年年 年年 年 海南省年接待旅客 929.1 1008 1125 1255 1377 （万人次） 旅客人均消费（元） 779.9 779.7 781.4 760 772.4
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旅游对经济的拉动显著。 市场需求空间巨大 生态旅游成为新亮点
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66-168 70-220 65-600 54-170
3600 4300 6500 6000
70% 65% 75% 55%
毛坯房 毛坯房 精装修 毛坯房
27000
酒店式公寓
43-133
7100
70%
精装修
24000 27000 141656
别墅，小高层 住宅 高层酒店式公 寓 高层
134-400 41-88 19-325
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思考的起点
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四项基本原则
差异化原则 优势最大化原则 可操作性原则 系统性原则
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逻辑流程
地块价值
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总体定位
调整 市场研判 客户分析 营销题材 品牌价值
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年度 2000 2001 2002 2003
三亚市场＿供应
住宅面积（万m2） 酒 店 和 别 墅 （ 万 m2）
53.19
10.0
合计 63.25
82.63
19.4
102.03
104.06
19.9
123.96
134.23
20
154.23
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三亚市场＿销售
三亚房地产交易所统计，从2000年开始，近三年来三亚房 地产需求量平均每年以30％的速度增长。按此计算，三亚 2003年商品房需求量应该为52万平方米。 2004年春节黄金周期间，三亚海景房等高价位房大量销售 ，其售房均价达到了4000元／平方米，而这些房中，50平 方米—80平方米的中小型商品房则最为畅销，今年春节销 售的880套商品房中，有528套均为80平方米以下的中小户 型，由此可见，中小户型的海景度假公寓仍是市场需求主 流。从市场实际需求来看，岛外客户对100平米以下的海景
市场背景
内因：不可复制的自然资源 外因：相对低廉的市场价格
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市场现状
供过于求、有效需求未得到充分挖掘 房价增幅不大、销售速度慢、周期较长 缺少大型配套完善的优质产品
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成全观点
着眼未来，合理规划，适度开发,特色鲜明, 以旅游地产为主要支撑将成为海南下一个阶 段发展的重要特征。
发展节奏成为项目的关键。
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市场背景
800
15.53%
15.60%
700
600
15.38% 518.48
623.45 566.05
697.06
15.50% 15.40%
500 471.23
15.26% 15.30%
400 300
15.15%
美女经济
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运动休闲
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文化传承
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配套资源
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交通便利
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用地属于城乡交接部，交通便利 。
山 环 水 绕 ， 自 然 景 观 丰 富 。
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景观丰富
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景观条件
●
◎ ◎ ○ ○ ○
配套便捷 ◎
●
◎ ◎ ○ ○
交通条件 ◎
●
◎ ◎ ◎ ◎
外界影响
●
◎ ◎ ◎ ◎ ○
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分区示意
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五类
三类
三类
一类
四类
二类
六类
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成全看市
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成全观点
用地不可多得，项目前景乐观，具备较大的 升值潜力。
15.30%
15.20%
200 100
72.46
78.56
87.89 95.38 106.36 15.10% 15.00%
0
14.90%
1999年 2000年 2001年 2002年 2003年
海南省GDP
海南省旅游收入
占GDP的比率
1500
1000
500
0 1999 2000 2001 2002 2003
验证
定位可行性
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大趋势
从温饱到小康 从储存到消费 从静态到动态 从孤立到网络
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大局观
国内还是国际? 大陆还是岛内? 实旺还是虚火? 第一还是第二?
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大盘观
“借”还是 “造”
“分”还是 “合”
“快”还是 “慢”
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6000公寓，别墅1.5 万 3900
4800
认购10% 70% 80%
从用地开始
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从环太平洋开始
区域价值
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城市角度
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规划视野
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海、河、城、园、居、山
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山水城市中的城市山水
山水之中 离生活很近
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文化设施
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旅游房产颇为青睐。
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楼盘概览
项目名称 时代海岸 阳光海岸
天泽海韵 金色港湾 昌达·四季花园 凭海临风·蓝域 海洋之星 天福源 嘉和海景国际 公寓 世嘉海景公寓 碧海蓝天 兰海花园二期
汇成凯全花企园 划
建筑面积（m2） 物 业 形 态 及 类
型
517000
高层、别墅
户型面积 60-420
均价 未定
销售率 认购20%
交楼标准 毛坯房
90000 21166
多 层 、 小 高 层 、 97-247 联排
小高层
49-163
6900 7000
80% 95%
毛坯房 精装修
13000 12637 25317 11991
多层、小高层 住宅 多层、小高层 住宅 别墅、酒店式 公寓 住宅
整 体 地 貌 平 坦 ， 易 于 施 工 。
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易于施工
植 被 茂 密 ， 有 利 于 短 期 形 成 社 区 景 观 。
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植被茂密
水 系 与 外 界 相 通 ， 便 于 利 用 。
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水系相通
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土地分区价值分析
用地类别 一类 二类 三类 四类 五类 六类