• 将本项目C栋单价提到15000元/㎡，一次性付款最低97折，按揭 最低98折；
• 推出精装房，带四年租约进行销售，前三年按第一年5%、第二年 6%、第三年7%的回报率在房款中一次性扣除（既一次性扣除房 款的18%），第四年给予8%的回报率，在第四年年末一次性打到 客户账户上；
• 下定即赠送8.8万元礼包一份（包括购车消费卡、星级酒店现金券、 星级会所现金券、高端美容院金卡、桑拿现金券、出境旅游卡等）
• 交通优势:地铁3号线（汉阳客运中心站)与楼盘地下车库链接,楼盘 对面为汉阳区最大的客运中心，有208/596/597等15条公交直达 本项目；
• 发展趋势：楼盘所处的升官渡正处在专业市场集群发展的起步期， 海宁皮革城、欧亚达家居广场、汉阳国际小商品城将形成三足鼎立 的商业格局，后续该片区的专业市场还会如雨后春笋般出现，升官 渡片区将形成汉阳最大的专业市场集群商圈；本项目也因此蕴藏着 巨大的投资潜力；
• 湖北省政府新闻办2015年8月5日下午召开“大众创业 万众创新”系列新闻发布会第 13场，发布了湖北省政府《关于做好新形势下就业创业工作的实施意见》文件。
住宅投资分析
城市 深圳 武汉
一般投资额 度
200万
100万
年租金 收益
4.8万
3.6万
回报率
相关新闻报道/数据来源
2.4% 3.6%
《深圳新闻网》15年6月10日报道：“深圳 住宅投资回报率逐步下降”
• 第三方公司待房屋装修好后进行统一出租，安排一名员工负责发布 信息及签合同，每月员工工资及安排住宿费用约5000元。
• 第三方公司寻找汽车销售公司、星级酒店、星级会所、高端美容院、 旅游公司等单位合作，当购房客户到合作公司使用消费券消费后， 合作公司须向我方支付约定提成。
后续运营盘算
出租率
50% 60% 70% 80% 90% 100%
销售政策盘算
• 底价10300元/平米；公开售价15000元/平米。 • 按揭付款（98折优惠） • 优惠价15000*0.98=14700元/平米 • 前三年返现后单价14700*（1-18%）=12054元/平米 • 销售余额12054-10300=1754元/平米 • 销售余额税费（12054-10300）*12%=211元/平米 • 实际销售余额1754-211=1543元/平米 • 按揭付款可用装修费用1543元/平米 • 第四年返款额14700*8%=1176元/平米 • 四年均摊租金单价1176/(4*12)=24.5元/平米·月
销售政策盘算
• 一次性付款（97折优惠） • 优惠价15000x0.97=14550元/平米 • 前三年返现后单价14550*（1-18%）=11931元/平米 • 销售余额11931-10300=1631元/平米 • 销售余额税费1631*12%=196元/平米 • 实际销售余额1631-196=1435元/平米 • 一次性付款可用装修费用1435元/平米 • 第四年返款额14550*8%=1164元/平米 • 四年均摊租金单价1164/(4*12)=24.3元/平米·月
《中国房地产投资回报率调查报告》北京仁达 房地产评估有限公司/ 2013年
《中国房地产投资回报率调查报告》北京仁达 房地产评估有限公司/ 2013年
本项目
项目优势梳理
• 地段优势:楼盘位于汉阳区龙阳大道与芳草一路交汇处，地处王家 湾商圈与沌口商圈衔接地带的升官渡商圈，由中国水务集团公司在 武汉市汉阳区倾力打造的地铁物业；
边际单位租金 （元/㎡·月）
49.0 40.8 35.0 30.6 27.2 24.5
边际套房租金 （元/月）
1866 1555 1333 1166 1037 933
• 后续运营最低成本5000元/月，月租金按1500元/套，且常年80%入住率计算， 每套赚334元，边际运营套房数量19套。
• 2015年“活动周”安排在10月19日-23日，主题为“创业创新——汇聚发展新动能”， 主会场设在北京中关村国家自主创新示范区展示中心和会议中心，将举办启动仪式、主 题展示、高层论坛等重大活动。届时各部门将举办各类政策宣传、创业大赛、项目对接 等活动。同时，将在上海、深圳、合肥、武汉、西安、成都、沈阳等城市同步举办“活 动周”重大活动。
• 今年李克强总理在政府工作报告又提出：“大众创业，万众创新”。政府工作报告中如此表述： 推动大众创业、万众创新，“既可以扩大就业、增加居民收入，又有利于促进社会纵向流动和 公平正义”。在论及创业创新文化时，强调“让人们在创造财富的过程中，更好地实现精神追 求和自身价值”。
中央及地方出台的相关政策
投资 额度
100万
300万
200万 40万
静态 回报率
3.6%
4.0%
5.0% 7.5%
动态 回报率
10%
11%
14% 21%
静态 回报率
5%
动态 回报率
15%
4.8% 6% 7.5%
13% 18% 21%
备注
无地铁情况下 无地铁情况下 无地铁情况下
地铁入户
相关新闻报道/数据来源
《中国房地产投资回报率调查报告》北京仁达 房地产评估有限公司/ 2013年
4%； • 投资类客户中，认为装修是件麻烦事的客户占比61%； • 投资类客户中，害怕房子租不出去或租金回报率低的客户占比
86%； • 投资类客户中，认为自行打理是件麻烦事的客户占比75%。
销售政策建议
• 由于来访投资类客户占比较大，投资类客户所关心的问题确实影 响项目去化，为解决投资类客户所关心的问题，促进投资类客户 购买本项目，因此对销售政策作如下建议：
赚钱主要有两种途径：
寻事而为
寻找事情来干
ห้องสมุดไป่ตู้
顺势而为
顺着趋势去做（投资）
赚小钱
赚大钱
中国经济主体的变化趋势
1990年以前 1991年-2000年 2001年-2010年
2010年以后
农业
农民
工业
工人
服务业
职员
互联网+
自由职业者
农田
地主
厂房
厂长
写字楼
企业家
微型公寓
房东
• 李克强在公开场合发出“大众创业、万众创新”的号召，最早是在2014年9月的夏季达沃斯论 坛上。当时他提出，要在960万平方公里土地上掀起“大众创业”“草根创业”的新浪潮，形 成“万众创新”“人人创新”的新态势。此后，他在首届世界互联网大会、国务院常务会议和 各种场合中频频阐释这一关键词。每到一地考察，他几乎都要与当地年轻的“创客”会面。他 希望激发民族的创业精神和创新基因。
房地产评估有限公司/ 2013年
公寓投资分析
项目
经开万达公 寓
人信汇 1+1
都市尚巢 汉阳国际公
寓
项目
住宅 商铺 写字楼 公寓
单价
总价 月租金 年租金
12000
480000
2000
24000
10000 13000 11000
400000 500000 400000
1600 2500 2500
19200 30000 30000
商铺
商铺
100
二级批发
零售商
商铺投资分析
城市
深圳 武汉 长沙 全国平均
一般投资额 度
500万 200万 100万 ——
年租金 收益
16万 8.4万 4.8万 ——
静态 回报率
3.2% 4.2% 4.8% 4.0%
相关新闻报道
《南方都市报》14年8月14日报道：“深圳 商铺投资回报仅4%” 实地调研
• 产品优势：中水·龙阳广场由汉阳国际loft公寓、小商品城、高端酒 店、美食城、写字楼、地下车库组成，其中LOFT公寓为买一层送 一层，可商住两用，迎合未来武汉百万微型企业主和自由职业者的 强大需求，投资潜力十分巨大。
客群情况
• 通过B栋销售过程对来访客户进行统计分析： • 投资类客户占比67%，自住类客户占比29%，其它类客户占比
实地调研 《中国房地产投资回报率调查报告》北京仁
达房地产评估有限公司/ 2013年
城市
深圳
一般投资 额度
1000万
武汉
320万
长沙
300万
全国平均 ——
写字楼投资分析
年租金 收益
36万 16万 18万 ——
静态 回报率
3.6% 5.0% 6.0%
5.0%
相关新闻报道
实地调研
实地调研
实地调研 《中国房地产投资回报率调查报告》北京仁达
操作模式
• 引入第三方公司，由第三方公司与客户签约，担保第四年年末按原 房价总额的8%给予客户返现，四年经营权由第三方公司管理，第 四年年末第三方公司须将房款的8%转入客户账上，相关盈亏由第 三方公司自负。
• 开发商须将实际销售余额（扣除多余房款的税费后）交由第三方公 司作为装修费用进行房屋装修。
实地调研
长沙 全国平均
80万 ——
3万 ——
3.8% 2.7%
实地调研
《中国房地产投资回报率调查报告》北京仁 达房地产评估有限公司/ 2013年
商品流通模式
50
厂家
50
公寓(微型写字楼) 80
互联网+物流
商铺 100
加盟商（零售）
消费者
50
仓库 60
省级代理
商铺 70
市级代理
商铺 80
一级批发
150