房地产企业税务风险与应对思考
摘要：随着中国经济的飞速发展，在市场经济体制下的纳税问题已经成为房地产企业不能忽视的一个重大问题。

深入分析税务风险的产生原因并控制税务问题，是房地产企业管理决策层关注的一个焦点问题。

而税务风险会给企业造成不可估量的损失。

笔者通过自身在房地产企业财务部门的工作经验，对房地产企业税收风险进行深入分析，并提出对应的策略。

关键词：房地产企业;税收风险;应对策略
随着中国经济飞速发展，国内很多优秀公司在国际市场上崭露头角。

但是有不少公司却因为税务风险控制防范做得不够完善，陷入了“税务门”，以致在税务风险上多次摔跟头。

任何一个企业想要扎根于瞬息万变的市场之中，并得到良好的发展，都应该做好内部控制。

而税务方面是一个极其重要的方面，税务缴纳的不合理会对企业的核心利益产生影响，因此需要研究税务风险，并采取合适的策略来规避税务风险的发生。

一、税务风险概析
所谓税务风险是指企业缴纳的税款未能遵照税法的规定，造成企业利益损失的风险。

税务风险普遍地存在，绝大部分企业以及其每个利益环节都能可能存在税务风险，税务风险并不会因为企业的发展而消失，反而会随之逐渐增长。

税务风险的另一个特点是风险不易被发现，它看不见摸不着，隐秘地附着在企业的各经营活动中。

二、房地产企业所面临的税务风险
1.房地产开发初期的税务风险
房地产企业在开发阶段，需要花费巨大的购地款，而购地款在税务检查中是一个重要的项目，企业所面临的风险也很大。

在开发阶段所涉及的税种有印花税、耕地占用税、契税等等，在土地成本中还涉及土地增值税、企业所得税等。

在房地产企业开发阶段，房地产企业通常没有真实的发票，税务机关可以对此进行处罚。

没有根据规定得到发票的行为导致企业可能有偷税和漏税的情况。

按照发票法规定，房地产企业会受到一定的处罚。

因而，在购置土地使用权时，需要在合同中要明确说明提供真实有效的发票，以减少税务风险。

2.在房地产开发中期的税务风险
建造成本是房地产企业一项较大的支出，其税务风险是比较高的。

除了自主开发的房地产企业外，大部分的房地产企业采取的是出包开发的方式。

纳税人应当按照相关规定，承担代扣代缴的责任和义务。

在房地产开发中期所涉及的税款主要有城建税、营业税、教育费附加、个税等。

房地产企业要特别注意这些税种相关的条款，以规避税务风险。

3.房地产销售的税务风险
在房地产的销售中，所涉及到的税收是非常多的。

具体包括有印花税、城建税、企业所得税、教育附加税、营业税、土地增值税等，而这是税务机关检查税务的最重要一环。

房地产企业在这一环节中所面临的税务风险也是最大的。

税务部门依据房地产企业的预收账款来
计算房地产企业应当缴纳的营业税及其他。

在房地产企业预收账款项目账务处理不及时或者账款项目归集时，很容易发生税务风险。

而其他费用的产生，例如将开发的产品转化为固定资产作为员工的奖励，给投资人或股东分配非货币性的资产，有偿转让部分公共设施等行为，都需要根据相关的税务法规来上缴税费。

4.其他税务风险
除了上述三个环节所面临的税务风险之外，房地产企业还会有一些相对其他风险不那么重大的税务风险。

例如，注册登记时，因为注册地点或是征管分局的不同，房地产企业有漏税风险。

在发票管理时，发票的时间与账款发生时间不一致，也可能导致税务风险。

房地产企业应当学习相关法律法规，以避免企业利益的损失和税务风险的增加。

三、税务风险产生的原因
1.房地产企业自身因素
(1)受财务核算的准确性影响
在企业税务处理过程中，财务核算是极其重要的一环，直接影响着房地产企业的税务情况。

在房地产企业财务核算中，数据的准确性对涉税行动产生很重要的作用，同时决定了多种税的金额大小。

财务核算的水平也决定了房地产企业纳税行为是否恰当合理。

(2)企业制度不够完善
房地产企业制度不够健全是一个重要问题。

事实证明，在企业管理的过程中，企业制度能起到非常重要的作用，甚至关乎一个房地产企业的生死存亡。

然而，部分房地产企业内部制定的财务制度不够完
善，不合规范，违反了国家的相关规定。

有一些房地产企业甚至没有建立企业财务制度，这些也为企业自身带来很大的涉税风险。

(3)企业的重视度不够
房地产企业在主观上不够重视纳税行为，缺乏良好的纳税意识，也是企业产生税务风险的重要原因之一。

每一个房地产公司都应该按照法规，及时地缴纳足够的税务。

在实际的日常经营运作中，因为税款是企业的一项较大的现金流出，可降低企业利润，因此部分企业为了业绩，使用一些违法的行为来偷税漏税。

这样做是节约了成本，提升了利润值，却使企业陷入了巨大税务风险之中。

因此，纳税意识的缺乏让房地产企业常常陷入这样的误区中，认为企业纳税是财务部门的行为，纳税风险由财务部门来预防。

2.企业外部因素
(1)多变性的税法
任何一个国家的税法都不可能是完美无缺的，或多或少的会存在不明确或容易让人产生歧义的条例，因此，在为房地产操作纳税行为时增加了一定的难度，这也给房地产企业带来了不利的影响。

税法的多变性为房地产企业带来一定的税务风险。

例如：增值税转型的全面实行开始于2009年1月1日;有关购置固定资产的处理相应地发生了变化;企业需要根据《增值税暂行条例》进行税务处理。

(2)税务机关存在着不规范的执法现象
根据我国的税法，税务机关有一定的自由裁量权利。

若是在税法规定的程度范围之内，税务机关的执法行为是具有一定的弹性的。

税
务机关有权力按照自身判读来判定纳税人的行为。

然而现阶段，因为我国的法制还不够健全，再加上传统文化的因素，使房地产企业在与纳税机关的相处中处在一个不利的位置。

部分税务机关存在着不规范的执法行为，以及不恰当的自由裁量权也为房地产企业增加了一些不确定的涉税行为，从而提高了企业税务风险。

四、房地产企业税务风险的应对策略
1.健全企业税务管理制度
房地产企业应当制定出合理的税务管理制度，明确部门职责和员工职责，科学合理地安排税务职位，形成完善的监督体系，保证税务工作能够有条理地进行。

其次，对企业涉税合同要严格审核，避免在合同上因不确定性条例产生的税务风险，双方要在税务方面明确地签订对应的权利和义务，并严格按照国家法规来申报纳税。

财务部门要按照财务报表申报和缴纳税款。

再次，房地产企业必须规范发票管理行为，发票管理要对发票购买、领用、开具和报销等各个方面有严格的规范。

对发票的购买、发放及核实都由财务部统一负责。

最后，公司应当对纳税申报表及企业内部税务报表周期性地装订成册，并妥善保管，以便于日后翻查。

2.增强税务风险控制意识
房地产企业税务风险的控制是一项具有高度技术性和专业性的
经济活动，对会计和纳税申报人等相关人员都有极高的要求。

因而，房地产企业首先要提升企业自身的素质，在发生了税务问题时不能只知道追责于财务部，其上至公司领导下至各个部门和关键环节的负责
人也要承担责任。

企业需要增强对这些人员的涉税风险控制意识，在日常经营中，要注意避免税务风险的产生。

其次，房地产企业要树立正确的依法纳税观念，只有房地产企业的管理决策层有了这样的意识，才能真正开展税收筹划，从而达到控制税收风险的目的。

房地产企业要提升会计核算的水平，保全相应的会计核算资料，以提供充足的依据来控制税收风险。

最后，在控制税务风险的同时也要顾及公司利益，要正确合理地做出税收策划方案。

方案既要考虑到个税的高低，也要从全局上通盘考虑。

在依法纳税的基础之上，以公司整体利益为先，来实施税务风险防控方案。

3.建立启动企业税务风险预警体系
所谓企业税务风险预警是在税务风险上，根据经验得出的规律和相关信息，发出税务风险警报，以最大限度地降低风险引发的危害。

税务风险预警体系是企业内部组建的组织，与风险预警行为的内部联系构成一个体系。

具体做法包括：首先，定期检查税务，对房地产企业税务风险评分评级。

企业通过运用沃尔评分法的原理，找出房地产企业中关键部门和税务风险高的部门、关键的人员，并结合企业的实际状况，得出企业的税务风险分数，从而再对企业税务风险整体评价。

其次，加强企业的税务监督，科学预测企业税收情况。

税收的预测在房地产企业中有着普遍而广泛的应用。

根据企业涉税行为的历史资料，参考现有的条件和要求，对企业的税收进行科学的测算和预计。

这样不仅可以为缴纳税收提供一个较为科学可靠的标准和计划，也能对房地产企业控制税务风险起到数据支撑的作用。

五、结语
房地产企业的税务风险是企业在发展过程中必须重视的一个问题，若处理得不恰当，会给企业的经营带来很大的不利影响。

因而房地产企业必须重视研究企业税务风险，并采取有效的方法和策略来规避风险。