5.2.1 创意提取
举例： 个性：我的地盘我做主！ 社交：邻居有美女，社交不打烊 梦想：青春蹉跎，梦想靠岸 自嗨：对面的主播一起low
均为强化品牌印记
客服回访：地盘还满意？ 邻居融洽？ 距离工作地能接受？ 祝福….
点 子
均为强化品牌满意度
5.3 运营细分
线上。激活互动已有用户，通过互联网思维第一阶段的送礼，暖心小
我在谷壳公寓，你呢？
5.3.2 运营工具、渠道、落地复制
线上。微博、微信、Q群、社群、贴吧涉足、留印、沟通。自媒体
推送及时跟进。文案策划活动导入、数据参考达到指标则线上搜索、 媒体支持有效跟进、保持线上热度引流、发散传播。
精
耕
线下。拉新用户，基于目标SMART原则持续老渠道推广、升温。并
调研新渠道、复制、跟进。快速建立用户群体效应。
实施策略、路径
5.1 互联网运维
@无论是红包、抽奖、送礼还是品牌情感广告又或者创意广告，我们都要践行移动互联 网时代的场景化营销。因为在移动互联网时代，打断式广告越来越不起作用，构建 O2O消费的全新场景，与消费者建立连接、口碑传承，融入到消费者的生活场景中越 来越重要； @通过发放红包、代金卷、送大礼等线上技术应用来吸引消费者，创造流量是场景式营 销平台构建的第一阶段。与传统社区、高校、商场、品牌企业，游乐场所，影院，体 育场所等忧等跨界合作更能持续激发消费行为，行程病毒式、关系链式的口碑传播； @而基于数据平台进行精准/精细化的营销则是场景化营销的第二阶段，这个阶段必须通 过大数据手段分析用户的行为，为了解用户的兴趣、收入水准，住房习惯，距离，从 而进行精准推送。
＆行业分 析报告
＆谷壳前 景及现状
＆评估 总结 ＆实施 路径
＆问题
互联网+长租公寓发展
前景分析报告
目录
CONTENTS
02 01
04
03
模式挑战 发展现状
行业需求
行业背景
1.1 我国租客与房东痛点分析
环节 房东端
装修 出租 中介 租后 找房 租客端
问题
• 费时费力 • 担心租客更换频繁
• 催租收租
中端市场：
占比：20-30%
中低端市场：
占比：50-70%
4.1 互联网+长租公寓发展路径
第一步
明确行业情况，确 立基本
的从业区间。 第二步 第三步
打造合伙人选择
核心区域重点突破。
小 步快跑快速
，品牌产品社 变。
迭代 群链式裂
4.2 互联网+长租公寓模式对比
品牌公寓运营方租下或者买下整栋楼（或者也有拿下一栋楼的
技术问题 营销问题 房源问题 房源选址问题 房 源成本问题 分销渠道问题 营销费用问题 盈利问题
价格上涨问题 盈
隔间能耗问题 IT 利空间、实现问题 系统问题
4.3 资本青睐，涌入近30亿！
资方
项目
团队
盈利
谷壳公寓项目前景、现状
4.4 谷壳公寓项目发展前景
精耕郑州。
复制开拓。
第一步
第二步
第三步
6.1 回顾前景
第一步完成（时间、
数据）
总结经验、数据 复制第二步
第三步：产品组合+
大数据上市
第二步总结复制、 完善产品（时间、 数据）
谷壳公寓SMART销售目标
7.2.1 渠道均目标分解
高校 60所
均20-30人/所
均分解
小区
700个
均1-2人
7.2.2 推广策略-线下+线下
高校
大三宿舍区/宣传栏
三板上市。
第一步
精耕郑州是关键！
4.5 市场容量及差异化确立
确立目标 模式、运营差异化优 势 郑州市场容 量
4.6 郑州区域市场格局
谷壳： 数据占比： 魔飞： 占比： 悦如： 占比： 米家 怒醒： 占比：
4.6 郑州区域市场目标
集中式公 寓布局数 量
出租份额
目标
问题1 品牌弱化？ 2产品组合=网站+微信平台+APP？ 3 线上运营热度不足，团队？ 4 项目差异化核心亮点？ 其它。。。
推进项 目进度
进房率
30%
8 .1大数据分析
线下占
比
大数据分析
线上线下引 流比例
线上占 比
8.2郑州区域市场目标
衡量集中式 公寓布局数
衡量出租份 额
2017年12 月衡量目标
量
达成情况
8.3总结 计划 目标展望
半年总结
年总结
半年计划
年计划
总结 修
正 展望
6.2 鸣谢
草拟版
谢谢！
壳客服、用户评比、最佳租客、故事、情侣等延伸沟通。让已有用户为我 服务。
精
耕
线下。拉新用户，基于20-29岁年龄段的高校、密集型租赁社区进行密
集地推，包括阵地活动、爱心活动、趣味活动、单页发放、海报张贴、二 维码扫描等紧密链接看房。快速拉新用户。
5.3.1 情感沟通
举例/故事沟通，来稿有奖征集： 2016年情人节，感谢谷壳公寓让 我认识现在的女朋友…相识、相知、相恋，梦想启程，幸福驻足，谷壳让 我收获喜悦…
5.4 渠道定点
高校
多关注自 己
第一步
社区
5.3.2 目标SMART实施属性
SMART属性 签约房源 目标具体 分 策 解 略 出租房源 区域细分 增降幅度 所需支持
人员分工 基于时间 可 衡量 达成标准
衡量标准 达成结果
原因分析 提取亮点 下步计划
5.3.2 数据细分系统
区域 名称 小区人 数 签约 面积 价格 属性 出租价格 出租年限 评估、推广
高校 5、6月份是关键
旺季加大推
小区
700个 3-4月份 7-8月份
广力度
媒体支持
7.4 策略线上
贴吧、论坛、 微博微信内容 及时更新、推
送
结合数
活动策划激活 用户
据
第三方流量平 台发布
7.5目标 策略 团队分工
高校 线下培养兼职团队 校/区/1人
制度先行
责任到人、 执行到位
社区 区/巡视/轮班 区域主管 分配2兼职
2.1 我国青年租房市场规模估算
流动人口 2.36亿
7891亿元
流动人口 租房率 72%
年租金 4644元
2.2 我国应届毕业生租房规模 应届生 747万
就业率 77% 598亿元
租房率 52%
平均租金 2万
2.3 互联网对长租公寓的影响
强 大 的
互 联 网 管 理 体 系 ， 提 高 公 寓 管 理 效 率。
5.4 数据支持系统
大数据
• 郑州数据
产品组合
• 微信平台。
项目未来
• 差异化优势 • 核心价值，我们能为 用户带来什么？ • 项目生态环境 • 项目投资环境、态度
• 市场大数据
• 目标任务数据
• 网站
• APP
5.4 团队评估
• 评估 • 优化
愿景
目标
使命
• 奖惩、考 核
价值观
• 培训、激 励
7.5.2团队建设 务实出发
运营部总 监
线 上 运 营 部
市 场 部
运营经理
新媒体运 营
渠道BD
文案策划
设计
市场经理
市场推广
区域主管
区域主管
区域主管
区域主管
兼职
兼职
兼职
兼职
7.6目标考核
会议、培
训、激励、
监督
业绩回 报
底薪、提 成、奖金
达成率60-70%得房跟进 总结
8 项目跟进
出房率
60-70%
5.2 两条腿走路
精——品牌公寓。视觉识别、理念识别、环境识别、行为识
别等统一、一致、修正、延展强化品牌烙印。例如企业办公形象 、网站、微信平台、后续APP、自媒体、团队，对外宣传品等。
精
耕
耕——运营、服务。市场调查评估-签约房源-装修识别风格
-接待看房-解决用户异议-签订协议-客服跟踪-数据支持-运营分 析-修正总结。例如专业表格作业、总结培训、客服满意度。
公寓运营商
开发商
业主
房产中介
租客
3.2 优质互联网+长租公寓运营体系
系统端 系统评估 入库定价 货源标记 日常交租 供应链 楼盘策略 收房 设计装修 团队端 领导团队 收房团队 采购装修 出房团队
出房
租后服务
受理分派 时点安排
租后服务 及市场
3.3 行业目标市场分布情况 高端市场：
占比：10-20%
几层），然后对房间进行统一装修，配备统一的服务，然后进行 出租。
集中式 分布式 品牌公寓运营方在普通生活小区里分散拿下个人房东的房源，
对房间进行装修装配后，以公寓品牌对外出租。
4.2 互联网+可能存在的以下四大 挑战，以备于更好的从业和发展:
2.4 与传统二房东模式区别
01 02
品牌力量较强，降低房东与租客违约率
在供应链管理等具有较强管控能力 有效周转现金流
03
04
涉及租客社交、金融合作等合作机会
互联网+长租公寓其自身属性（B2C）与
3.1 互联网+长租公寓产业链
装修家电 服务商 维修保洁 服务商 本地生活 服务商 保险公司 &银行
海报张贴 +单页+论坛+贴 吧+新媒体
外醒目， 内进户
小区《+城中村》
700个 条幅、单页、易拉宝、展架、 墙贴、印贴、地推
7.3.1 执行标准 线下