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2、土地使用性质控制
划分参照国家标准《城市用地分类与规划建设用 地标准》（GBJ137-90）。10大类、46类、73小 类
控制性详细规划要求划分到小类 部分用地的归属有一定的困难，建议补充一些新的源自类113、土地使用兼容
指多种用地性质在地块内的混合布置问题 目的：使控制性详细规划既有“弹性”，又不失去
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§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
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四、建筑建造控制
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Ar FAR=
Al
1、容积率（FAR）
概念：又称楼板面积率或建筑面积密度。是地块 内所有建筑物的总建筑面积之和（Ar）与地块面 积（Al）的比值
容积率的确定因素：地块的使用性质；地块的区 位；地块的基础设施条件；人口容量；地块的空 间环境条件；地块的土地出让价格条件；城市设 计要求；建筑方式和形体规划设计
控制作用 适建范围规定由用地的适建兼容表反映（用地使
用性质兼容表）
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土地使用兼容的原则：
促进相关功能建筑的集中布置 提高土地经济效益 减少环境干扰 确保非营利性设施、市政设施用地不被占用 保持土地使用的有限灵活性、允许部分建筑、设施混
合布置 提高应变能力的同时，又不和总体规划相违背。
绿地率=地块内绿化用地总面积/地块面积 *100%
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树冠覆盖面积
绿地 住宅 住宅用地中的绿地 公共绿地
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绿化率：为绿化面积占总用地面积的百分比 公共绿地率：为公共绿地面积占总用地面积的百
分比 绿化覆盖率 公共绿地：如组团绿地应满足宽度不小于8米，
面积不小于400m2，与相应道路相邻，绿化面积 不低于70%，有不少于1/3的绿地面积在标准的 简直日照阴影线范围之外的要求，并便于儿童游 戏和成人游憩。
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特点
控制引导性和灵活操作性。对城市建设项目具体 的定性、定量、定位、定界的控制和引导
通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地 ）和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以 综合环境质量控制为要点
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控制内容
控制性详细规划所控制的要素：土地使用控制、 环境容量控制、建筑建造控制、城市设计引导、 配套设施控制、行为活动控制
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地块的使用性质
如，商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住宅、 学校、医院和剧院等
地块的区位
如，中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价与居 住区、工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性 质、地块划分大小、容积率高低、投入产出的实际效
益等产生直接影响。区位和级差地租决定着土地 使用强度
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2、建筑密度
概念：指规 划地块内各 类建筑基底 面积占该块 用地面积的 比例
使城市保持 适当的密度 ，满足日照 、空气、防 火安全等需 要
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3、居住人口密度
指单位建设用地上容纳的居住人口数 居住人口密度=（地块内的总人口数/地块面积）
*100%
4、绿地率
指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面 积的比例
控制方法
实现规划意图选取控制的手段，对控制性详细规 划功能作用发挥的深度有决定性的影响
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§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
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二、土地使用控制
1、用地面积与用地边界
人口容量
人口容量高回造成交通拥挤、交通混乱、容量失控等 问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地
块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防 止利用不充分 地块的土地出让价格条件
即政府希望的价格。容积率与出让价格成正比。关键 在于获得使社会-经济-生态环境协调发展的最佳容积 率
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容积率与城市开发的关系
《城市规划概论》
第四章 城市规划的工作内容 §3 控制性详细规划
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§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
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一、控制性详细规划的含义、特点
定义：
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地 区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路 和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划 要求
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§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
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三、环境容量控制
对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合 理规定
自然环境：日照、通风、绿化等 主要指标：容积率、建筑密度、绿地率 延伸指标：空地率、人口密度、人口容量
城市开发费用构成主要有前期投资费用、开发利用总 额以及开发资金的循环速度等。
前期投资费用：土地的有偿使用；场地平整；基础设
施建设等。是一个相对稳定的支出
增加容积率，以利于降低分摊成本。
容积率与可持续发展的关系
过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上 的紧张和不安定感；同时，环境质量下降，也会引发 地租及房价下跌，降低开发利润。
用地面积。精确度到小数点后两位。用地面积与 征地面积有差异
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用地边界
是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线 ，用来划分用地的权属
地块的用地边界划分原则
1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用 地部门、单位划分地块；
2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有 一种使用性质；
3）建议有一边和城市道路相邻；
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4）结合自然边界、行政界线划分地块； 5）考虑地价的区位级差； 6）地块大小应和土地开发的性质规模相协调，
以利于统一开发； 7）对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好
、规划给予保留的地段，可单独划块，不再给定 指标； 8）规划地块划分应满足“专业规划线”的要求（ 道路红线、水面蓝线、绿化绿线、文物古迹保护 紫线、燃气等橙线） 尊重地块现有土地使用权和产权边界