1.目的
明确设计总体思路,着重解决产品概念及规划层面的主要问题,确保后续设计的顺利进行。
2.适用范围
适用于项目策划阶段,即项目设计前期(概念设计阶段)的设计管理。
根据项目实际情况(包括项目体量大小、项目定位、产品业态类型等),由设计专业委员会确定是否开展概念设计。
3.术语与定义
3.1概念设计:拿地后提出产品的设计原则和构思,包括总平面设计、市政条件分析、配
套建设分析、交通路线组织、绿化景观组织等。
4.职责
4.1设计管理部
4.1.1负责编制《概念设计任务书》,并组织对《概念设计任务书》进行评审。
4.1.2负责设计单位的选择,负责设计合同的起草、谈判、签订、执行。
4.1.3组织概念设计成果评审。
4.1.4组织编制《项目设计指导书》。
4.2营销管理部(新城市)/营销部(已进入城市)
4.2.1负责按要求向设计管理部提供设计前期所需项目资料,包括项目初步定位策划报告。
4.2.2参与《概念设计任务书》和概念设计成果评审。
4.2.3参与编制《项目设计指导书》。
4.3成本管理部
4.3.1参与《概念设计任务书》和概念设计成果评审,并根据概念设计方案进行成本测算。
4.3.2参与编制《项目设计指导书》。
4.4战略发展部
4.4.1负责按要求向设计管理部提供设计前期所需项目资料。
4.4.2参与《概念设计任务书》和概念设计成果评审。
4.5工程技术部
4.5.1参与编制《项目设计指导书》。
5.工作程序
5.1项目资料收集分析
5.1.1在公司内部立项或通过项目可行性研究报告后,设计管理部负责按《项目一级节点
计划》确定的概念设计开始的时间,在概念设计开始前,收齐设计前期所需的资料,包括但不限于以下内容:
1)《项目可行性研究报告》(战略发展部提供)。
2)《宗地自然条件表》(战略发展部提供)。
3)《宗地社会条件表》(战略发展部提供)。
4)项目初步定位策划报告、《竞争楼盘列表》(营销管理部/营销部提供)。
5)《竞争楼盘设计信息表》(营销管理部/营销部与设计管理部共同完成)。
5.2《概念设计任务书》的编制
5.2.1设计管理部在收齐上述有关信息资料后,需完成以下工作:
1)以营销管理部/营销部提供的项目初步定位策划报告及项目信息资料为指导,设
计管理部编制《概念设计任务书》。
2)设计管理部组织项目公司营销部、总部相关部门(营销管理部、成本管理部)
及物业公司会签,含商业项目还需商管公司参与会签,根据会签意见进行修订
后报营销分管领导、项目公司总经理、设计分管领导审核,由总经理负责审批。
5.3概念设计单位选择
5.3.1设计管理部组织对概念设计单位进行考察和推荐,选择合适的设计单位,参照《设
计供应商选择管理流程》。
5.4概念设计过程控制
5.4.1设计管理部指定专业设计师负责项目的设计管理,确保设计质量和进度符合公司计
划要求。
设计管理部可视项目需要配置项目设计工作组,任命项目设计负责人。
5.4.2项目设计负责人向设计单位发出《概念设计任务书》和相关项目资料,明确相关设
计要求。
5.4.3项目设计负责人需掌握设计单位设计进度和设计方向,与设计单位的正式沟通以《设
计业务联系单》的形式进行。
5.4.4项目设计负责人收取各设计单位送交的设计文件和方案,审核设计文件深度和内容,
包括各项规划指标是否符合《概念设计任务书》要求。
审核意见以《设计业务联系单》的形式提交设计单位进行修改。
5.5概念设计评审
5.5.1概念设计方案完成后,设计管理部按照《组织权责手册-设计管理》组织项目公司及
总部相关部门及人员对概念设计方案进行评审。
1)设计专业委员会、总部相关部门(战略发展部、成本管理部、营销管理部)及
分管领导,项目公司营销部参加,设计管理分管领导主持,专业委员会评审结
论记入《设计评审表》,并以《设计业务联系单》的形式与概念设计单位进行沟
通,要求设计单位修改,并跟踪改进的结果。
5.5.2概念设计方案修订后,设计管理部再次组织相关部门进行评审,并根据评审意见要
求设计单位调整完善,直至符合要求为止,设计分管领导负责审批定稿。
5.5.3概念设计评审要点分析。
概念设计评审的重点是如何最大程度地提升项目产品的附
加值,包括:项目先天因素的扬长避短,项目产品配置和性能的优化,项目产品概念、形式和风格的差异化与创新等,以论证项目规划指标的可行性、经济性和合理性。
1)项目地块先天因素分析:分析有利因素和不利因素,扬长避短,充分挖掘潜在
的资源价值,以争取有利的规划要点(如在有利于商业的地方适当提高商业面
积的比例)和降低开发成本。
2)项目产品配置和性能分析:分析和提升部品配置标准(细部和部品的合理配置)
以优化产品性能标准(如景观设计,雨水的收集和利用,建筑节能等)。
3)产品的概念和风格分析:研究符合目标客户消费心理与需求的设计概念和空间
模式以及相对应的产品风格,设计主题和风格与营销主题的协调一致等。
5.6编制《项目设计指导书》
5.6.1设计管理部在前述工作任务完成的基础上,将概念设计阶段的设计成果及结论提交
公司各相关部门,由各相关部门完成《项目设计指导书》各部分的内容。
《项目设计指导书》内容及责任部门对照表
5.6.2各相关部门完成后,经设计管理部整理汇总,形成完整的《项目设计指导书》,并由
各相关部门负责人会签后,由设计分管领导审批,作为项目设计管理工作的指导性文件正式发布。
6.支持文件
6.1-TZ01《项目拓展论证管理流程》
6.2-SJ01《设计供应商选择管理流程》
6.3-SJ03《设计管理流程》
7.相关记录
7.1-SJ02-R01《宗地自然条件表》
7.2-SJ02-R02《宗地社会条件表》
7.3-SJ02-R03《竞争楼盘列表》
7.4-SJ02-R04《竞争楼盘设计信息表》
7.5-SJ02-R05《概念设计任务书(参考模板)》
7.6-SJ02-R06《设计业务联系单》
7.7-SJ02-R07《设计评审表》
7.8-SJ02-R08《项目设计指导书(参考模板)》。