示例：
广州市越秀区建设XX 路13 号
502 房的价值测算过程
一、建筑物基本情况描述与分析
1、实物状况描述与分析
经现场查勘，估价对象所在楼宇为1幢7层混合结构楼梯楼，总楼高约21米，外墙喷涂料，有一部楼梯上下，设拉闸防盗门、简易木门、木窗，铺地砖，
天花与内墙抹灰，内有单独卫生间，室内维护一般，朝向为东南向。
估价对象室内布局合理，采光、通风较好，有噪声，经实地查看，估价对象
能正常使用，为基础完好房。
2、权益状况描述与分析
根据委托方提供的《房地产登记簿查册表》复印件记载，房产登记号为2009登记字号，建筑面积为平方米，其中套内建筑面积为平方
米，共有情况为单独所有，房屋性质为房改房，规划用途为住宅，共 7 层，结构
为混合（乙石），产权人为叶X X，占有部分为全部（权属人），权证号码为 7 号，
房屋所有权性质为所有房产，所有权来历为继承，房屋所有权取
得方式为继承，纳税情况为免税。
土地使用权终止日期为2069 年11 月01 日。
登记附注：房改售房，房款付清（成本价）。
3、区位状况描述与分析
（1）位置描述
越秀区地处广州市腹地，是广州市的老中心城区，总面积为平方公里，
总户籍人口约 114 万人，下辖 22 条行政街道。
其东面与天河区接壤；南面与海
珠区隔珠江相望；西面毗邻荔湾区；北面与白云区、天河区相邻。
越秀区是广州
市商业精华之所在，区内商铺密度大，经济能量高，每年创造的商业价值位居广
州市各区前列，商贸中心地位凸显，为广州市的经济强区。
估价对象位于广州市越秀区中部，距离地铁 5 号线淘金站约 450 米，东临建设X X 路，南邻建设X X 路，西近建设X X 路，所在楼宇为钢筋混凝土结构7层商住房，首层为商业，2 层及2层以上为住宅，呈“一”字形南北排列。
（2）交通描述
估价对象东临建设 XX 马路，双向四车道，地面铺沥青，出入交通工具以私家车、出租车、公交车和地铁为主，道路实行南北双向交通管制。
交通较便利，出行较方便。
（3）周围环境和景观描述
周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居住楼，住宅集
聚度高。
附近有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十一中学、
中国农业银行、中国建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生
活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。
（4）外部配套设施描述估价对象为居住用房，环境卫生较好，供水、排
水、供电、通信和有线电视
与市政管网连接，可保证日常使用。
附近无重大污染源，无高压输电线路、无线
电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设X X 路等路段车流噪声影响。
（5）区位优劣状况分析近几年，随着城市发展战略的调整，越秀区原有的
优势地位渐显衰落，老城
区布局不尽合理、建筑密度大、交通拥挤、公共配套设施不足等问题日益突出，局限了越秀区的经济发展。
随着城市建设的发展、旧城改造推进和城市规划的
变迁，越秀区的城市面貌
也将得到进一步发展。
二、估价目的与估价时点
根据本次委托方的要求，估价目的是为委托方进行投资购买决策提供市场价
值参考依据。
估价时点为2010 年11 月1日。
三、估价方法选择
房地产评估最基本的估价方法有市场比较法、收益法、成本法。
估价方法的
选择应按照房地产估价规范，根据当地房地产市场发育状况并结合估价对象的具
体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
估价对象所在区域住宅市场成熟，周边类似房地产成交较活跃，市场交易案
例较多，故可采用市场比较法进行评估。
四、估价技术路线
经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似房地
产作为比较实例，采用市场比较法进行评估。
评估中需要对比较案例的交易情况
修正、市场状况修正和房地产状况修正等方面与估价对象进行比较和修正，最终求取待估房地产的价格。
五、房地产估价测算过程
1、市场比较法测算公式
比准单价=可比实例单价×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产
状况调整系数
房地产状况调整系数=区位状况调整系数+实物状况调整系数+权益状况调整系数
估价对象比准单价=实例A比准单价×权重A+实例B比准单价×权重B+实例
C 比准单价×权重C
2、选取可比实例
（1）根据估价对象区位、权益、实物状况等情况，经估价人员对估价对象附近房地产市场的调查，按时间接近、用途相同、地段相似的原则，确定A、B、C 三个可比实例，具体情况见表1。
表1
（2）建立价格可比基础。
一般分为统一付款方式、统一使用单价、统一货币单位和统一面积内涵四个方面，见表2。
表2
通过建立价格可比基础，得到可比实例A的单价为12500 元/㎡，可比实例
B 的单价为10176 元/㎡，可比实例C的单价为12543 元/㎡，且均为建筑面积下
的单价。
3、交易情况修正
根据估价人员对周边类似房地产的调查，可比实例A、B、C 均为正常成交
价格，不考虑修正。
4、交易日期调整修正
该地区二手房住宅价格指数见表3。
表3广州市越秀区二手房住宅价格指数表
5、房地产状况修正
（1）区位状况住宅集聚度：周边有宜安大厦、荣建大厦、德安大厦、青菜岗大院等低层居
住楼，住宅集聚度高。
区域繁华度：周边有市第八人民医院、烈士陵园、建设六马路小学、市二十
一中学、农业银行、建设银行、胜佳超市、屈臣氏超市、建设三马路市场等，生活和市政配套设施完善，环境、卫生、教育条件好，商业繁华度高。
业主消费层次：属于中高档次消费人群。
道路通达度：临建设六马路，双向四车道。
公共交通种类：出租车、公交车、地铁。
公交便捷度：附近有247 路、483 路、546 路、214 路等多条公交线路在附近路站停靠，交通便捷，出行便利。
公共设施完善度：土地开发程度达到红线内外“五通”，即通上水、通下水、通电、通信和通路，场地平整。
环境质量优劣度：环境卫生较好，附近无重大污染源，无高压输电线路、无线电发射塔、垃圾站等有影响设施，易受建设六马路车流噪声影响。
规划限制：无。
三个可比实例与估价对象区域因素大致相同，因此
不需要进行修正。
（2）实物状况建筑物实物状况包括建筑结构、楼层、层高、评估楼层、室内装修、朝向、
成新率、采光通风、噪声、设备设施、平面布置、物业管理、建筑面积等因素，见表4。
表4建筑物实物状况修正项目表
表5建筑物实物状况修正系数表
（3）权益状况修正
三个可比实例与估价对象土地、建筑物权益状况大体一致，故不修正，见表6。
表6权益状况修正系数表
（4）房地产状况修正汇总，见表7。
表7房地产状况修正系数表
6、求取比准价格
比准价格求取汇总表见表 8。
经估价人员专业分析，上述影响因素应作为市场比较法中对估价对象与可比
实例进行修正的因素，经上述因素修正后的比准价格能客观、公正、科学、全面地反映估价对象的市场价格。
表8比准价格求取汇总表
7、确定估价对象的客观合理价值
根据三个可比实例的修正价格，采用简单算术平均法确定为：估价对象单价=（可比实例A的比准价格+可比实例B的比准价格+可比实例
C 的比准价格）÷3=（13503+11589+13255）÷3=12782（元/平方米）
8、评估总价确定
估价对象的建筑面积为平方米，按确定的评估单价，估价对象对应的总
价为：
评估总价=12782×=481881（元，取整）。