项目定位策划流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
1、流程图
2、流程概况
3、工作程序
3.1策划方式确定
3.1.1项目取得或确定获取意向后，城市公司营销策划部根据项目情况提出策划方式的建议，
经城市公司分管副总审核、城市公司项目负责人、城市公司总经理审核确定策划主体是委托或自主后、片区总经理备案，营销策划部着手落实市场调研工作的开展。

3.1.2城市公司营销策划部组织成立策划小组，策划小组进行市场深入调研。

委托策划时由城
市公司营销策划部参考《营销承包商选择与管理流程》的规定组织策划咨询公司的选择、谈判和签约工作。

3.2 市场调研
3.2.1自主策划：城市公司营销策划部组织设计部进行现场踏勘和市场调研。

现场踏勘主要是
了解基地自然状况、四至范围、用地条件、周边配套情况，以便于分析项目的优劣势；
市场调研主要调查项目周边二至三公里范围内可售、未售项目以及与项目的主力客源可能形成直接竞争的项目，调研时须填写《楼盘市调表》。

3.2.2委托策划：由策划公司进行市场调研，城市公司营销策划部协助策划公司进行现场踏勘；
城市公司营销策划部在策划公司提交《项目定位报告》前进行沟通，确保市场调研信息和项目定位建议书的正确性和完整性。

3.3项目定位建议
3.3.1自主策划：城市公司营销策划部根据市场调研信息提出项目定位建议，设计部根据定位
建议进行规划设计的分析，双方进行充分沟通并完善定位建议后，由城市公司营销策划部编制《项目营销定位报告》，内容包括但不限于：
1）社会经济分析；
2）区位分析；
3）地块开发条件分析；
4）市场机会研究；
5）目标市场选择及研究；
6）竞争楼盘竞争层次调查。

7）项目总体定位分析决策；
8）项目目标客源定位分析决策；
9）项目价格定位分析决策；
10）项目档次定位分析决策；
11）项目形象定位分析决策；
12）项目物业管理及服务要求。

3.3.2城市公司营销策划部在自主策划或委托策划完成《项目营销定位报告》后，经城市公司
分管副总和总经理审核后，城市公司总经理约相关设计部门，沟通营销定位报告后，确定《项目产品定位报告》，最后报集团领导批准。

《项目产品定位报告》的内容包括《产品营销报告》的核心内容，除此之外，还包括但不限于以下内容：
1)项目经济技术指标建议
2)项目总体规划布局建议
3)项目建筑风格建议
4)项目园林风格建议
5)项目单体平面建议
6)项目装修风格档次定位建议
7)开发规模节奏分析建议
3.4项目定位报告评审
3.4.1由城市公司营销策划部组织，城市公司物业公司、城市公司分管副总、城市公司设计部、
城市公司项目负责人、城市公司总经理、片区公司总经理、集团战略及品牌营销部、集团产品研发部、集团运营管理部参与评审，集团分管副总裁、集团总裁审批同意后，由营销策划部抄送及知会城市公司设计部和城市公司运营管理部，以便其制定日后工作计划。

4、支持性文件
4.1《营销承包商选择与管理流程》
4.2《销售前期管理流程》
4.3《项目计划管理作业指引》
4.4《市场研究作业指引》
5、相关记录
5.1《楼盘市调表》
5.2《项目定位报告》
5.3《土地信息采集表》。