土地估价案例与报告》应考精华提炼（一）要点1：估价基本事项：（1）确定估价对象（2）确定土地估价目的（3）土地估价期日（4）界定土地价格定义（5）土地股价中特别事项的说明（6）估价日期及使用年期要点2：地价定义或地价内涵：（1）用途（2）估价期日（3）使用年期（4）土地开发程，（5）容积率等三率（6）土地权利类型要点3：出让底价与收回补偿价格:（1）出让底价应该依照新用途平均市场价格确定，一般采用剩余法和市场比较法评估新用途的市场价值，然后根据宗地的具体条件和其他相关要求制订出让价格方案；（2）收回补偿价格应该是原用途的划拨价格而不是完全市场价，需要扣除国家所有权收益和有关税费部分，一般采用成本逼近法和基准地价系数修正法评估原用途的市场价格，在扣除国家所有权收益和有关税费部分确定划拨用途价格。

要点4评估结果无效的可能原因：（1）土地评估机构从业范围不够（2）土地评估机构的注册证书超出有效时限（3）土地估价机构不具备土地评估资质（4）估价报告有效期超出时限（5）土地估价报告没有按照规范格式书写（6）估价结果严重失实，不符合当地地价水平要点5收集交易案例资料包括项目：（1）交易时间（2）交易面积（3）位置（4）宗地条件（5）地上物状况（6）购买者和销售者的特征及动机（7）销售的条件（8）土地销售前后的利用状况要点6：确定最终估价结果的方法：（1）简单算术平均数（2）加权算术平均数（3）各试算价格的中位数（4）各试算价格的众数（5）以一种估价方法计算出的价格为主，其他估价方法计算出的价格只是参考（6）直接取某种方法的计算结果要点7市场比较法的估价程序：（1）选择市场比较案例（2）确定比较因素（3）因素描述及比较分析确（4）定比较因素的修正系数求（5）算比准价格要点8收益还原法估价程序：（1）确定房地出租总收益（2）确定房地出租总费用（3）计算房地出租总收益（4）计算房屋纯收益计（5）算土地纯收益计算（6）土地价格要点9剩余法估价的程序（1）计算房地出租总收益（2）计算房地出租总费用（3）计算房地出租纯收益（4）计算房地产总价格计（5）算房屋现值计算土（6）地价格要点10：成本逼近法估价的程序（1）计算土地取得费（或分别求算土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物赔偿、征地税费等）计算土（2）地开发费（3）计算利息（4）计算土地开发利润（5）计算土地增值收益（6）计算有限年期如弟使用权价格要点11：基准地价系数修正法估价估价的程序（1）确定土地及基准地价（2）因素描述及比较分析（3）确定修正系数计算（4）土地价格要点12：路线价法评估的程序：（1）确定路线价（2）确定宗地的临街深度、宽度等条件（3）确定条件修正系数（4）计算土地价格（待续）要点13：市场比较法中比较案例的要求1、同一供需圈2、用途相近或相似3、交易时间与股价基准日不超过3年4、在地域上属近邻区域或类似区域5、有3 个以上近期类似的比较实例要点14：收益法中案例调查内容及规范1、以案例估算土地总收益时，保证估价对象周边有近期类似的3 个以上案例2、对出租型物业宗地应收集3 年以上租赁资料3、对营业性物业的宗地应收集5 年以上的营运资料。

收益持续稳定长期。

要点15：基准地价、路线价有效性的基本要求基准地价的基准日和报告评价基准日相差不得超过3 年。

要点16：建筑物重置成本价等其他补偿标准有效性的基本要求对收购和被拆迁房屋补偿的评估，房屋现值等于同类房屋的建造成本费用（包含建造商的利润，不包含购买者投入购房资金的利润），结合房屋的物理经济和功能的退化状况确定，排除被拆迁房屋租赁抵押查封等因素的影响。

要点17：适用原则问题（以后做题慢慢补充）1、替代原则是市场系数路线价3 方法应用。

2、预期收益原则是收益法和剩余法的应用3、最有效原则是剩余法的必选4、贡献原则是剩余法和收益法的基础，是关于部分收益递增递减原则的应用。

要点18：土地估价目的对土地估价方法、估价参数选择的影响1、市场交易目的类，要根据市场客观状况确定。

2、抵押、担保目的类，要根据保守原则确定。

3、税收、记账、价值类要根据市场成本原则确定。

4.政府价格标准类，要综合考虑市场、成本等确定。

要点19：估价对象状况与估价方法适宜性分析1、市场法，本身交易性不动产，处于不动产市场发达有充足替代性实例的地区。

2、收益法，有收益或潜在收益。

3、成本法，新开发地，市场欠发育，无收益，城区或市区以外工业用地。

4、剩余法，整理复垦，待开发地，待拆迁改造房地产，在、停建房地产，可装修或改变用途的房地产，现有新旧房地产中地价的单独评估。

要点20：市场法因素指数幅度要与当地公布或采用的基准地价报告中的宗地因素条件修正系数表中的内容相同或相近，且修正幅度应参考基准地价计算宗地地价的因素修正系数表中的幅度。

要点21：最佳利用方式用途，绿化率，土地覆盖率，建筑物容积率，建筑高度。

要点22：租赁价格跟租赁权价格是两回事，租赁价格可能是承租土地使用权价格，也可能是土地使用权出租价格（使用权价格的变相）；而租赁权价格是他项权利价格，计算方法跟承租价格一样。

要点23：常见估价目的下价格类型判断与应对1、租赁价格2、买卖价格，出让转让作价入股改制上市资产置换，公允市值。

3、清算价格，企业破产关闭清算，低于市场价格。

4、抵押价格5、征收价格，征收征用，考虑补偿性，原使用者获得同等生活保障下的成本。

6、课税价格，低于市场价。

7、公示价格，基准标定监测点农用地基准农地综合区片价。

要点24，商业用途技术路线：市场——收益——剩余——基准。

（与商业中心接近距离为区域因素，与商业中心接近程度为个别因素）要点25：居住用途技术路线：市场——剩余——收益——基准，新开发亦可成本。

1、别墅等独立居住用地，首先市场，但极具个性不宜。

2、高档公寓用地，首选市场，辅之收益剩余基准。

3、待拆迁改造危旧居住用地，如无特殊需要，不得依现状用途，应按规划用途评估。

要点26：工业用地技术路线首选市场，然后成本和基准。

特殊情况可采取收益法。

1、矿井矿区用地，以出让期内可开采年限为准修正。

2、高新区，土地增值收益较普通工业用地高。

3、机场码头，具有垄断性质，收益法外，应考虑垄断地租修正。

要点27，公共管理与公共服务用地技术路线收益——成本——基准。

基准法时，区域位置较好，参照相近用途（商业居住）基准地价进行估价，再考虑年期和用途减价修正；一般参照工业用地估价，不进行年期用途修正。

（待续）要点28 至60：技术报告改错常见项：1、估价项目名称不明确，缺少估价目的或价格类型的表述。

2、“估价目的”中未说明估价的应用方向。

3、“估价目的”不能同时有两个，如为两个，应分别出具报告。

4、“估价依据”中未列出土地估价的技术标准，即估价规程。

5、“估价依据”中缺少估价对象土地证书或权属证明。

6、“地价定义”中未说明是什么权利的土地价格。

7、地价定义”不清楚，未明确待估宗地的设定用途、年期、土地开发程度等内容。

8、“估价结果”或缺少《估价结果一览表》9、“估价结果”无单位地价、大写、币种、楼面地价。

10、“土地估价技术报告”供委托方的上级主管部门使用为错误说法，“土地估价技术报告”应供土地管理部门进行估价报告审核或备案以及估价机构存档用。

11、缺少土地估价师签字，缺土地估价机构负责人签字，缺证书号。

12、需要特殊说明的事项中，待估宗地的土地权属为国有划拨，与后面描述的土地权利状况为国有出让前后不一致，说法有误。

13、“土地权利状况”栏未说明他项权利状况。

14、估价原则中，缺少与本次估价方法紧密相关的替代原则、预期收益原则等。

15、未说明估价方法选择的依据。

16、在市场比较法的计算公式中无个别因素修正。

17、在选取的实例中，实例3 超过了规定年限（5 年）。

18、年期修正未对r 的取值作说明。

19、市场比较法的最终结果应取算术平均数，不应为众数。

20、成本逼近法公式错，无土地增值收益21、在成本逼近法中，计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。

22、“土地开发费”无取费依据，利息计算中“利息率”的确定无依据，利润率的确定没有依据。

23、成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。

24、市场比较法中，缺少比较因素选择的程序，未说明地价指数的来源依据。

25、附录中缺少估价对象房屋产权证、估价对象位置示意图、缺少估价机构工商营业执照、缺估价对象利用照片。

26、成本逼近法中，税费不应包括新增建设用地有偿使用费。

27、投资利润计算错误，计算投资利润时，投资利息不应计算利润。

26、成本逼近法计算待估宗地的价格有误，计算结果是无限年期的价格，应进行土地使用年期修正，修正为50 年期的价格。

28、基准地价系数修正法中，未明确基准地价的内涵，包括颁布日期、用途、基准地价、开发程度等。

29、地价的确定中，未说明结果确定方法的依据。

30、地价确定中，两种方法的权重和不等于1．0。

31、市场比较法中，采用物价指数作为地价指数，没有说明理由和依据。

32、动拆迁费用按当时（2001年5 月）的标准计算不妥。

应按照估价时点时的拆迁补偿费用水平计算。

33、按估价对象实际的拆迁周期计算利息不妥，应交待该周期是否为社会平均拆迁周期。