项目定位
客户定位 租买客户： 大型连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV/酒吧/娱乐业业主—租或买 投资客户—买
项目定位
功能定位方案二：
主题餐饮会客中心
总定位描述 港城首席主题美食中心
项目定位
业态业种中餐；
如果1-2层大餐饮商家采取租的方式，则再签租约后再将产权 出售给投资者。
租售模式
本案租售模式
地下停车场处理方式：
方式一：自己保留，不出售。
后期自己出租车位/收取停车费来回收投资
方式二：出售经营权或使用权。
让大餐饮或其他商家买断使用权，以供他们自用和收停 车费用。
经营管理
各商家自主经营，但服从统一管理； 由发展商成立东方银座管理中心，统一管理商家、管理
多功能高档餐娱中心
项目定位
业态业种定位：
根据建筑层数与体量，本案业态规划为：
1-2层：大型餐饮；
1层大厅集中餐饮，2层为包间
3层：咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 4层：娱乐KTV、SNOOK、酒吧等； 5层：美容美体、健身中心、部分办公。
项目定位
客户定位
消费群体： 商务宴请/朋友宴会/喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐
项目SWOT分析
项目劣势分析（w）： ➢ 项目体量小仅为7千多平方，不能形成影响力； ➢ 作为商业项目，周边的商业气氛不够浓厚。
项目SWOT分析
项目机会分析（O）： ➢ 港城经济持续快速增长，人均消费力不断提升； ➢ 港城地产发展依旧迅猛，地产投资意识不断增强； ➢ 港城典型的商业项目都处于酝酿阶段或运营前夕， 还都没有形成真正的影响力，给我们留了一个时间 空挡； ➢ 发展商品牌处于高度影响力期，便于借力打力； ➢ 船小好掉头，一旦明确定位方向，我们可以快速解 决问题，结束战斗。
地下一层为车库 地上1-5层为商业或办公用房
项目周边环境
项目周边交通便利，各类配套设施齐全，文化氛围 浓厚，周边主要环境设施为：
1.沙洲公园 2.张家港大戏院 3.各类生活/商业配套
项目SWOT分析
项目优势分析（S）： ➢ 项目地段好，城市一级核心区域； ➢ 项目形象好，立面现代时尚，建筑有气势； ➢ 项目配套好，停车方便，人文配套，生活配套好； ➢ 项目景观好，紧靠沙洲公园，紧邻休闲广场； ➢ 项目目前尚未定位，完整性好； ➢ 项目开发时机好，张家港地产处于上升期。
业种
购物中心 百货/专卖店等
要求条件
规模大，商业气氛浓，人流大
是否适合
不适合
专业市场 餐饮娱乐
大型家电/家居/数码 规模大，专业行业气氛浓。
不适合
大型餐饮+娱乐项目 规模适中，交通方便，自然文化环境好。十分适合
项目定位
功能定位方案一：
餐饮、娱乐、休闲与办公。
总定位描述
集餐饮、娱乐、休闲、办公于一体的
新城置业东方银座项目
运营策略报告
2006.04.10
提案大纲
第一部分 项目分析 第二部分 项目定位 第三部分 运营策略 第四部分 营销推广
第一部分 项目分析
项目概况
东方银座位于江苏省张家港市暨阳中路，沙洲公园 东侧，项目总用地面积约2100多平方米，建筑面积约 为7500平方米，其中地下1层，地上5层（约6500平 方米），为商业综合大楼。
项目SWOT分析
项目风险分析（T）： ➢ 项目所在地，虽为老城，但非城市空间发展的方向， 项目地段有被边缘化趋势； ➢ 本项目作为一个商业综合体项目，面临着巨大的竞 争压力； ➢ 项目的定位空间非常有限，操作风险加大。
项目分析结论
项目优势很多，但不突出，相反劣势也比较明显，如何 化劣势为优势，是我们要认真思考的问题！
1层大厅集中餐饮，2层分为多功能大包 房，3层为私密会客中小包间
4层：高档咖啡厅、茶餐厅或西餐厅； 5层：量贩KTV；
项目定位
客户定位
消费群体： 商务宴请/朋友小聚/婚宴喜宴 商务会客/商务娱乐/朋友娱乐
项目定位
客户定位 租买客户： 大型中餐连锁餐饮店—租为主 连锁咖啡/茶/西餐厅店主—租或买 KTV娱乐业业主—租或买 投资客户—买
这个项目作为纯商业项目，对铺垫暨阳湖新项目有指导意义。 从长期看，项目升值潜力巨大，如能长期持有，将是公司一笔
丰厚的资产，国内国际的大地产公司相当部分都有自己的长期 持有物业，招商地产/和记黄埔等。
项目定位
项目业态定位
根据本案周边环境条件、体量规模及项目建筑类型特点，本案 项目总定位方向：
业态功能
业主； 管理中心向商家或业主收取管理费。
第四部分 营销推广
思路策略
不同的运营模式，决定不同的营销推广策略。
多功能餐娱中心：需要的营销力度比较大，而 且需要尽早介入，带动招商和销售；
主题餐饮中心：前期主要要进行针对性的招商， 营销推广工作在大客户确定意向入驻后在推广， 而且不需要大力度，推广的目的，在于带动其 他小商户和投资者入市；
项目机会点不错，但风险也比较突出，所以必须设法把 风险降低，把机会点最大化！
我们该怎么办？
第二部分 项目定位
项目定位
项目战略定位选择
赚利？ 赚经验？ 看当前？
赚名？ 赚什么？ 思未来？
项目定位
项目战略定位选择
如果目前公司不缺资金，或短期内没有资金压力，我们建议本 项目要立足长远，要本着树立公司形象的原则来操作，即项目 要赚名！这样操作既能得名，又能得长期的利，且能保证项目 在经营层面的操作成功，从而整体成功。
1-2层 大型餐饮
整体出租或出售
3层 咖啡/茶西餐厅 分割出售产权
4层 娱乐KTV/酒吧 分割出售产权
5层 美容中心/办公 出租，自己保留。
租售模式
本案租售模式
以上租售模式组合，最终可销售面积约5200平方米，其中 3/4层产权出售面积约2600平方米。
从租售顺序来看，原则上本案采取先找商家再找买家的先租 后售方式，尽量把招商/招租工作提前，这样能最大程度的满足商 家要求。
第三部分 运营策略
租售模式
租售模式分类：
1.按租售面积来分： 整租整售：一个单位整体出租或出售； 整租散售：一个单位整体出租但分割出售产权。
2.按租售次序来分 先租后售：先将物业出租个商家，带租约销售； 先售后租：先承诺返租销售给业主，再招商招租。
租售模式
本案租售模式
根据本案的建筑特点与业态规划，针对于不同的单 位可采取不同的租售方式：