3.亲和性
与社区的就近性及商业交易的频繁性， 使得社区商业更容易成为社区居民愿 意亲近的一员，从而体现出其服务的 亲和性。
2.便利性
由于居民生活的“便利性趋近”与“日常性 重复”的特点，导致社区商业主要以满足社 区居民的日常性与便利性需求为主。
社区商业的分类|按规模占比和辐射范围
外向型社区商业是指在满足周边属地居民需求的前提下，具备较强
1
6
2
影响商铺租金 定价的因素
5
3
4
01 片区商业成熟度，成熟度越高，租金越高
02 片区商铺当前的租金水平、当前片区商铺的销售 价格
03 临街商铺的供求情况（包含转让、空置与出租情 况）
04 商铺的位置及硬件配套
05 周边的固定人口数、流动人数
①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理 的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。
①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半，
③尽可能加大占地面积、降低层数。
店铺价值与位置
店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。 销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。
西海湾花园和万科四季花城主力店与社区主 出入口相距较近，两者形成一个整体，作为 人流焦点；
社区商业的人流动线形式
万科金色家园和港湾丽都的主力店与社区主出入口虽然相距较远，但由于商业分布较长，两者未能吸引 人流经过大部分商业，仍然是以主力店作为人流焦点。
社区商业的人流动线形式
端点型人流动线：基本以主力店为人流端点
餐饮美食
家庭化的餐饮业态，涉及日常早餐、晚餐、 宵夜和家庭聚会用餐等
零售购物
儿童成人服装服饰，涵盖家居生活、日常消 费品相关的经营内容
生活服务
家居生活服务业态，银行、药房、美容美发、 洗衣、便利店等
培训教育
以体验为核心，寓教于乐的教育培训类，针 对儿童家庭主妇和活跃老人
休闲娱乐
满足家庭型娱乐业态，与购物中心类大型娱 乐设施错位
比较适宜
内
向
内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区商 业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。商业面积/建筑面
型
积在2.5％3.5％之间比较适宜。
按照购买半径原理，社区商业要得到正常的发展，每人拥有的满足基本生活需求的 社区商业面积应该在800平方米左右是最为合理的布局
社区商业的分类|按空间布局
3
生活服务
20%--15%
低租业态却必不可少，前期偏重对业主的服务性；后用可调结构和品牌
4
教育培训
5
休闲娱乐
Hale Waihona Puke 7%--12% 3%--5%
客户需求稳健，营收无大碍，随人口密集度递增而扩张 生存有赖于项目规模地段条件和居民家庭结构，成熟期增店机会更好
6
康体养生
10%---10%
社区商业标配，易生存不宜过多，以服务品质标准来调整品牌
空调
在规划设计时应该预留足够的空调位容量，且避免 空调外机以及空调管直接裸露在外墙上。 ①合理设置空调位，避免出现无空间安装空调，避 免出现室外机影响塔楼住宅； ②合理设置空调冷凝水管，避免出现冷凝水四溢影 响商业形象； ③避免出现空调位对着人流吹的情况。
社区商业租金定价
04
社区商业租金定价
商铺租金定价的影响因素
①骑楼店铺外廊柱网对齐铺间分隔； ②为提升整体价值，一般在中部设置小尺寸商铺，尽端为大尺寸商铺。中部小尺寸
一拖二铺
两间单层铺形成一拖二店铺来提升整体价值。”一拖二“店铺通过户内楼梯连接首层、二 层，且首层、二层作为一个独立单元同时销售的商铺，单个商铺间无连通。
一拖二铺除了销售区、储藏间与洗手间外新增了楼梯模块，商铺层高过高会降低店 铺的实用率。 为提高一拖二商铺实用率应将层高控制在合理范围内并选择楼梯双跑、或三折的布 置方式同时，在一层楼梯底部设置卫生间和储藏室。
社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。社区商业所提 供的服务主要是社区套性
作为小区的基础配套之一，为住宅产品提供支撑和服务 是社区商业的基本功能之一。目前，城市化过程中产生 的大量社区仅仅只能称为“城”，而由此完善的社区商 业及其它产业造就的“市”才使得城市以一个完整的形 式繁殖或扩展，因此社区商业对于城市化进程和住宅社 区化的发展而言，具有一定的产业配套性。
东海坊商业在临香轩路和农轩路 处规划品牌餐饮主力店，以此拉 动整个商业的人流，是商业的人 流端点。
波托菲诺以超市主力店、临 天鹅湖的品牌餐饮店和社区出入 口为人流端点，三个端点拉动人 流经过社区的大部分商业。
社区商业业态组合
02
社区商业业态组合
社区商业业态分类
从社区商业的定义以及特性来看，社区商业的业态落位 已经基本上确定，根据规模及辐射范围，业态落位会有 区别，但整体的业态品类主要体现在以下7个方面：
的对外辐射力的社区商业，业态更加复合，品牌影响力也更大。商 业面积/建筑面积在5.5％6.5％之间比较适宜（视项目所在区域商
外
业成熟程度而定）
向
型
中
中间型社区商业是立足于本社区居民，兼顾 外部消费群的社区商业类型，除了具备常规 的生活服务功能外，还兼容了生活品质提升
间 型
的业态。商业面积/建筑面积在4.5％5.5之间
稳定期（5年以上）
2% 8-10% 3-5% 9-12% 15-18% 26-30% 30-35%
03
社区商业铺面设计
社区商业铺面设计
商铺分割的原则
主题的原则
结合商铺推广的主题功 能来进行分割，不同业 态对商铺的面宽和进深
要求不同
人性化的原则
分割出的商铺，要符合 业主经营、使用的要求; 分割出的道路，要符合 消费者的购物习惯、购
对居住影响小，集中商业 消费
易成规模聚人气
以点带面型 相对分散，方便居民消费 难以形成规模，不聚人气
社区商业的人流动线形式
目前人流动线主要有两种形式：焦点型及端点型人流动线 人流焦点：一般位于社区主出入口或商业的主力店，是人流的集散地，具有唯一性，一般情况下，人流焦点人流较密集，具有凝集人流的作用。 人流端点：一般位于社区出入口和商业的主力店，是拉动人流的关键，可以并存多个，有效地提升人流流动频率。 焦点型人流动线：由主力店或社区主出入口形成人流焦点
培育期
主要目的聚人气、方便生活、营造商业氛围，不以 追求租金回报为目的，该阶段招商以餐饮业态、生 活服务为主，以主力次主力商户聚集人气。
成长期
随入住率提高，透过商家营业额观察商户的适配性， 进行结构调，强化以零售、儿童体验类业态，逐步 调整高租金业态比例。
稳定期
消费人口稳定后，从居民喜好和消费特点，加大推广 和运营服务，做阶段性调整并引进新商户以以保持业 主消费兴趣，加强推广服务、培养业主对社区商业的 依赖度。
社区商业铺面设计
店铺立面
单层商铺采用分体式空调且商铺背部为其他功能房间；店铺立面通常呈现为三段式，店铺标示、空调位、商铺门，商铺门宽除去必要的
设备宽外做满墙宽。立面呈现为两段式或三段式
社区商业铺面设计
店铺立面
室外商铺立面设计
组合商铺立面可适用于“一拖二”式商铺及两层独立产权的商铺。将两层 立面综合设计，广告位放置于醒目的二层，店铺标示放置于层间梁处，给 店铺展示尽可能大的空间
康体养生
锻炼体魄、保健养生、放松身心为主导的体 验业态，如健身房、美体医疗、足浴针灸等
公益服务
为业主的生活琐事提供帮助的功能，区别与 物业服务，需场地支持.
社区商业业态组合
社区商业的成长期
社区商业的形成，与社区的入 住率、成熟度有很大的关系， 社区商业的形成一般经历培育 期、成长期、成熟期。社区商 业形成的不同时期对业态落位 的要求也有一定的区别，短则 2-3年，长则5-6年，基于项目 所在地域和业主的特点，商户 的生存条件，各类业态的配比 在不同时期适当进行调整。
社区商业铺面设计
广告位与空调排列方式
单层商铺立面广告位与空调格栅排列可分为上下式，左右式，包含式。
普通商铺立面广告位与空调格栅的4种排列
普通商铺立面无空调格栅 单层商铺立面无空调格栅，空调放于屋顶、铺侧边或商铺间，店铺广告放 置更加灵活，可结合店铺门设计。
社区商业铺面设计
商铺细部设计要素
影响层高的因素：①梁高（根据柱距而定）；②设备层高包 括消防、烟道横管、桥架、空调位等；③净高。一般情况下： 首层层高宜小于或等于4.8米，不得超过6m，其它层商业设 施层高宜小于等于4.2m，不得超过5.1米。
社区商业基础知识
商业管理中心 2019.6.28
目录
01
社区商业基础知识
社区商业业态组合
02
03
社区商业铺面设计
社区商业租金定价
04
05 社区商业销售模式
01
社区商业基础知识
社区商业的定义
20 世纪 50 年代的美国， 家庭汽车的普及和城郊发达的高速公路使得城市居民大量向郊区扩散， 由此产生了专门为郊区新建居 住区居民服务的社区商业。这种以地域内和周边居民为主要服务对象，以便民、利民、满足和促进居民综合消费为目标的属地型 零售商业经过半个多世纪的发展，在发达国家已经进入成熟阶段，并占到商业总量的70%-80%。 20世纪90年代初，城市发展，区域扩大，新兴的居住区越来越远。于是，一些由底层住宅改造的底商应运而生，狭义上的社区商 业初步形成。进入21世纪后的几年，伴随着全国范围内房地产市场上掀起的住宅郊区化的热潮，社区商业已经成型。
社区商业铺面设计