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第二章 城市的形成与发展
§1 城市的形成 §2 城市的概念 §3 城市发展的阶段特征 §4 城市化 §5 区域发展分析
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原始社会中，人类生活完全依附于自然的狩猎与 采集生活，有穴居、巢居和游猎
◦ 利用天然洞穴 ◦ 北京周口店、山顶洞穴
§1 城市的形成
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石器时代
◦ 开始制造和使用磨 制石器
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◦ 城市规划具有层次性；各层次的规划对房地产开发的指 导作用是不同的
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1、城市总体规划对房 地产开发的指导主要体 现在三方面：
◦ 指明房地产开发用地的 方向和地段；
◦ 确定房地产业的开发规 模、时序和步骤；
◦ 安排房地产项目用地周 围的环境和配套设施
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2、分区规划的指导作用
◦ 陈双，贺文主编，《城市规划概论》，科学出版社， 2006年
◦ 同济大学主编，《城市规划原理》（第三版），中国建筑 工业出版社，2002年
《城市规划概论》
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教学目标
◦ 让同学掌握城市规划学科基本概念、基本理论、基 本方法
拓展目标
掌握科学的学习方法、科学思维方式和科学 创新
教学方式
课堂讲授，并结合课堂讨论
城市化和人口向城市的转移 （城镇数量的大量增长）
城市是在原始社会向奴隶社会的过渡时期出现的。 在世界上几个古代文明的地区，城市产生的年代 有先有后，但是城市产生的社会发展阶段都是相 同的。
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农业生产与畜牧业引发人们定居
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工业革命以机器取代人力， 以大规模工厂化生产取代个 体工场手工生产，是一场生 产与科技革命
工业革命引起生产组织形式 的变化（使用机器为主的工 厂取代了手工工厂）
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规划用地、房地产开发与城市规划的关系 .
关注城市规划编制及其调整 .
结论
只有开发者懂得规划设计的基本原理，作为 共同语言、共同的品评鉴别标准，并亲自 “参与”规划设计，才有可能共同创造社会 效益、环境效益和经济效益统一的作品
房地产开发与经营必须时刻关注与跟踪所处 地域的城市规划相关信息，特别是及时跟踪 城市规划修订的相关信息
城市规划概论
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教材： 《城市规划概论》，华中科技大学陈锦富编著，
中国建筑工业出版社出版
课堂教学： 36学时（1-6周） 参加课程考核资格：课堂教学缺席不多于3次
《城市规划概论》
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教学参考书：
◦ 陈友华，赵民主编，《城市规划概论》，上海科学技术文 献出版社，2000年
◦ 郭彦弘著，《城市规划概论》，中国建筑工业出版社， 1992年
康有序发展 四、房地产开发与规划设计关系密切
第一章 规划设计与房地产开发
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一、规划对房地产开发的指导作用
◦ 城市规划是城市建设的指南，是创造良好的生活环境、 工作环境的前提条件。
第一章 规划设计与房地产开发
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◦ 房地产开发，特别是商品房建设是城市建设的主要组成 部分之一。当然也要接受城市规划的指导。
第一章 规划设计与房地产开发
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◦ 经济因素、规划条件、业主的意图等等因素对规划设计 的影响都很大
◦ 业主或开发者必须考虑：
让规划师了解房地产开发业务的运行机制，提供相应的条 件，确定限制因素
争取项目所在地规划设计管理部门的意愿，力求在规划设 计上有所突破
开发者自己必须既有企业家的远见，还有规划师、建筑师 的鉴赏力
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教学内容
◦ 第一章 城市规划与房地产开发 ◦ 第二章 城市的形成与发展 ◦ 第三章 城市规划的基本概念与理论 ◦ 第四章 城市规划的工作内容 ◦ 第五章 城市规划的制定与实施 ◦ 第六章 城市规划政策干预
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一、规划对房地产开发的指导作用 二、规划的“滞后” 三、加强规划对开发的调控，引导房地产开发健
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二、规划的“滞后”
◦ 开发商向政府主管规划和用地机关取得开发用地， 并提供申请用地的修建性详细规划方案以作审批用 地的依据
问题：
房地产开发引着规划走、开发迫着规划变、 城市开发建筑中也出现了开发规模过大、闲置土地和空置Leabharlann 过多、开发无序、市政设施不配套等问题
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三、加强规划对开发的调控，引导房地产开发健 康有序发展
◦ 确定居住区、片区、组团的划分，用地范围和人口规模 ◦ 指明居住建筑及用地的容量控制指标
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3、详细规划对房地产开发的指导性
◦ 规定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控 制性指标，规定建筑后退红线距离，建筑间距
◦ 提出各地块的建筑体量、体形、色彩等要求
因此，规划对房地产的指导应是多层次的。
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早在5000年以前，在埃及的尼罗河流域和美索不达米亚平 原上的两河流域（底格里斯河，幼发拉底河）就已经出现了 人类历史上的第一批城市。以后，在印度河流域、黄河流域、 中美洲等地先后也诞生了城市。
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◦ 目前公认的人类历史上最早的城市出现在公元前4000 年左右的西亚两河流域的苏美尔（Sumer）地区。
◦ 发明了陶器 ◦ 出现了农业和养畜
业
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◦ 半坡文化遗址
半坡文化遗址是黄河流域一处典型的新石器时代仰韶文化母系氏族聚 落遗址，距今5600－6700年之间。1953年春，发现于陕西省西安 市东六公里处的半坡村，故名。 该遗址1953年春发现，遗址面积 50000平方米。从1954年9月到1957年夏季，中国科学院考古研究 所组织近200名考古工作者，前后发掘5次，延续近4年时间，揭露 遗址面积达10000平方米，获得 了大量珍贵的科学资料。1971年 又进行了第六次发掘。总括六次发掘，可以看到，整个遗址略呈南北 较长、东西较窄的不规则的椭圆形，总面积5万平方米（发掘面积1 万平方米左右），房屋和窖穴、饲养家畜的圈栏集中分布在村落的中 心，约占3万平方米。围绕居住区，还有一条深宽各约5—6米的围沟。 遗址北部是氏族公共墓地，东部则是制陶窑场。居住区和墓地、窑场 明显分开。
◦ 1、控制商品房开发总量，降低商品房空置量 ◦ 2、控制土地供应量（如各类开发区、科学城、大学城、
工业区、科技园、度假区等都要纳入城市统一规划） ◦ 3、控制商品房的开发用地，坚持节约用地
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四、房地产开发与规划设计关系密切
◦ 投资成功的决定因素
时机
地段
建筑质量
地段的选择、总图布置与规划有关 建筑质量与设计密不可分