业等六大产业
发展目标： “亚洲一流、世界著名”的国 际性热带滨海旅游城市。
主导产业：旅游业发展总体规划
2005年，通过国际招标后的《三亚 市旅游发展总体规划》提出以 “1211”凤凰展翅，作为大三亚的 空间结构布局： １头———三亚城市旅游区，是 1脊－生态－ 文化景观轴 1体－生态 旅游区 “凤凰之头”。 ２翼———三亚东部以休闲度假旅 游为主的旅游区、西部以文化体验 观光为主的旅游区，是“凤凰之 翼”。 １脊———生态—文化景观轴。以 环岛高速、G224为脊梁，从落笔 洞开始贯穿三亚腹地，延伸到五指 西翼－文化 体验旅游区 东翼－休闲度 假旅游区 1头－城市 旅游区
人均财政收入（元）
12000 176.3% 8000 5202 4000 0 2006年 2007年 1882 34.9%
增长率
10527 200% 150% 102.4% 100% 50% 0% 2008年
圳高出约38%。
经济环境——固定资产投资
固定资产投资总额（亿元）
200 151.58 150 100 50 0 2006年 2007年 2008年 40.2% 68.65 59.8% 109.71 38.2%
2005
2006
2007
2008
主导产业——旅游业发展情况
旅游收入（亿元）
120 80 39.14 40 0 51.29 33.8% 31.0%
增长率
40% 91.05 30% 13.7% 20% 10% 0%
2008年，三亚旅游收入达
27.5% 65.4
80.11 22.5%
91.05亿元，同比增长
财政收入（亿元）
80 98.6% 60 40 20 0 2006年 2007年 2008年 38.1% 10.09 0% 28.61 40%
增长率
107.9% 59.48 120% 80%
从三亚市财政收入的情况来 看，呈现总量小、增速快、 人均指标高的特征。
例如08年，三亚财政收入为
59亿元，不足深圳的10%， 但人均财政收入水平却比深
08年居民收入水平保 持较快的增速（全国平 均水平为8%），其中 城镇居民人均可支配收 入13471元，跟黄山处 于同一水平。低于全国
20% 15% 10% 5% 0%
农民人均纯收入（元）
6000 4000 2000 0 2006年 2007年 3723 10.2% 17.5% 4376
增长率
18.6% 5185
3、行政区划
三亚市现设有河东、
河西两个管理区，崖 城、天涯、凤凰、田 独、海棠湾、育才六 个镇。此外还管辖南 田、南新、南岛、立
育才 崖城 天涯 凤凰 田独
海棠湾
才、南滨五个国营农 场。
4、人口状况
少数民族 汉族
三亚市是汉、黎、苗、回等
20多个民族聚居的地方。少
41.5%
数民族人口占总人口的 41.5%，以黎、苗、回族为 主。
58.5%
农业人口
城市人口
88.3%
2008年末，常驻人口56.5
万人，户籍人口54.58万人，
其中农垦系统人口6.62万人。
11.7%
5、对外交通状况——公路
高速公路： 东线高速：连接陵水、万宁、琼海、海口。 西线高速：连接东方、临高、海口。 中线高速：三亚—五指山—海口高速公路， 已列入十一五重点计划。
2006
23% 39% 54% 38% 第一产业 第二产业 第三产业 第一产业 第二产业 25%
2007
22% 51% 27%
第一产业
第二产业
第三产业
2008
21%
第三产业
城市产业现状研究
发展定位：
现代农业
文化产业 旅游主导 房地产业 创新创 意产业 商贸业 海洋产业
以旅游业为主导，优先发展新
型工业、热带高效农业、海洋 产业、房地产业、文体健康产
13.7%，相当于全市GDP 的63%。 旅客人均消费额呈上涨趋势， 08年接待旅客人均消费额 为1507元，同比增长 1.3%。
2004
2005
2006
2007
2008
旅客人均消费额（元）
1600 1200 800 400 0 1076 10.4% 3.5% 17.3% 1261 1438 14.0% 1488


整体市场依旧保持了稳定的增长速度，市区楼盘价格略有下降，海景房价格
市场成熟热点区域有市区、三亚湾、大东海和亚龙湾，但土地储备已经不多， 房地产市场停留在卖资源的阶段，资源主导售价，一线海景公寓和一线海景 90%、部分项目甚至100%外来客户，上海、北京、东北、山西、江浙等
坚挺。年销售量在100万平米左右，08年市场整体均价突破1万元/平米。 发展重心向东偏移，本项目所在清水湾区域发展潜力巨大。 别墅往往价格相当。同等条件下小户型产品较受市场欢迎。
地客户构成购房主体。
城市研究
经济环境——地方GDP
全市GDP（亿元）
200 22.1% 150 14.7% 100 50 0 2006年 2007年 2008年 102.34 122.32 16.8% 10% 0% 144.31 20%
增长率
30%
从GDP指标来看，三亚市
经济水平呈现总量偏低但 增速较快的特征。 总量低是由于三亚市人口 规模小，08年三亚市常驻
2004
2005
2006
2007
2008
国际游客
600 400 200 15 0 349 385
国内游客
国际游客比重
553 486 15% 10% 8.5% 5% 51 0%
416 8.5% 9.7%
仍占据绝对比重，维持在
90%以上。国际旅客呈 现稳中有升的趋势。
4.0% 21
5.2% 39 52
2004
平均水平的157于同期全国平均
水平的4761元。
2008年
居民生活——消费水平
社会消费品零售总额（亿元）
45 22.8% 30 15 0 2006年 2007年 2008年 17.0% 23.94 10% 0% 29.4
增长率
26.5% 38.77 30% 20%
30%
人均年末居民存款余额（元）
30000 20000 10000 0 2006年 2007年 17224 15.0%
增长率
26.1% 21722
20%
山市人均水平的2倍。
17.8% 14978
10%
0%
2008年
城市背景——1、人文、政治环境
1. 城市区位与历史 城市区位： 三亚市地处海南岛最南端。全 市面积1919.58平方公里， 其中规划市区面积37平方公 里。东西长91.6公里，南北 宽51公里。 历史沿革： 三亚古称崖州。1987年9月26 日，国务院批准三亚市升格 为地级市，是全国四个不设 区的地级市之一。
08年三亚社会消费品零售
总额38.77亿元，人均 6862元，低于全国8169 元的平均水平，相当于深 圳的30%水平。 但增幅较快，高出全国平 均水平17个百分点。
人均社会消费品零售总额（元）
8000 6000 4000 2000 0 2006年 2007年 7.8% 5345 4466 19.7%
增长率
70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%
固定资产投资方面，继续保 持了较快的增速，2008年三 亚市固定资产投资增速为 38.2%，同期全国平均水平 为25.5%。 投资结构极不均衡，当地经 济主要靠房地产和旅游拉动， 故第三产业投资比重占据 95%左右。
第一产业
第二产业
第三产业 142.99
三亚房地产市场研究报告
报告摘要
1、城市概况 人口规模小、工业经济比重低，城市整体经济实力较为薄弱。近年来三亚市 确定了以旅游业为龙头、建设国际滨海城市的目标，旅游经济取得了较快的 发展速度。”一头两翼“的旅游发展规划给以海棠湾、清水湾为主的东部区 域带来发展机遇。城市发展重心向东偏移。
报告摘要
2、房地产市场概况
三亚
2、地理与气候
地理位臵： 三亚位于北纬18°09′34″——18°37′27″、东经108°56′30″—— 109°48′28″之间,处于西太平洋环带上,位于东南亚中心,是中国同东南亚各 国交往最捷的大门,也是中国与西南亚、非洲、欧洲的海上交通要道。 自然环境： 三亚三面环山，形成怀抱之势，山、海、河三种美景自然融合，众多山头也 提供了眺望大海、河湾和城市景观的制高点。海水清澈、能见度高，水温适 中，全年适合游泳；三亚市区有东、西两条河流穿过而过。美丽的自然风光， 优良的生态环境，造就了三亚人居、旅游、度假的美丽天堂。 气候条件： 三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4oC，七月平均最高气温 28.3oC，一月平均最低20.7oC气温，全年日照时间约2.563小时。
山，与海口对接。
１体———乐东—保亭生态旅游圈。
主导产业——旅游业发展情况
接待旅客人数（万人次）
800 600 400 200 0 21% 364 538 407 12% 455 12% 18% 12% 604 20% 10% 0%
增长率
30%
2008年，三亚市接待旅
客人数超过600万人次， 其中接待国内旅客553万 人次，国际旅客51万人 次。 从总量上来看，国内旅客
存贷比 4 2 0 2006年 2007年 2008年 2.12 2.39 2.94
仍具有较大的操作市场，
另一方面也说明三亚金融 市场活力不足，金融机构 放贷力度不大。
居民生活——收入水平
城镇居民人均可支配收入（元） 16000 11642 12000 8000 13.1% 4000 0 2006年 2007年 2008年 9416 23.6% 15.7% 10% 0% 增长率 13471 30% 20%