社区中心/临近市区 城市中心/副中心/交通枢纽
第一代商业
第二代商业
第三代商业
第四代商业
街区商铺
百货商场
摩尔
风光数十年后在20世 超市兴起，倡导自由 以Shopping Mall为代表，
纪前期遭遇挑战，传 选购的理念。最大贡 追求一站式购物。环境污
统商业的赢利率无法 献是给零售业业态注 染、郊区化的边缘生存状
写字楼
商铺
商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPING MALL、主题商场、专业市场、批发 市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与 住宅类有很大区别的房地产产品。
1.2商业地产的发展经历
商业 模式 国外 模式
发展 特征
国内 模式
发展 特征
城市中心区域
城市核心
2、商业地产的类别划分
①2.1、按照开发形式进行分类 ②2.2、按座落位置分 ③2.3、按规模分 ④2.4、按照商铺的位置形式分类
①2.1按照开发形式进行分类 ②（1）商业街商铺； ③（2）专业市场类商铺； ④（3）社区商铺； ⑤（4）住宅底层商铺； ⑥（5）百货商场、购物中心商铺； ⑦（6）商务楼、写字楼商铺。
商业地产的专业术语
MALL： MALL全称SHOPPING MALL，音译为“摩尔”或“销品贸“，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业 业态。西方国家也称为"SHOPPING CENTER"，即购物中心，但和国内的通常所指的购物中心（实为百货店的 另一种称呼）含义不尽一致。摩尔特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖 场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下， 不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在 10万㎡以上，由管理商统一经营的物业。 与Center、Mall相似，其他常见的英文名词还有：Plaza、Galleria，指出了摩尔的特点，具有长廊、广场、 庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。Shopping + Center、 或Mall、或Plaza、或Galleria两词的结合，表示出购物空间带给消费者愉悦的感受，也区分出百货公司 （Department Store）只是针对货品进行分门别类的商店，是无法提供如漫步在长廊、广场、庭院般悠闲的 购物享受。
1.3商业地产的专业术语
业态 ➢针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模 、店铺形态、价格政策、销售方式、销售服务等经营手段，提高销售和服务的类型化服务形态。
➢业态是定义为经营的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。
➢业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解， 业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖点的具体经营形势。
①商业街商铺 ②
①专业市场类商铺 ②
①社区类商铺 ②
①住宅底商商铺 ②
①购物中心商铺 ②
①住宅底商商铺 ②
①2.2按照坐落位置进行分类 ②（1）市中心区商业; ③（2）居住区附近及其他市区商业 ; ④（3）交通枢纽附近商业; ⑤（4）市郊商业。
①2.3按照规模进行分类 ②（1）大型—建筑面积过万平米； ③（2）中型---分布广泛大型商业区的补充 ； ④（3）小型---填补大中型商业区的空白, 为人们生活提供方便。
HOPSCA豪布斯卡 是六个英文单词首席字母组成的一个词 H－Hotel（酒店） O－Office(办公） P－Parking(停车场) S－Shopping(购物) C－Convention(集会) A－Apartment(公寓) 把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住 为一体的生活空间。 细分功能区划的“豪布斯卡”规则：“三三二二”配比，即30%办公区，30%零售，20%服务，20%高档公寓。
1.2商业地产的发展经历
尺度三： 依据城市化进程的国际规律来为大型商业地产项目做出定位
世界城市化过程中，城市商业中心的变迁有其规律性。 我们把城市的发展分为三个阶段， 1、城市化初级阶段：城市化率30%以下； 2、城市化初级阶段：城市化率70%以下； 3、城市化高级阶段：城市化率70%以上。
1.2商业地产的发展经历
①2.4按照位置形式进行分类 ②铺面房和铺位
3、商业地产与住宅地产的区别
①3.1商业地产与住宅地产的内在联系 3.2商业地产与住宅地产的九大区别
①3.1商业地产与住宅地产的内在联系
（1）开发模式商业地产属于复合型产业，要求地产商、投资商、经营者、物业管理者要有 机结合起来，在现实中这四方面还是不规范，幵带来巨大的投资风险，很多商业地产商是由 住宅地产商转变过来的，存在目套用住宅开发模式的现象。 （2）经营思路大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思路，属于一次性高价消费，不 需要为商业地产完善规划和长期运营买单。 （3）操作难度住宅地产就像是小学生，商业地产的复合型则像是大学生，因此难度差异较 大。 （4）赢利住宅地产是属于一次性高消费，是一种买断的产品；商业地产则是长期经营的开 始，需要不断地注入资金，用于长期的回报。
商业地产基础知识培训
尚元房地产开发有限公司培训课件
目录
1 商业地产的定义 2 商业地产的类别划分 3 商业与住宅的区别
4 商业地产的销售模式 5 中国商业地产现状及趋势 6 国内外知名商业项目
1、商业地产的定义
①1.1什么是商业地产 1.2商业地产的发展经历 1.3商业地产的专业术语
1、商业地产的定义
支撑起再扩张、发展 入工业制造业的文化 态、交通堵塞、旧城衰落
的负担
要素。
等问题使其渐渐退出发展
舞台。
城市生活休闲中心
以“体验经济”为 基础，以生活方式 消费、娱乐加休闲 为主旨
供销社
百货大楼
大型超市
城市生活休闲中心
我们国家最早的商业 模式，供销社的选址 往往都是城市中最好 的位置
如北京王府井的百货 大楼，这一代发展了 很长时间，它是在供 销社的基础上扩大的 ，在经营模式上也发 生了很大的变化
1.2商业地产的发展经历
尺度二：交通状况 国外大型商业地产（Shopping Mall）的发展经验告诉我们，当一个社会 进入到汽车时代，才为Shopping Mall的出现提供了可能。从交通形式上来 说，所谓Shopping Mall，尤其是郊区的Shopping Mall，必须依托于高速公 路和城市的环路，这意味着消费者比较依赖汽车。只有当一个城市进入了汽 车社会，或者说开始进入汽车社会，那么Shopping Mall在一个城市的建设 才能真正的发展起来，否则只能是城市型的购物中心。
商业向城市的 几何中心发展
商业离开城市的 几何中心，向郊 区聚集
1.3商业地产的专业术语
商圈：是指商店以其所在地点为中心，沿着一 定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围
简单来说，就是来店顾客所居住的区域范围
➢ 主圈：65%顾客来自主要商圈。小型商店的核心商 圈在0.8公里之内，顾客步行来店在10分钟以内；大 型商场的核心商圈在5公里以内，无论使用何种交通 工具来店，不超过20分钟
随着新世纪的到来，超 市迅速在中国成为新的 时髦，这和后期所谓的 mall实际上是一致的， 国内汽车保有量低难以 支撑真正意义的郊区 mall
着眼于满足大众日益增 加的精神和文化需求， 国内目前出现的并不多 ，惠商项目率先将城市 休闲生活带到常州
购物中心
1.2商业地产的发展经历
尺度一：经济水平 在世界视野里，各种零售业态的出现具有一定的规律性。
1.3商业地产的专业术语
投资回报率 投资回报率=年利润或年均利润/投资总额×100%。 投资回报率的英文全称为（return on investment)，简称ROI。它是常见的经济学名词，它是指投资后所 得的收益与成本间的百分比率。
1.3商业地产的专业术语
返租 是指投资者在与发展商签订了商铺销售合同后（主要针对现铺）发展商许诺在未来的几年内每年给与投资 者一定的租金回报（约为8%—12%），而在这期间商铺的经营、管理和使用权都归发展商所有，这种形式 的实质是发展商用一定的租金回报买断未来几年的经营权，然后统一招商和经营管理，以承担未来经营管 理等不可预知风险的代价来做旺整个商场，给与投资者和承租户以足够的信心。 返租:是指买卖双方在成 交的同时就约定于未来某一时间以某一约定价格双方再进行反向交易的行为。
①1.1什么是商业地产 简单的说，就是“商业+地产”。 从其自身固有的模式来看，商业地产又可以理解为：商业运营管理和房地产投 资开发相结合的模式，同时这种复合模式通常都伴随着项目运作周期长、资金 投入高、行业专业要求复杂、投资高风险与高回报等基本特征。
商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说。 狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所。 广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形 式，都叫商业地产。
➢ 次圈：25%顾客来自次要商圈。小型商店的次要商 圈在1.5公里之内，顾客步行来店在20分钟以内；大 型商场的次要商圈在8公里以内，无论使用何种交通 工具来店，平均不超过40分钟
➢ 边圈： 10%顾客来自边缘商圈。一般来说，小型 商店的边缘商圈在1.5公里以外，顾客步行来店在20 分钟以上；大型商场的边缘商圈在8公里以外，无论 使用何种交通工具来店平均在40分钟以上
边圈 次圈
主圈
人口数量及特点 交通状况 商业发展潜力 人文、公共配套 商业规模
影响商圈大小的因素
1.3商业地产的专业术语
铺面房： 是指临街有门脸，可开设商店的房屋，俗称店铺或街铺。