限购令对房价的影响
摘要：限购令对各线城市的影响具体现象
影响消费者需求与房产供给的因素
对限购令的一些看法与评价
关键词：限购令房价供给供求关系政府政策消费者投机商地产商物价飞涨
正文：
数年来，中国政府为了抑制房价的上涨，出台了各种各样的措施，十八般武艺均用上。

到现在为止最严厉的就是“限购令”了，限制购买的手段，用户籍歧视的手段来实现抑制房价的目标。

但是，自限购令出台以来，房价并未出现下降，或是真正起到抑制的作用，反而有更多的投机商钻法律的空子，房价上涨，社会物价飞涨……等等的社会不稳定问题出现。

从供求关系可以看出，为什么在严厉的“限购令”调控之下，房价不降反升的现象。

政府限购的目的一般是为了让消费者以更低的价格买到该商品，保护消费者的利益，安定民心。

但是限购令根本是治标不治本的方法，有人更甚猜测，限购令是缓兵之策，政府在争取时间推出保障房。

无论政府是出于什么目的，限购令的出现使房产界又是一阵动荡。

潘石屹的微博上写着：限购令出台后，我们看到对各个城市的商品房的成交量都有很大的影响，例如北京，今年开始到限购之前平均每天商品房成交355套，限购令之后平均每天成交120套，成交量有大幅度的下跌。

上海限购前每周平均成交商品住宅22万平方米，限购后每周平均成交3-6万平方米，成交面积下降幅度比北京市场还大。

上海的成交价格，限购令之前接近24000元/平米，限购令之后降到19200元/平米。

我们看到限购令对房地产市场的影响是立竿见影的。

有报道还说：【中房协副会长称现在是北京买房最好时刻】卞洪登表示，北京现在的调控初见成效，有“稳中有降”的趋势。

现在是买房的最好时刻，因为政府亲民，已把该出台的政策都出了，现在再不买，估计以后机会不大了。

卞洪登对想买房的人士建议，“只要想买房，趁着五一期间要马上买房。

”
但这只是对一线城市的影响，二三线呢？这个立竿见影是一时的假象还是什么，我们就不得而知了。

重庆主城商品房成交量比新政前跌9.2%，成交均价比新政前反涨3.7%。

重庆市场上近九成楼盘在新政后持续涨价，一半楼盘涨幅超过5%。

市场冷热不均，刚需中小户高层最受欢迎，洋房、别墅相对滞销。

北京最早出台了限购令，紧接着全国十几个城市都
出台了限购令。

没有出台限购令的城市也很恐慌，不知自己的城市什么时候会出台限购令。

这种政策只能暂时性地应付房价暴涨，长期来看一定会有副作用。

应该用更理性、更市场化的政策来替代这些暂时性的政策。

引用知名房地产商任志强在其博客上的话：当市场中的供求关系失衡时，大多有两种处理方式：一是堵，用限制的方式遏制需求，让需求降低以迎合供给，如短缺经济时的票证控制；二是疏，用刺激和扩大供给的方式来满足需求。

很明显，中国政府在调控房价方面属于前者。

那么，我们从影响消费者需求与房产供给的因素来探讨这个“限购令”究竟给我们带来了些什么。

一、在我看来，在中国影响消费者对房子的需求主要有除了房产价格、人们的收入水平等还有以下的几个社会因素：
1）人们对未来房价的预期。

限购令的出台无疑是带给了这个社会一个重大磅的信息：房价继续上涨。

前几年房价涨幅较大就是与老百姓的心理预期是分不开的。

老百姓看到房价大涨，形成房价上涨的心理预期，会赶紧入市以免吃亏，房价越涨，人们的购买就越踊跃，造成真实需求被夸大，形成“恐慌性需求”，从而推动房价过快上涨。

限购令在限令之时不难从中窥探出这个涨价信息，虽然现在的房子交易量相对减少了，但是房价依然高居不下！一旦这种政策出现调整或松动，则将出现报复性上涨。

不合理的预期还会导致住宅价格的扭曲。

2）在中国人的眼里，房子代表的是什么，也即归为消费者的嗜好、人们的风俗习惯。

据新华社消息，2007年，南京“对话中国”高层论坛上，龙永图在谈到中国房地产问题时说，“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的”，他认为，大部分中国人有关在相当长的时间内解决租房问题，百姓的目标是有房子住。

而不是总将注意力一股脑的扑在“高房价”上。

在现在的房价下，普通老百姓已经是弱势群体，他们无力从制度和福利中获得充分的社会保障，唯有耗尽自己一生的心血和积蓄，背负艰辛，用一生去追求自己生活中稳定的内容，拥有自己的房子，尽量避免各种风险，希望生活过的平稳，波澜不惊，有个安全的保障。

正这样一种理性的选择，只不过这种选择过于无奈和悲凉。

政府不在权利平等，打破房产价格垄断等方面为“人人有其屋”进行消除障碍，却指责人民的观念不先进，显得残忍和认识上的浅显。

好了，现在限购令出来了，但是对于一般的老百姓来说，起到的作用却是少之又少。

政府应该眼光向下，关注大量的中低收入者的住房问题。

限购令治标不治本，这是谁都明白的问题，政府出台的调控什么的，最后得益是谁，不言而喻了吧。

希望政府能够真正为老百姓办事。

3）对于这种需求的人群究竟是哪些。

政府对这些类消费者的态度。

房地产市场中的需求可分成自住者、投资者和投机者三类。

这三类需求对限购令的敏感程度不同，受调控的影响程度也不同。

首先，对于自住需求来看，它是一种刚性要求。

限购令对于他们没有什么影响，反正有房子住就行了，也不需要那么多。

或者说，这类消费者暂时来说没有多大的能力去购买更多的房子作为投资或炒作什么的。

其次，从投机需求来看，它是投资者将房地产投资作为长期坚持投资渠道的需求。

限购令一出，从表面看他们的利益是受到打击的，从而投资者便会有一定人数的回落。

但是，有些精明的投资者却就不这么想，他们看到房地产在中国未来的市场，依然把房产作为一项长期投资，以为未来获得更大的利益。

最后，从投机者来看，它是依赖财务杠杆，通过买卖房屋获利的需求。

投机需求为弹性需求，受宏观调控作用最大。

此次限购令就是为了打机这种投机者行为的。

但是，投机者却在钻限购令的空子。

出现“假离婚”、“假身份证”等等这样的手段来躲避政策的打击，与国家政策进行博弈。

显然，限购政策潜台词是有关方面认可房价在上升，而且还会继续上升，因此以限购一套房的方式对试图多吃多占多买者进行惩罚。

然而投机者是那么容易搞定的吗？
二、从供给角度分析，影响供给的原因与限购令之间的关系又是怎样呢？同样，现时房地产商对房资源的供给，其影响因素也有很多，房地产商对未来房价的预期也是与需求者这方面是相同的。

此外房地产供应者拥有的信息远远超过需求者。

普通百姓缺少客观公正及时的信息。

信息的不对称，有利于地产商制造的各种假象和炒作。

就好比如“哄抬价格”与“控销”。

限购令在这个房价飞涨之时，却不能抑制房价降低。

其中的原因一是地产商价格真的低不下来或特意哄抬价格、二是政府收税特多。

在这个方面，政府有自打嘴巴之嫌。

房价高涨，供给不足，是最大的问题。

政府在小打小补的，不愿意从真正的根本着手是因为打击了房地产商，最后政府就要吃瘪子。

这种损己利人的事，谁会做呢？政府是一只狼，我们是被欺负的小兔子。

地产商只是为政府背骂名的影子。

有观点认为，租金快速上涨与房价居高不下、“限购令”等因素密切相关，同时也暴露出中小户型房源严重不足的结构性矛盾。

专家指出，我国要形成租售并举、多渠道解决住房问题的格局，还需要加大楼市结构调整力度，同时要有效监管租赁市场的正常运转。

限购政策实际上是反调控的：因为限购政策，导致降价无效。

因为现在即使降价了，有钱的没资格买、有资格买的买不起。

因此进入了降价无效阶段。

目前房价依然稳定，事实上是限购政策导致的，取消限购、继续执行限贷、限价政策，则房地产降价潮很快到来。

政策制定者应该理性
考虑、而非感性着眼。

特殊条件下的限也许是一种无奈的选择，但限却有多种限的方式。

不同的限用于有针对性的解决不同的问题，而一刀切的限购则是所有限中最不可取、最无针对性、最落后的一种只堵不疏的方式。

这种限的结果也许今天还不得而知，但事后的政策评估中一定会发展为治脚气病而让全身都出现毛病的后遗症。

参考文献：
任志强_新浪博客>《疏与堵》
凤凰论坛锵锵杂谈《中国人需不需要自己的房子》文/海鸥
师立新任志胜西安建筑科技大学，西安，710055 《价值工程：百姓心理预期对房价的影响》
《财经》综合报道
叶檀：全国齐亮“限购令”限购令是否鼓励投机者
潘石屹微博引语。