4
3
正大乐城
4
3
2 1
5
41; 144; 734; 933; 大桥六线; 隧道八 线; 万周专线
合计：5个站点，9条公交线路（500米内）
地铁站点
编号 1 站点名 龙华中站 合计：1个站点，1条地铁线路（200米内） 线路 7号线
1
地铁站点 公交站点
车行道路条件

北面紧邻中山南二路，上海内环高架路 西临规划中的东安路（延伸段），区域主干道 南靠规划中的龙华路，区域主干道 东至船厂路，区域次干道
查理布朗
优衣库
拜耳 齿科
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布 2F商家分布
吉亨 新韩洞 面馆 乐新皇朝 漫咖啡（1+2F）
GAP (1+2F) 思妍丽
LILY
英孚教育 一麻一辣 播 热风 欧时力(1+2F) Bear two 屈 臣 氏
旺 池
OASIS
women secret
Esprit (1+2F)
绿地集团已于2010年11月24日与正大集团在泰国曼谷 签订战略合作协议，就国内多个省市开发建设的 10 个 大型商业综合体项目进行全面合作，投资规模将超过 100亿元。上述商业综合体项目包括西安绿地中央广场、 大连绿地中心、 上海绿地船厂路（即为正大乐城） 、 郑州高铁站前广场、无锡太湖大道等。 此外，双方承诺在全国范围内寻址开发大型商业项目 过程中，凡需要建设大型超市、精品超市和购物中心 时，在同等条件下优先引进对方作为合作伙伴。
PART Ⅰ 项目概况 >>基础指标
宗地指标
地块 地块总面积 上海徐汇滨江船厂地块 3.39万㎡
4号线
7号线
容积率
建筑密度 绿化率 总建筑面积 地上建筑面积 地下建筑面积 （地下3层） 其中， 商业建筑面积 办公建筑面积 停车位 拿地总价 成交楼板价 拆迁成本
3.0
45% 25% 19.44万㎡ 10.46万㎡ 9.17万㎡ 其中，地下1层为1.5万㎡商业面积 5.5万㎡（B1-3F） 6万㎡（地上4-19层） 1225个机动车（B2-B3层，6万㎡） 非机动车960个 12亿 11798元／㎡ 动拆迁费用全由绿地承担 占总地价70%
代表品牌 华士达东方影城 、24K KTV、艾维庭、思妍丽等 播、热风、bear two 、Mind bridge、OASIS、大众书局、天家日本料 理、旺池、亨吉面馆等 HAZZY、GAP、优衣库、Ochirly、Teenie weenie、E·LAND、ESPRIT、 星巴克、翠华餐厅、费尼汉堡餐厅、查理布朗等 美食天地+YOUNG Street 车库（55400㎡，1225个）
淮海路商圈
5km
截至 2005 年 12 月 31 日，徐汇区辖 12 个街道、 1 个镇； 2010 年第六次人口普查数据显示，徐汇 区常住人口1,091,683人次。
3km
徐汇区位于上海
街道 天平路街道 湖南路街道 斜土路街道
总人口（人） 86192 50149 66709
正大 乐城
枫林路街道
10 m
龙 华 中 路
厂 路
PART Ⅱ 商业研究 >> 内部动线
内部动线——平面动线
两条商业内街，多个回型动线
中山 南二路
东 安 路
龙 华 中 路
连接地铁入口
水平主动线 水平次动线
水平动线：两条主人流动线，交集处规划有近2000多㎡的方型中庭广场，为便于后期利用设 计为玻璃云顶。 高层利用连廊、平台多处连接各栋商业楼，形成多个“回型”人流动线。
PART Ⅲ 项目特色与评价 >> 建筑特色
重要广场、出入口
玻璃云顶广场，中心聚客点，活动展览厅
与悦达889类同
地标性云顶广场
项目中心聚客区域，两条商业内街的交汇处； 约2000多㎡，作为公共广场，可以在这里举办各种表演、展览、特卖等；广场西侧，且在 两条商业内街的视觉交点设置有大型电子广告墙；
曼娅奴 I DO Lapalette
ZUKKA YIGUE MO&CO
翠华
欧时力 (未开业) (1+2F) 马珂曼珂
柏拉莉欧 悦诗 风吟
啡你啡思
BERNIS
La Pargay
巧帛 伊华欧秀
ESPRIT
ARSOA Dazzling Cafe HAZZY
卡拉佛 TEENIE WEENIE ROEM
农行
BBQ
长桥街道 田林街道 虹梅街道 康健街道
99882
88598 81695 22278 80613
徐汇区
徐家汇
凌云街道 龙华街道 漕河泾街道 华泾镇
92443
90515 54264 69365 31918
PART Ⅰ 项目概况 >> 辐射人口
核心辐射范围 (半径2km)
居民人口统计：
辐射半径 1km 1-2km 小计 居民户数 （户） 88,957 55,693 144,596 居民人数 （人） 197,815 123,845 321,660
PART Ⅲ 项目特色与评价 >> 建筑特色
重要广场、出入口
三大广场人流导入，中心四方广场人流汇聚
西北 入口广场 600㎡ 600㎡
北面客群导入口，可容纳小 型宣传活动，标志性广告立 方营造了亲切的商业氛围。
四方广场 2000㎡
东北 入口广场
1200㎡ 西南 入口广场
南面客群导入口，大尺度步梯， 形成标志建筑；规划有地铁连 接入口，形成与地铁无缝连接；
Mind Bridge
芙 乐 儿 面 包
佰 曼草 都集 汉 方
天 家
牛 信 庭
茶 马 颐 苑
大众书局/晨光文具
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布 3F商家分布
Green Vege Cafe
泰 谷 小辉哥 阿什莉 西餐 渝乡人家
多宝来 宠物店
艾维庭
星空 琴行
贝乐尼 儿童乐园
24K梦幻小镇主题店
PART Ⅱ 商业研究 >> 业态商家统计
目标客群
主题定位
PART Ⅱ 商业研究 >> 商业楼层定位 各商业楼层定位
剖面效果图
商业 部分
楼层 3F 2F 1F B1 B2/B3 小计
商业建筑面积 （GFA，㎡） 10500 12060 14257 18183 -55000
商业出租面积 （GLA，㎡） 8841.1 7429.9 7758.6 14310 38339.6 商业使用率：70%
PART Ⅰ 项目概况 >> 区域介绍
项目位于徐汇滨江板块北段
项目位于徐汇区滨江板块，中山南二路东安路路 口，毗邻内环高架，居住氛围成熟； 距离徐家汇商圈 3km 左右，距离淮海路商圈约 5km，属打造中的徐家汇CBD的延伸商业区，预 计2015年左右商圈逐步成熟；（媒体报道）
徐家汇商圈 南京路-人民广场商圈 静安寺-南京西路商圈
开放式社区商业研究案例
上海正大乐城
商业管理部 2014年03月
PART Ⅰ 项目概况
1 基础指标 2 区域介绍 3 辐射人口 4 四至情况 5 交通条件
PART Ⅲ 项目特色及点评
1 建筑特色
2 文化特色
3 营销特色 4 项目评价
6 公司背景
PART Ⅱ 商业研究
1 商业整体定位
2 商业楼层定位
3 楼层商家分布 4 业态商家统计 5 平面分区 6 项目动线
12号线
正大乐城
中山南二路
隔离绿化带
东 安 路
船 厂 路ห้องสมุดไป่ตู้
龙华路
PART Ⅰ 项目概况 >> 基础指标
正大乐城--相关公司
投资商
开发商
绿地控股集团（国资委下）
上海绿地恒滨置业有限公司
运营公司
建筑设计 整合推广 物业公司 建设单位 按揭银行
正大商业房地产有限公司
（正大集团商业运营管理输出）
新加坡日建设计事务所 普曼广告有限公司 长城物业 中建上海分公司 中国银行
无锡·绿地中央广场
郑州·高铁站前广场
合作模式：绿地开发建设，正大租赁/运营管理输出为主，部分项目可考虑收购形式
PART Ⅱ 商业研究 >> 商业整体定位 上海首个“女性消费主题的购物公园”
商业定位 社区型 休闲商业广场 零售 业态组合 餐饮 休闲娱乐
档次定位
中高端 周边2km范围内 居民+商务人士 年轻时尚 上海首个女性消费主 题的购物公园
PART Ⅱ 商业研究 >> 商家分布 1F商家分布
衣恋 欧蒂芙 wages GAP 费尼 (1+2F) 汉堡 哈森 爱慕 BELLE
卡西欧新秀丽 naivee OTT 潮宏基 茂昌 爱柔士 眼镜 IWODE FILA Le coq KAKO Viva 安 heart 柏
夏
漫咖啡 (1+2F)
JSM H&B PPT 星巴克
大尺度商业连廊
PART Ⅱ 商业研究 >> 外部动线（出入口）
外部动线——人流、车流、货流 人车有效分离、合理配置，避免相互干扰，提升项目可及性
中山 南二路
人流 入口 车流 入口
东 安 路 船
连接地铁入口
6个人行出入口均匀分布，按直线距离8-10m设置1个；2个车行出入口； 停车位：车库主要设置于地下2-3层，布局在船厂路一侧，设置有环形地库进出口， 并将办公车流跟普通客流收费分离。 地下商业人流导入：规划与地铁站无缝连接，在龙华中路东侧留有连接地铁入口。
南至：龙华中路