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超高层综合体分析

5000元/平方米 1.2万元/平方米 3809元/平方米 8000元/平方米 4500元/平方米 9000元/平方米 4500元/平方米 7500元/平方米 5172元/平方米 8981元/平方米
2.2
2.4 2.1
2 1.7 1.74
KPI——关键绩效指标法 (Key Performance Indicator,KPI),它把对绩效的评估简化为对几个关键 指标的考核,将关键指标当作评估标准,把员工的绩效与关键指标作出比较地评估方法,在一定程度 上可以说是目标管理法与帕累托定律的有效结合。
造价成本
由于这种高度的建筑,在设计上往往与众不同,其成本预估较为困难, 一般来说在上海建一个超高层的建筑,价格至少在 13000 元 / 平米以上;在北京则需要 10000 元 / 平米以上。
造价成本
考虑到普通框架 - 剪力墙建筑的造价 大约在 2200 元 / 平米,超高层的成 本在 2555 元 / 平米 - 2765 元 / 平米 左右,全部落地剪力墙的成本则会增 加大约 500-1000 元 / 平米,而部分 框支剪力墙结构的成本与框架 - 剪力 墙结构相仿。
2014 年
上海中心大厦
632 米
2008 年
上海环球金融中心 492 米
2004 年
台北 101
508 米
1998 年 1998 年 19820 米
深圳土地大厦
384 米
深圳国贸大厦 广州白云宾馆
150 米 112 米
超高层的业态模式分类
酒店
上海金贸 武汉 . 锦绣长江 ………
2、超高层酒店配套设施
接待大厅 餐饮配套
1. 接待大厅宽敞、装修豪华、光线充足; 2. 有与酒店规模、五星级相适应的总服务台; 3. 在非经营区设客人休息场所、门厅及主要公共区域有残疾人出入坡道、配
备轮椅; 中餐厅:1、布局合理、装修豪华;
2、至少提供两种风味的中餐; 西餐厅及异国风味餐饮: 1、至少配备一个(意大利餐厅、法国餐厅、日本料理、韩国风味餐厅、泰国风
超高层建筑由于纵向交通的关系,所需核心筒面积较大,而标准层面积一味 地控制在 2000m2 以内,势必造成使用效率的降低,不经济,同时也不利于 办公空间的布置。但如果平面规模过大,进深过大则内部交通流线组织、防 火分区、疏散距离、建筑体形处理等将会出现问题。
3、国内外超高层办公建筑标准层面积实例:
深圳国贸: 日本世贸中心: 香港中银: 东京阳光: 纽约世贸中心:
二级办公楼:11 ~ 12m2/ 人 三级办公楼:9 ~ 10m2/ 人
2、等级分类
智能型甲级写字楼 甲级写字楼 乙级写字楼
超高层办公建筑标准层规模及有效率
1、相关因素
1)建筑场地 2)投资规模 3)使用要求 4)有效使用效率 5)建筑形体 6)体型美学
2、经验建议
综 合 上 述 因 素, 通 常 建 筑 高 度 在 250 米 左 右 时 其 标 准 层 的 面 积 为 2200~2500m2 较为合适。更高时应用”有效使用效率””建筑形体”来综 合判定 !

景观资源
超高层市场成功实现共性总结
城市因素 区域因素 客户因素 价格因素
特点1:城市GDP总量达到一定层级 特点2:城市化率达到一定水平 特点3:超高层多位于城市新区或核心,并依赖强势资源驱动 特点4:市场客户具备视野开阔,能够接受创新事物的特质 特点5:开发商从各个层面对客户抗性进行引导
特点6:S比的不同会导致超高层开发模式的不同
………
超高层的业态组合方式
超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种,辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等 现代超高层,单业态的建筑已不多见,绝大多数采用几种业态组合的方式,主要业态组合有如下几种:
组合方式一:酒店 + 住宅 + 办公
代表项目,迪拜塔 1-39 层为酒店,43-108 层为住宅,111-154 层为办公, 123 层设有观景台
超高层塔楼分析
超高层出现的城市背景及经济效益
城市土地市场特征:
地价居高不下 城市重要区域土地极度稀缺
城市化率发展阶段:
初期阶段:城市化水平< 30%; 加速阶段:城市化水平 30%~65%; 后期阶段:城市化水平> 65%;
根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系,归纳起来有如下突出 的价值特征:
味餐厅等); 2、布局合理、装修豪华,并配有专门的厨房; 咖啡厅:格调高雅,能提供自助早餐和西餐正餐; 大宴会厅:1、至少容纳200人正是用宴;
2、配有专门的宴会厨房; 小宴会厅 音乐西餐厅 大堂酒吧 专业性茶室 酒吧或行政酒廊:封闭; 饼屋或面包房 厨房要求: 1、每个餐厅配备专门厨房; 2、厨房冷菜间、面点间独立分割,有足够的冷气设备、冷菜间有空气消毒设施,
极大的潜在 升值价值
高可达性 便利性
高密度 集约型
巨大辐射力
城市综合体 城市价值
整体一致性
整体功能 复合性
土地使用 均衡性
内外部功能 联系完整性
空间连续性
随着中国城市化的进程加快,经济的持续快速发展,超高层的住宅开始在各大城市涌现,一些二 线城市也开始出现此类产品形式
现象
超高层 住宅大 量涌现
城市 北京
写字楼
很多 CBD 商务中心 北京中央商务区 上海陆家嘴 深圳中心区 北京中环世贸
………
综合体
综合体 住宅+酒店 写字楼+公寓 商业+写字楼+公寓 深圳华润 . 万象城 深圳大中华广场
………
居住性物业
深圳 罗湖俊园(万科) 深圳 擎天华庭 深圳 金域蓝湾(万科) 上海 . 世茂滨江 武汉 . 锦绣长江 香港 . 贝沙湾 香港 . 凯旋门 香港 . 浅水湾 新加坡 . 吉宝湾
组合方式四:办公 + 酒店
代表项目,上海金茂大厦 3-50 层为办公,52-87 层为酒店,顶层设有观光层、企 业会所。
组合方式五:写字楼 + 酒店公寓 + 商业 + 酒店
代表项目:香港国际金融中心
超高层办公分析
超高层办公建筑类型及等级划分
1、建筑类型
按使用方式:专用办公楼、出租办公楼、办公综合楼 按使用性质:行政、商贸、电讯、电信、金融信托、科研、信息中心等。 按人均面积指标: 一级办公楼:13 ~ 15m2/ 人
康娱设施
恒温游泳池(室内游泳池水面积至少40平米;室外游泳池水面积至少100平 米); 健身房 SPA房、水疗护理及理疗室 浴室:桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、日光浴等; 足浴房 KTV房或夜总会:至少有四个包厢; 游戏机室 棋牌室 影剧场 多功能厅:提供会议,冷餐会、酒会等服务及兼作歌厅、舞厅; 网球场 保龄球室:至少4道; 攀岩练习室 壁球室 桌球室 电子模拟高尔夫球场 高尔夫球场:至少9洞; 射击、射箭场 实战模拟游艺场 乒乓球室 美容美发室 婴儿看护及儿童娱乐室等
超高层住宅分析
高层住宅产品四种模式总结
1. 城市核心资源类代表案例
上海世茂滨江花园 武汉世茂锦绣长江
2. 单纯城市核心类代表案例
万科俊园 深圳港丽豪园
3. 城市非核心资源类代表案例
深圳万科金域蓝湾三期
高 城市区位
2
单纯城市核心 类超高层住宅
1
城市核心资源 类超高层住宅
不适合超高层 低
3
城市非核心资源 类超高层住宅
组合方式二:商业 + 办公
代表项目,台北 101 大厦、吉隆坡双子塔。 台北 101 大厦,9 层以下为商业,9-84 层为办公,35、 36 为会议中心, 59、60 为空中大厅,设有商店、邮局的 配套
组合方式三:商业 + 办公 + 酒店
代表项目,上海环球金融中心 地下二层 -3 层为商业,7-77 层为办公,79-93 层为酒店, 3-5 层为会议中心, 94-100 层为观光层
核心
项目属 性
“S比” 资源属性
定位 产品
园林
自身能 力
配套 资金实力 品牌效应 政府依赖度
形象主导
价值主体
远小于2 二线资源、高容积率、中型规模项目
定位高端、纯住宅、侧重项目利润 分摊容积率、超高层仅占20%~30%、一 梯多户 绿化率小于30%,小规模、精致园林、单 位成本提高 依托现有配套体系,自身配套弱 较强的资本实力 一定的品牌效应 政府支持依赖度弱
大于2 一线强势资源(海、滨江)、中等容积率、超 大规模项目 定位顶级、综合体、注重城市融合 超高层占80%~90%、一梯两户为主
绿化率大于50%,大规模,国际综合主题园林、
自建城市级配套(复合功能) 雄厚的资本实力 较强的品牌效应 与政府良好的关系
区域运营能力 功能单一,项目自身运作能力较强
很强的区域运营的能力
超高层 S 比和开发模式的关系与相适应性 KPI 条件研究
超高层销售均价与开发成本之比(简称 S 比)的不同会导 致超高层开发模式的不同
“S 比”带来的两种开发模式:
S > 2 时,超高层多位于一二线城市,且具备强势资源(如一线海景), 产品层级属高端;
S < 2 时,超高层多位于二三线城市,资源相对弱(如二线河景) ,产品层级属中高端
世茂 滨江 系列
万科 金域 蓝湾 系列
楼盘
上海世茂滨江花园 南京世茂滨江新城
开发成本
销售均价
1万元/平方米 3万元/平方米 4193元/平方米 1.3万元/平方米
S比(S=销 售均价/开发
成本)
3
3.1
武汉世茂锦绣长江
福州世茂外滩花园 芜湖世茂滨江花园
深圳金域蓝湾 珠海金域蓝湾 成都金域蓝湾
6590元/平方米 1.45万元/平方 米
粗加工间与 操作间隔离,有足够的冷库,有专门放置临时垃圾的设施并保持其封闭
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