售面积随之上升，且下半年同比增速明显加快。
其中，截至2019年末，办公楼、商业营业用房及其他房屋的待售面积均创新高；商品住宅待售面积超过2017年但低于2016年水平，比2015年4月3953万平方米的库存峰值低32.5%，去库存压力相对非住宅商品房较小。
图5：广东商品房待售面积走势
图6：广东商品住宅、非住宅待售面积走势
投资增速下一台阶
在建规模增速趋缓
2019年全省完成房地产投资增速呈现缓慢回落态势，全年投资15852.16亿元，同比增长10.0%，增速比2019年初下降5.3个百分点，比2018年度下降9.3个百分点，呈现台阶式回落。
从投资构成看，建安工程投资8680.20亿元，设备工器具购置190.5亿元，同比分别增长3.0%和43.8%，合计拉动投资增长2.1个百分点，拉动率同比提高1.2个百分点；土地购置费5880.44亿元，同比增长19.6%，拉动房地产总体投资增长6.7个百分点，拉动率同比回落10个百分点。
数据显示，2019年广东房地产投资增速同比大幅回落主要是由于土地购置费拉动率回落所致，但土地购置费仍是拉动投资增长的主要项目。
图7：广东房地产完成投资额走势
表1：广东房地产完成投资按构成分单位：亿元
从开发建设情况看，2019年全省商品房施工面积86824.87万平方米，同比增长8.6%。
其中，本年商品房新开工面积18437.38万平方米，同比下降3.7%；竣工面积9955.54万平方米，同比增长30.7%。
从走势看，全年施工面积同比增速稳中缓降，其中新开工面积基本处于负增长区间，竣工面积则较快提速，意味着本年新增建设规模下降，竣工规模增加，商品房实际在建规模趋于收缩。
从商品住宅静态供求关系比较，2019年全省商品住宅新开工面积12904.92万平方米，与同期销售面积11872.61万平方米的比值为1.09:1，供求关系略显宽松。
其中，粤西地区的供求比为1.41:1，为近年来最高值，也是各地区中最高值，意味着其商品住宅供求关系相对较为宽松；珠三角、粤东和粤北山区的供求比分别为1.02:1、1.00:1和1.19:1，总体上供求关系基本平衡。
图8：广东商品房施工、新开工、竣工面积同比走势
图9：广东各地区商品住宅静态供求比
（新开工面积与销售面积比值）走势
国家强化资金监管
行业资金日趋紧张
2019年广东房地产企业本年到位资金23908.05亿元，同比增长10.1%。
其中，国内贷款1345.34亿元,自筹资金7218.31亿元,定金及预收款8095.78亿元,个人按揭贷款3008.94亿元，合计占97.6%；利用外资13.21亿元，其他资金570.95亿元，分别占0.1%和2.4%。
数据显示，资金来源中占比最高的定金及预收款同比增速与商品房销售市场同步，自第一季度的37.9%高位回落至8月的10.2%的最低点，之后企稳，全年增长11.7%；个人按揭贷款则滞后于商品房销售市场，同比增速总体上震荡提升，全年同比增长21.8%，比第一季度提高6.7个百分点；国内贷款年初同比下降15.4%，之后降幅逐渐收窄，至八月由负转正，
全年小幅增长2.6%，这与国家自第二季度起不断加强对房地产资金的整顿和管控有关；自筹资金同比增速由年初的基本持平，逐步提升至全年的14.7%。
图10：广东房地产企业主要来源资金同比增速走势
从2019年资金来源结构变化走势看，国内贷款和其他到位资金由年初的22.2%和9.6%下降至全年的18.2%和2.4%，分别回落4个和7.2个百分点；作为销售回笼的定金及预收款和个人按揭贷款由年初的29.6%和14.6%提高至全年的33.9%和15.3%，合计提高5.0个百分点；自筹资金由年初的24.0%提高至30.2%，提高6.2个百分点。
数据综合显示，年初房企融资渠道相对丰富，国内贷款占比处于全年低位而其他资金来源占比处于高位，但随着5月17日银保监会下发《中国银保监会关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（银保监发〔2019〕23 号），针对房企各项融资渠道加强监管和收紧；7月12日国家发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），规定外债只能借新还旧，用于置换未来一年内到期的中长期境外债务，直接导致下半年房企海外债融资流入规模大幅减少；银保监会等部门不断重申加强房企融资监管等等措施持续压缩
土地市场降温明显
宅地成本持续上涨。