第七章投资性房地产客观题1．乙公司于2007年8月自行建造的办公大楼达到了预定可使用状态并投入使用，建设期间耗费工程物资1638万元，并领用了本企业生产的库存商品一批，成本160万元，计税价格200万元，增值税率为17%，另支付在建工程人员薪酬362万元。
该办公楼预计使用寿命为20年，预计净残值为94万元，采用直线法计提折旧。
2009年1月1日乙公司将该办公大楼租赁给丙公司，租赁期为10年，年租金为240万元，租金于每年年末结清，乙公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。
与该办公大楼同类的房地产在2009年年初的公允价值为2200万元，2009年年末的公允价值分别为2400万元。
2010年1月，乙公司以2500万元的价格将该项办公大楼转让给丙公司。
根据上述资料完成如下问题的解答：（1）办公大楼由自用转为出租时形成的增值应列入（）。
A．贷记“资本公积”145万元B．贷记“公允价值变动损益”126万元C．贷记“公允价值变动损益”146万元D．贷记“资本公积”146万元【答案】D【解析】①办公大楼的入账成本＝1638+160+200×17%+362＝2194（万元）；②2007年办公楼提取的折旧额度＝（2194－94）÷20×4/12＝35（万元）；③2008年办公楼提取的折旧＝（2194－94）÷20＝105（万元）；④2009年因出租转为以公允价值模式计量的投资性房地产时产生的暂时增值额＝2200－（2194－35－105）＝146（万元）。
（2）乙公司2010年因此办公楼产生的其他业务利润为（）万元。
A．300 B．200C．446 D．346【答案】C【解析】①2009年末因公允价值调整产生的暂时增值额＝2400－2200＝200（万元）；②2010年出售办公楼时产生的其他业务收入＝2500（万元）；③2010年出售办公楼时产生的其他业务成本＝2400（万元）；④2010年出售办公楼时由暂时增值额转为的其他业务收入额＝146+200＝346（万元）；⑤2010年出售办公楼产生的其他业务利润＝2500－2400+346＝446（万元）。
2．甲于2007年7月1日开始对一生产用厂房进行改扩建，改扩建前该厂房的原价为2000万元，已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元。
在改扩建过程中领用工程物资400万元，领用生产用原材料200万元，原材料的进项税额为34万元。
发生改扩建人员薪酬50万元，用银行存款支付其他费用66万元。
该厂房于2007年12月20日达到预定可使用状态。
该企业对改扩建后的厂房采用双倍余额法计提折旧，预计尚可使用年限为8年，预计净残值为50万元。
2009年12月10日，由于所生产的产品停产，甲决定将上述厂房以经营租赁方式对外出租，租赁期为2年，每年末收取租金，每年租金为400万元，起租日为2009年12月31日，到期日为2011年12月31日，对租出的投资性房地产采用成本模式计量，租出后，该厂房仍按原折旧方法，折旧年限和预计净残值计提折旧，则2010年因出租此厂房产生的其他业务利润为（）万元。
A．55.35 B．55.47C．50.23 D．65.4【答案】B【解析】①2007年末该厂房的原价＝2000－200－100+400+200+34+50+66＝2450（万元）；②2008年厂房的折旧＝2450×25%＝612.5（万元）；③2009年厂房的折旧＝（2450－612.5）×25%＝459.375（万元）；④2010年厂房的折旧＝（2450－612.5－459.375）×25%≈344.53（万元）；⑤2010年的租金收入为400万元；⑥2010年因出租厂房产生的其他业务利润＝400－344.53＝55.47（万元）。
3．下列有关投资性房地产的论断中错误的是（）。
A．自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“公允价值变动损益”B. 由公允价值模式的投资性房地产转化为自用房产时，不论增、贬值均列入当期的“公允价值变动损益”C. 以成本模式计量的投资性房地产在计提减值准备后不得在其价值恢复时转回D. 同一企业可以同时采用两种计量模式对投资性房地产进行后续计量E. 成本模式转为公允价值模式应当作为会计估计变更，采用未来适用法进行处理【答案】ADE【解析】选项A，自用房产转化为公允价值模式的投资性房地产时如果产生了增值则列入当期“资本公积”；选项D，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式；选项E：成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，将转换时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（未分配利润）。
4．丰达公司是一家大型物流企业，适用所得税率为25%，采用资产负债表债务法核算所得税，每年按净利润的10%提取法定盈余公积。
2002年～2012年发生如下经济业务：①丰达公司于2002年12月31日购置一栋办公楼，买价为1000万元，相关税费34万元，预计使用寿命为50年，假定土地使用权与地上建筑物无法合理分割。
该房产预计残值收入40万元，预计清理费用6万元。
丰达公司采用直线法对此房产提取折旧。
②2006年1月1日丰达公司将该办公楼对外出租，租期10年，每年初收取租金30万元，当天即为出租日。
因同地段的房地产交易不活跃，无法合理获取房产的公允价格，丰达公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
③2008年末因国家宏观调控，此办公楼发生事实贬值，预计可收回价值为550万元，预计使用期限未变，但预计净残值调整为22万元。
④2010年初因丰达公司所在城市在此办公楼附近建开发区，带来周过房产交易活跃，丰达公司据此将投资性房地产的计量模式改为公允计量模式，根据2010年初周边房产的市场价格推定此办公楼的公允价值为1000万元。
⑤2010年末此办公楼公允价值为1020万元；⑥2011年末此办公楼的公允价值为1015万元；⑦2012年初丰达公司将该办公楼在房地产交易所出售，成交价为1300万元，营业税按5%计算，假设不考虑其他相关税费。
根据上述资料，完成以下问题解答：（1）丰达公司2008年末提取办公楼的减值准备额为（）万元。
A．350 B．340C．364 D．325【答案】C【解析】丰达公司2008年末提取办公楼的减值准备时：借：资产减值损失（1034－20×6－550）364贷：投资性房地产减值准备 364 （2）丰达公司2009年提取的折旧额为（）万元。
A．15 B．20C．22 D．12【答案】D【解析】丰达公司2009年提取折旧额＝（550－22）÷44＝12（万元）。
（3）丰达公司2010年初成本模式转为公允模式时贷记“利润分配――未分配利润”（）万元。
假定税法认可丰达公司的原折旧口径。
A．311.85 B．364C．315.8 D．346.5【答案】A【解析】丰达公司2010年初成本模式转为公允模式时：借：投资性房地产――成本 1000投资性房地产累计折旧（20×6+12）132投资性房地产减值准备 364贷：投资性房地产 1034递延所得税资产（356×25%）89递延所得税负债｛［1000－（1034-20×7）］×25%｝26.5盈余公积 34.65利润分配――未分配利润 311.85 （4）2012年丰达公司处置此房产时形成的其他业务利润为（）万元。
A．215 B．220C．235 D．312【答案】C【解析】2012年丰达公司处置此房产时的分录如下：借：银行存款 1300贷：其他业务收入 1300 借：其他业务成本 1015贷：投资性房地产――成本 1000――公允价值变动 15 借：营业税金及附加（1300×5%）65贷：应交税费――应交营业税 65 借：公允价值变动损益 15贷：其他业务收入15 由此认定其他业务利润＝1300-1015-65+15＝235（万元）。
5．甲公司从事土地开发与建设业务，与土地使用权及地上建筑物相关的交易或事项如下：（1）2005年1月10日，甲公司取得股东作为出资投入的一宗土地使用权及地上建筑物，取得时，土地使用权的公允价值为5600万元，地上建筑物的公允价值为3000万元，上述土地使用及地上建筑物供管理部门办公使用，预计使用50年。
（2）2007年1月20日，以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为900万元，预计使用50年。
2007年2月2日，甲公司在上述地块上开始建造商业设施，建成后作为自营住宿、餐馆的场地。
2008年9月20日，商业设施达到预定可使用状态，共发生建造成本6000万元。
该商业设施预计使用20年。
因建造的商业设施部分具有公益性质。
甲公司于2008年5月10日收到国家拨付的补助资金30万元。
（3）2007年7月1日，甲公司以出让方式取得一宗土地使用权，实际成本为1400万元，预计使用70年。
2008年5月15日，甲公司在该地块上开始建设一住宅小区，建成后对外出售。
至2008年12月31日，住宅小区尚未完工，共发生开发成本12000万元（不包括土地使用权成本）。
（4）2008年2月5日，以转让方式取得一宗土地使用权，实际成本1200万元，预计使用50年，取得当月，甲公司在该地块上开工建造办公楼。
至2008年12月31日，办公楼尚未达到可使用状态，实际发生工程成本3000万元。
2008年12月31日，甲公司董事会决定办公楼建成后对外出租，该日，上述土地使用权的公允价值为1300万元，在建办公楼的公允价值为3200万元。
甲公司对作为无形资产的土地使用权采用直线法摊销，对作为固定资产的地上建筑物采用年限平均法计提折旧，土地使用权及地上建筑物的预计净残值均为零，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。
要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列问题：（1）下列各项关于甲公司土地使用权会计处表述中，正确的有（）。
A．股东作为出资投入的土地使用权限得时按照公允价值确认为无形资产B．商业设施所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产C．住宅小区所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产D．在建办公楼所在地块的土地使用权取得时按照实际成本确认为无形资产E．在建办公楼所在地块的土地使用权在董事会决定对外出租时按照账面价值转为投资性房地产【答案】ABD【解析】选项C，住宅小区所在地块的土地使用权取得时，即使过了好几个月再对土地进行开发，土地使用权的价值也应计入开发成本；选项E，因办公楼尚未达到预定可使用状态，故不能在决定出租时转为投资性房地产。
（2）下列各项关于甲公司地上建筑物会计处理的表述中，正确的有（）。