房地产估价方法
[摘要]
房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。

本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。

[关键词] 房地产估价方法探讨
目录
1.我国房地产发展现状及经历阶段 (2)
1.1我国房地产发展现状 (2)
1.2 中国房地产发展经历阶段 (2)
2.房地产评估 (3)
2.1 房地产的概念 (3)
2.1.1概念 (3)
2.1.2房地产的特性 (3)
2.2.房地产的估价程序 (3)
3.房地产评估方法 (4)
3.1市场法 (4)
3.1.1市场法概念 (4)
3.1.2市场法的适用条件与范围 (4)
3.2运用市场法存在的问题及解决方法 (5)
[正文]
1.我国房地产发展现状及经历阶段
1.1我国房地产发展现状
改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场处于土地垄断供给的市场化阶段。

目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。

这些都给房地产估价行业带来很大的压力。

所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。

中国房地产似乎一直处于稀缺的买方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但是仍然难以满足不断增加的需求。

原因一方面是由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发张，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，再房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。

目前投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。

房价破魔木用之一，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴含的风险不可小觑。

1.2 中国房地产发展经历阶段
中国房地产发展可分为这样几个阶段:
第一阶段1979-1988 理论突破与试点起步
复兴时期。

党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产开始了复苏，房地产“热”了起来。

为使房地产业再生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设。

第二阶段1992-1995 非理性炒作与调整推进阶段
1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推向。

1993年“安居工程”开始启动。

1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。

房地产市场在局
部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。

1993年底，宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。

房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段1995-2002 相对稳定协调发展阶段
自1995年1月1日起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》结构严谨，体系完备，标志着我国房地产业发展已迈入了法制管理的新时期。

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。

1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱之一。

第四阶段2003年以来价格持续上扬，多项调控措施出台新阶段
2005年以来，房屋价格持续徜徉，大部分城市房屋销售价格上涨明显。

随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。

随着房价高居不下，许多社会问题也渐渐产生，尽管国家一再出台文件调控房价，但是改善效果不明显尤其是一线城市，房价奇高，令普通老百姓只能望而兴叹。

而二三线大中城市，渐渐显露出房价过高的苗头。

2.房地产评估
2.1 房地产的概念
2.1.1概念
在许多文献中，将房地产定义为房地产与地产的合称或总称。

这种说法是不够准确的，因为并非所有的地产都与房地产有关，从而可以成为房地产，如耕地。

确切地说，房地产是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑物附着物、相关林地等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

2.1.2房地产的特性
房地产作为房屋建筑物，具有不可移动性、耐用性、异质性、高价性、供给的有限性和投资与消费的双重性。

2.2.房地产的估价程序
房地产的估价程序有以下几步：
⑴明确估计基本事项；⑵拟定估价项目的工作方案；⑶收集估价所需资料;⑷实地勘察估计对象；⑸进行最佳利用分析；⑹选定估价方法并进行估算；⑺选定估价结果；⑻撰写估价报告；⑼估价资料归纳。

3.房地产评估方法
房地产评估方法包括：市场法、收益法、成本法。

本论文着重介绍市场法。

3.1市场法
3.1.1市场法概念
市场法是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的一直价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场法是房地产估价中最重要、最常用的方法之一，也是一种技术成熟、最贴切实际的估价方法。

3.1.2市场法的适用条件与范围
市场法的优点是有很强的现实性，适用范围快，简单明了，易于采用。

但运用市场法也有一定的前提条件，具体来说，有以下3个条件：
⑴要有足够数量的、成长的房地产交易比较案例；
⑵交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争；
⑶收集的交易资料要可靠。

3.1.3市场法操作步骤
⑴搜集交易实例；⑵选取比准实例；⑶建立
价格比较修正的基础；⑷交易情况修正；⑸房地
产状况修正；⑹综合求取比准价格
这6个步骤一般也可归为4大步骤，即右图：
3.2运用市场法存在的问题及解决方法
⑴存在问题
由于现金放低长市场仍然存在不规范、不成熟，市场环境变化大；市场信息不对称，导致案例搜集困难，尤其是成交案例更加难以获得；信息资料不清，交易背景不透明，交易情况这一项几乎无法修正；估价经验不足，使得所选案例没有考虑非市场行为对价格产生的影响。

⑵解决对策分析
针对上述问题，首先政府应加大力度健全房地产市场机制建设，扩充信息来源渠道；面对信息不对称的弥补。

其次，房地产评估机构应采取积极措施，对可比实例进行充分检测，设立专门的信息资料部门，培养估价人员较强的专业知识水平和极强的敬业精神。

总结
对于不同的房地产，应注意其各自范围的不同，选取适当的评估方法。

在求取房地产的市场价值时，市场法是最适合的方法，因为在市场法中，所参考的对象的价值即为市场价值。

收益法与成本法虽然也能得出待估房地产的现行价值，但其准确性要相对弱一些。

总的来说，在对房地产进行评估时，应尽量各步骤的准确性，以反映带动房地产的准确价值。

参考文献
[1] 乔志敏贾宁凤《资产评估学教程（第三版）》立信出版2011.
[2] 中华人民共和国建设部《房地产估价规范[S]》中国建筑工业出版1999
[3]柴强《房地产估价理论与方法[M]》中国建筑工业出版社2005
[4]黄贤金等《不动产估价》中国林业出版社1998。