兴旺广场建设项目评估报告扬州市区农村信用合作联社大华国信资信评估有限公司二〇一〇年六月目录概述承贷主体：江苏源纳置业有限公司企业性质：有限公司法定代表人：林胜盛项目名称：兴旺广场建设项目（以下简称“本项目”）项目类型：房地产开发项目建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡；建筑面积：建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）；其中：酒店用房 11170㎡商业用房 10145㎡车库 13166㎡项目估算总投资：18150万元项目估算销售收入：33284万元税后净利润：8343.36万元总投资净利润率：45.96 %申请银行贷款：3300万元申请贷款期限：24个月本次评估采用的依据如下：1、《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国计划出版社，1993年；2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年；3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询管理有限公司；4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号；5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》;6、相关财务报表;7、其他相关文件及资料。

第一章项目承担主体评价1.1 借款人概况江苏源纳置业有限公司（以下简称“公司”）成立于2000年3月31日，其前身为1995年成立的扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司目前注册资本为2000万元，法定代表人：林胜盛。

一般经营项目：房地产开发，商品房销售。

2010年6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级标准从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。

1.2 公司股本结构公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，主要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；其他12位自然人股东，共持股11.40%。

经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。

1.3 公司组织机构及人员评价公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发经验和一支成熟的经营管理团队。

公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。

目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。

公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营管理的需要。

总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。

1.4 经营者管理者素质公司法人代表林胜盛，现年36岁，从事建筑与房地产开发有10年之久，经验丰富，具有较强的房地产开发经营与管理能力。

公司拥有一批长期从事房地产开发的管理人员，均具有一定的专业技术水平和项目开发管理经验。

总体看，公司管理层具有较强的房地产开发经营与管理能力。

1.5 借款人财务状况评价1.5.1资产与负债及所有者权益结构截至2010年4月末，公司资产总额13252.60万元，其中流动资产8518.92万元；固定资产4733.68万元。

主要构成：（1）货币资金72.42万元。

（2）应收账款242.76万元，主要为工程款。

（3）预付账款673.06万元，为支付的项目工程款及材料款。

（4）其他应收款840万元，主要为单位及个人借款、工程款，明细如下表：（5）存货6691.10万元，主要包括土地款及契税2700万元、拆迁安置费3350万元、政府规费450万元。

（6）固定资产4733.68万，主要为本项目前期工程形成的公司固定资产。

截至2010年4月末，公司负债总额1749.47万元，主要构成：（1）应付账款415.25万元，主要为工程款。

（2）预收帐款627.32万元，为房屋预定款。

（3）其他应付款612.33万元，其中扬州裕元建设工程有限公司工程保证金300万元、赵正贵个人借款100万元、扬州源盛置业有限公司往来150万元。

截至2010年4月末，公司所有者权益11503.12万元，其中：（1）实收资本2000万元。

（2）资本公积2257万元。

（3）盈余公积3.67万元。

（4）未分配利润7242.46万元，为公司前期开发项目形成的利润积累。

1.5.2财务状况评价从上文财务数据来看，公司存在部分往来款项，主要为公司前期开发的项目未结转款项。

据了解，前期项目早已完工交付，公司近几年来未建设大的工程项目。

总体来看，公司前期运作项目盈利积累较多，目前财务状况良好，资金充足，具备开发兴旺广场项目的财务条件。

1.6 关联企业扬州源盛置业有限公司（以下简称“源盛置业”），法定代表人林胜盛，注册资本2200万元，其中林胜盛出资1600万、林忠兴出资400万元、韩正庆出资200万元。

源盛置业主要从事房地产的开发及销售业务，其开发了“西湖花园”政府拆迁代建安置商品房项目，目前在开发的项目是位于扬州汤汪境内的汇金广场，建筑面积58000平方米，该项目基本售完，近期将交付使用，目前正在建设小区内绿化及路灯等基础设施。

此外，盛源置业在汤汪信用社有贷款1000万元。

总体看，公司的关联企业经营状况良好，可以给公司提供资金、人员等方面的支持。

第二章项目基本情况评价2.1 项目概况2.1.1 地理位置本项目位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路，周边分布了梅庄、念四、东方百合园等住宅小区、沃尔玛超市、维扬实验小学等，项目地块现状自然平整，紧邻市中心，地理位置优越，交通便捷、配套齐全，具有较好的商业价值。

2.1.2 项目规划项目总用地面积10623.9平方米（15.94亩），总建筑面积34481平方米，由地上和地下两部分建筑组成。

地上建筑面积为21315平方米，其中：商业用房，位于一～二层，建筑面积为10145平方米；酒店用房，位于三～六层，建筑面积为11170平方米；地下停车场（层高大于2.2米），建筑面积为13166平方米。

表1：兴旺广场项目建筑物及功能分布表项目规划容积率2.0，绿地率20.8%，建筑密度47.5%，停车泊位157个，自行车停车位2397个，由盐城市市政规划设计院进行总体规划。

2.2 项目市场定位本项目为集中式建筑形态，将统一商业规划与经营、管理，其中一～二层的商业用房将划分出售；三～六层的公寓主要用于经营酒店，采取售后返租，带租约出售的形式进行销售，所有销售项目均有独立产权。

本项目与沃尔玛一路之隔，周边小区众多，配套成熟，地理位置较为优越，销售前景看好，市场定位如下：销售对象：商业及餐饮企业、商业经营户、个体私营业主及中高收入居民。

销售价格：商业用房 23000元～25000元/㎡。

公寓 7500元～8500万元/㎡。

2.3 项目建设合法性分析江苏源纳置业有限公司“兴旺广场”建设项目已经扬州市发展改革委员会批准立项，项目相关批件如下：1、江苏源纳置业有限公司“兴旺广场”建设项目已经扬州市发展改革委员会批准立项（扬发改许发[2010]84号），批准项目建筑面积34481㎡(含地下人防工程和停车位)。

2、《国有土地使用权证》，2010年2月3日由扬州市国土资源局核发，土地权证号为扬国用（2010）第0094号，面积10623.9㎡，土地使用权类型为出让，出让年限商业40年。

3、《建设用地规划许可证》，2008年8月2日由扬州市规划局核发，编号：扬规地字2007070号，规划许可用地面积10623.9平方米。

4、《建设工程规划许可证》，2010年4月1日由扬州市规划局核发，编号：扬规建字第215号，规划许可建筑面积34090.34㎡。

5、《建筑工程施工许可证》，2010年6月11日批准许可施工建筑面积34090.34平方米。

项目已取得“四证”，建设手续合规合法。

2.4 项目开发周期及工程进度计划项目场地已平整完毕，于2010年6月开始进入施工阶段，预计2011年6月全部竣工并交付使用，工期共12个月，具体施工进度计划如下：表2：兴旺广场项目建设进度表根据扬州房产局的规定，本项目在地基完成后即可申请销售许可证，预计本项目2010年10月即可拿到销售许可证，对外销售，整个项目销售周期计划为1年。

2.5 项目建设条件评价项目位于扬州市区内，地势平坦，周边现有水电系统完全能够保障项目工程施工的临时用电、用水需要，项目施工建设所需建筑材料采购非常方便。

项目建成后，水、电、气、信等管线可从外围直接搭接。

第三章项目市场分析3.1 市场环境分析3.1.1扬州市概况扬州的对外交通十分便捷。

沪宁高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城贯通高速公路，此外，宁启铁路横穿扬州境内，京杭大运河与长江在扬州南部汇流，全市共有航道184条，扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放口岸。

国民经济保持增长。

预计扬州市2009年实现地区生产总值1580亿元，增长14%左右，人均地区生产总值35400元，财政总收入266.2亿元，增长24.6%城市居民人均可支配收入17400元，农民人均纯收入7380元，分别增长15.5%和12%。

表3：扬州2009年主要经济指标城市建设又有新进展。

扬州实施了新一轮城市建设和环境提升工程，完成投资116亿元，新改建解放北路、平山堂东路和大水湾步行桥等“七路一桥”，翻建街巷48条，城东客运中心投入运营，万花园二期、文化艺术中心等项目开工建设，基本完成“双东”历史街区“一片十点”修复，启动东关街二期工程。

3.1.2 扬州市房地产市场扬州市现有房地产开发企业100多家，并且随着外来房地产企业的加入，致使扬州房地产市场竞争愈加激烈。

目前扬城商业房地产需求旺盛，作为“全国最具经济活力城市之一”和“台商极力推荐投资的城市”之一的扬州，吸引了众多台资、外资企业的目光，为扬州商业房地产的发展带来更多契机。

从近年来扬州商业地产的销售情况来看，整体销售状况良好，如销售相对较差的鸿泰花园商业街开业时间不长，也已销售了近60%的铺位。

而一些位置较好的商铺销售火爆，如宋城名都一期200多个商铺推出后，十几天内全部售完。

由此可见，扬州市商业地产业，近年仍将具有广阔的发展空间。

3.1.3 政策环境（1）12月９日举行的国务院常务会议提出，一要增加普通商品住房的有效供给。

二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。