房地产企业的税务风险及其对策
发表时间：2013-08-27T09:42:51.420Z 来源：《中国商界》2013年第8期供稿作者：冯素红
[导读] 国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。

冯素红/河南振兴房地产（集团）有限公司
【摘要】目前在其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，特别是对土地增值税和企业所得税关注度更高，是房地产企业很难应对的工作，如何有效应对税务风险，本文从房地产企业税收产生风险原因提出相应控制措施，与同行共享。

【关键词】纳税风险；产生原因；风险控制措施
近几年不管是媒体，还是大大小小的会议，“抑制房价上涨”加强房地产调控”一直是热点名词，房地产行业备受争议，在风口浪尖上沉浮，在税务机关的严厉征管，重点稽查下，房地产企业的经营一年比一年充满着艰难和风险。

特别是在目前其他行业经济不是很景气的情况下，税收征管和稽查的矛头更是聚焦到房地产行业上，同时国家税务局又加强了土地增值税的清算和企业所得税的结算，这对很多房地产企业来说，意味着要补缴数额巨大的税款，这是巨额现金流的流出，因此房地产企业的税收事务是企业经营过程中极其重要工作，任何疏漏都可能造成巨大的税务风险甚至税务危机事件。

一、房地产公司的纳税风险及其产生原因
所谓纳税风险就是指单位涉税行为因为未能正确履行税收法律法规的有关规定，所导致的公司未来经济或其他利益的可能损失。

该风险不同于一般商业风险，对每个纳税人而言，纳税风险从经济角度说只是净损失，是单位现金资产的流出而没有对应流入。

但针对房地产企业来说，其纳税风险存在的根本原因集中体现在税收政策不稳定、税收法律不明晰、核定征收转为查帐征收等，房地产公司应对税务事项的能力不强，所采用的纳税筹划方法不恰当，也成为房地产公司普遍存在的主要风险。

（一）核定征收转为查账征收后，房地产公司难以应对，再加上纳税意识和法律意识不强，产生税务风险
国家税收法规政策比较复杂，特别是房地产行业相关税收政策既不清晰也不稳定，且国家对房地产行业最初没有按照税法的规定征税，对土地增值税和企业所得税简单采用核定征收方式，但在2010年5月以后突然宣布转为查帐征收，征收模式改变让房地产公司措手不及，相关规定相继发布，而这些政策没有很好的渠道能直接传达到房地产企业，使企业在不了解税收政策的前提下，出现了不知道如何纳税现象，再加上税务人员对相关政策也不熟悉，理解也不同，各自把握尺度不同，我们企业到底是多交了，还是少交了，企业一概不清楚。

由于税收成本的增加，影响到企业在市场竞争中的发展，对于房地产企业来说，在收入、成本、费用等条件一定的情况下，房地产企业的税后利润与纳税金额互为消长。

当房地产企业面临沉重的税收负担时，房地产企业作为纳税人会将其注意力自觉不自觉地转移到应纳税款上，致使有些房地产企业铤而走险，很可能利用一些不合法的手段进行偷税、逃税。

而采取偷税、逃税等违法手段来减少应纳税款，房地产企业则不但要承担税法制裁的风险，更重要的是偷税、逃税还将影响企业的声誉，对企业正常的经营、开发产生负面影响，也会给企业在税收上带来了很大的风险。

（二）鉴于财税工作特殊性，财务部门往往大权独揽，房地产企业纳税管理也不例外，不会合理运用纳税筹划，导致税务风险
一个企业的税收存在两个环节，一个环节是产生税收的环节，一个环节是缴纳税款环节，但很多企业的决策者都认为：“税收就是财务部门产生的，因为财务务部门所作的财务处理就决定了企业的应纳税款。

如果出现多交税或被税务机关处罚，那就是财务人员失职”。

作为房地产企业也不例外，决策者的纳税观念存在着很大的误区，未能了解税收是如何产生的。

就是因为这种误区，导致很多房地产企业无法解决企业的纳税问题。

虽然财务部门经常与税务机关打交道，但财务部门只是将企业开发经营产生的税款交到税务机关而已。

而税收是根据房地产企业在进行土地转让、开发经营、销售房产等过程中产生的，不同的开发、销售过程，产生了不同的税收结果。

所以房地产公司决策人进行这些业务之前的纳税筹划是非常重要。

因为房地产企业的开发经营、销售等过程是通过合同体现出来的，为什么税务机关在查账时会让企业提供相关的合同？这是因为税务机关要查看房地产企业的业务过程。

每一份合同决定每一个业务过程，业务过程产生税收，业务部门产生税收，财务部门交纳税收。

房地产企业的这些合同不是由财务部门签订的，而是由决策人、相关的工程部门、策划部门、销售部门等签订的，把房地产企业纳税筹划单纯地放到财务部门，由财务人员进行账面的会计处理以为这就是纳税筹划这是不可取的。

因此，决定房地产企业税款的不只是财务部门的事，更重要的是企业决策人在进行业务处理之前对纳税方面所做的决策。

也正是这个原因，导致税负很高，而决策者对此又不满意，往往让财务人员自己想办法，包括与税务部门沟通协调，由此产生的纳税风险也是目前一种普遍现象。

二、房地产公司税务风险控制措施
（一）财务人员必须学习税收政策，并将税收政策的内涵向决策层进行宣讲
国家的税收政策处于不断变化之中，尤其是对房地产方面税收政策的不断推出。

如何利用税收政策与经济实际适应程度的不断变化，来寻找公司在税收上的利益增长点，从而达到利益最大化是财务人员不可推卸的工作。

因此，财务人员应及时关注税收政策的变化趋势并进行系统学习。

此外，要注意全面把握税收政策的规定，切勿抓住一点，不及其余，否则也会功亏一篑。

同时，应将新的政策及其产生的影响和应对措施对决策层告知，以获得其对税务工作理解和支持，全面准确地把握政策并能够在应用决策前进行运营，是规避税收风险的关键。

（二）成立税务部门，合理筹划，避免税务风险
纳税风险不同于一般的商业风险，对每个企业而言，纳税风险就是净损失。

房地产企业的纳税风险集中体现在国家税收政策不稳定、税收法律不明晰、纳税筹划方案选择不恰当等方面。

针对此，如果房地产企业比较大而且项目多的话，应专门成立税务管理与筹划小组，制定详细的税务管理流程。

小组成员各负其责，通过及时、系统地学习税收政策，准确理解和把握税收政策的内涵；加强与当地税务机关的联系，充分了解当地税务征管的特点和具体要求；必要时，借助“外脑”，将税收筹划专家引入内部，研究可行的筹划方案，积极防范税务风险。

同时，公司的内部管理应明确规定，税务管理与筹划人员应当及时了解到公司经营决策及其经营节点，为税务筹划工作做好准备。

（三）设置关键节点，进行合理税收筹划，避免筹划风险
企业在经营过程中，每一个环节都存在税收问题，如房地产企业在设立过程中，性质的不同，税收政策也不同；企业在开发土地的时
间上有推移，税收的结果也不同。

但是这些关键节点都是由经营部门完成的，如企业在签订房屋销售合同时，是由销售部门实施的。

但是由于他们不了解税收政策，没有按照税收法规进行操作，往往给财务部门的核算工作带来很大麻烦。

目前很多房地产企业在销售房屋时，为了达到销售目的，制定了不少的促销方式。

如打折销售、买房子送装修等。

但在税法上规定，打折销售是根据打折后的金额做销售，而买房子送装修是根据购房款加上装修款的合计金额做销售（送装修为视同销售）。

因为销售部门不了解税收政策，无意中增加了企业的税收负担，给财务部门进行纳税筹划带来麻烦。

房地产企业在决策等过程中存在的这个盲区，企业内部缺乏必要的纳税管理，需要企业决策人、业务部门和财务部门相互配合。

纳税人在交税过程中应该考虑自己的纳税成本，通过合理、合法的手段来实现纳税筹划，财务人员要了解税收政策，按国家规定交税，决策人更应该通过了解税收政策设计好自己的销售过程，来减轻自身的纳税负担，规避纳税风险。

正确的纳税观念为：合同决定税收，只有加强企业内部的纳税管理，使公司各部门之间相互配合，才能减轻公司的纳税负担，更好地规避公司的纳税风险。

所以，房地产企业税务部门应了解房地产开发、销售和交房等流程，并将与税务筹划有关的节点告知决策者，在决策之前开沟通会，以便进行税务筹划方案的优化。

（四）与税务机关充分沟通和回报，在了解当地税务征管要求同时将项目建设情况及其困难和特殊性，以获取其支持由于许多活动是在法律的边界运作，税收人员很难准确把握其确切的界限，有些问题在概念的界定上本来就很模糊，比如税收筹划与避税的区别等，况且各地具体的税收征管方式有所不同，税收执法部门拥有较大的自由裁量权。

这就要求从事税收工作者在正确理解税收政策的规定性，正确应用财会知识的同时，随时关注当地税务机关税收征管的特点和具体方法。

事实上，如果不能适应主管税务机关的管理特点，或者税收工作不能得到当地主管税务部门的认可，就难以体现它应有的收益。

同时，对项目情况不了解，也可能使税务机构对所建项目另眼相看，造成不必要误解和税务稽查，及时的沟通和了解，互通信息是税务工作重要组成部分。

房地产公司涉税种类多，税负重，纳税风险不可避免，如何在现行税制条件下，通过充分利用各种有利的税收政策，适当安排投资行为和业务流程，通过巧妙的财务协调和会计处理，合理地安排税务工作，避免税务风险，并尽可能实现税后利益最大化是地产公司需要深入研究和重视的工作。

【参考文献】
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