XXXX项目贷款评估报告兴盛广场建设项目评估报告扬州市区农村信用合作联社大华国信资信评估有限公司二〇一〇年六月目录概述2第一章项目承担主体评判41.1 借款人概况41.2 公司股本结构41.3 公司组织机构及人员评判41.4 经营者治理者素养41.5 借款人财务状况评判41.5.1资产与负债及所有者权益结构4 1.5.2财务状况评判51.6 关联企业6第二章项目差不多情形评判72.1 项目概况 72.1.1 地理位置72.1.2 项目规划72.2 项目市场定位72.3 项目建设合法性分析82.4 项目开发周期及工程进度打算 82.5 项目建设条件评判9第三章项目市场分析103.1 市场环境分析103.1.1扬州市概况 103.1.2 扬州市房地产市场103.1.3 政策环境113.2 同类竞争项目的比较123.3 项目优劣势分析 123.4 项目市场前景推测 12第四章项目投资估算和筹资评判144.1 项目投资估算144.2项目资金来源154.2.1 项目资金来源打算154.2.2 资金来源打算落实情形164.3项目资本金评判16第五章偿债能力分析185.1 项目财务效益推测算185.1.1 项目销售收入185.1.2销售税金185.1.3 治理费用195.1.4销售费用195.1.5项目利润及利润率 195.2 项目现金流量及还款来源分析 19 5.3项目效益敏锐性分析20第六章银行效益和贷款风险分析20 6.1 贷款担保方式206.2 银行效益评估206.3 贷款风险及防范措施20第七章项目综合评判22概述承贷主体：江苏源纳置业有限公司企业性质：有限公司项目名称：兴盛广场建设项目（以下简称“本项目”）项目类型：房地产开发项目建设地点：项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路用地面积：项目建设用地面积10623.9㎡；建筑面积：建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）；其中：酒店用房11170㎡商业用房10145㎡车库13166㎡项目估算总投资：18150万元项目估算销售收入：33284万元税后净利润：8343.36万元总投资净利润率：45.96 %申请银行贷款：3300万元申请贷款期限：24个月此次评估采纳的依据如下：1、《建设项目经济评判方法与参数》（第二版），中国打算出版社，199 3年；2、《中长期贷款项目评估》，中国金融出版社，1999年；3、《兴盛广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资咨询治理有限公司；4、《市发改委关于“兴盛广场”商品房开发建设项目核准决定书的通知》扬发改许发[2010]84号；5、《扬州市区农村信用合作联社固定资产贷款实施细则（试行）》;6、有关财务报表;7、其他有关文件及资料。

项目承担主体评判1.1 借款人概况1.2 公司股本结构公司原注册资本为820万元，2010年1月，公司实收资本增加至2000万元，要紧股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；其他12位自然人股东，共持股11.40%。

经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于2010年1月12日全部注册资本金到位，出资方式均为货币资金。

1.3 公司组织机构及人员评判公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建的房地产开发企业，拥有多年房地产开发体会和一支成熟的经营治理团队。

公司设有股东会为公司的最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表组成。

目前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。

公司现有专业技术人员40余名，其中高级工程师15人，能够充分满足公司目前经营治理的需要。

总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，治理团队成熟。

1.4 经营者治理者素养公司法人代表林胜盛，现年36岁，从事建筑与房地产开发有10年之久，体会丰富，具有较强的房地产开发经营与治理能力。

公司拥有一批长期从事房地产开发的治理人员，均具有一定的专业技术水平和项目开发治理体会。

总体看，公司治理层具有较强的房地产开发经营与治理能力。

1.5 借款人财务状况评判1.5.1资产与负债及所有者权益结构截至2010年4月末，公司资产总额13252.60万元，其中流淌资产851 8.92万元；固定资产4733.68万元。

要紧构成：（1）货币资金72.42万元。

（2）应收账款242.76万元，要紧为工程款。

（3）预付账款673.06万元，为支付的项目工程款及材料款。

（4）其他应收款840万元，要紧为单位及个人借款、工程款，明细如下表：（5）存货6691.10万元，要紧包括土地款及契税2700万元、拆迁安置费3350万元、政府规费450万元。

（6）固定资产4733.68万，要紧为本项目前期工程形成的公司固定资产。

截至2010年4月末，公司负债总额1749.47万元，要紧构成：（1）应对账款415.25万元，要紧为工程款。

（2）预收帐款627.32万元，为房屋预定款。

（3）其他应对款612.33万元，其中扬州裕元建设工程有限公司工程保证金300万元、赵正贵个人借款100万元、扬州源盛置业有限公司往来15 0万元。

截至2010年4月末，公司所有者权益11503.12万元，其中：（1）实收资本2000万元。

（2）资本公积2257万元。

（3）盈余公积3.67万元。

（4）未分配利润7242.46万元，为公司前期开发项目形成的利润积存。

1.5.2财务状况评判从上文财务数据来看，公司存在部分往来款项，要紧为公司前期开发的项目未结转款项。

据了解，前期项目早已完工交付，公司近几年来未建设大的工程项目。

总体来看，公司前期运作项目盈利积存较多，目前财务状况良好，资金充足，具备开发兴盛广场项目的财务条件。

1.6 关联企业扬州源盛置业有限公司（以下简称“源盛置业”），法定代表人林胜盛，注册资本2200万元，其中林胜盛出资1600万、林忠兴出资400万元、韩正庆出资200万元。

源盛置业要紧从事房地产的开发及销售业务，其开发了“西湖花园”政府拆迁代建安置商品房项目，目前在开发的项目是位于扬州汤汪境内的汇金广场，建筑面积58000平方米，该项目差不多售完，近期将交付使用，目前正在建设小区内绿化及路灯等基础设施。

此外，盛源置业在汤汪信用社有贷款1000万元。

总体看，公司的关联企业经营状况良好，能够给公司提供资金、人员等方面的支持。

第二章项目差不多情形评判2.1 项目概况2.1.1 地理位置本项目位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路，周边分布了梅庄、念四、东方百合园等住宅小区、沃尔玛超市、维扬实验小学等，项目地块现状自然平坦，紧邻市中心，地理位置优越，交通便利、配套齐全，具有较好的商业价值。

2.1.2 项目规划项目总用地面积10623.9平方米（15.94亩），总建筑面积34481平方米，由地上和地下两部分建筑组成。

地上建筑面积为21315平方米，其中：商业用房，位于一～二层，建筑面积为10145平方米；酒店用房，位于三～六层，建筑面积为11170平方米；地下停车场（层高大于2.2米），建筑面积为13166平方米。

表1：兴盛广场项目建筑物及功能分布表项目规划容积率2.0，绿地率20.8%，建筑密度47.5%，停车泊位157个，自行车停车位2397个，由盐都市市政规划设计院进行总体规划。

2.2 项目市场定位本项目为集中式建筑形状，将统一商业规划与经营、治理，其中一～二层的商业用房将划分出售；三～六层的公寓要紧用于经营酒店，采取售后返租，带租约出售的形式进行销售，所有销售项目均有独立产权。

本项目与沃尔玛一路之隔，周边小区众多，配套成熟，地理位置较为优越，销售前景看好，市场定位如下：销售对象：商业及餐饮企业、商业经营户、个体私营业主及中高收入居民。

销售价格：商业用房23000元～25000元/㎡。

公寓7500元～8500万元/㎡。

2.3 项目建设合法性分析江苏源纳置业有限公司“兴盛广场”建设项目差不多扬州市进展改革委员会批准立项，项目有关批件如下：1、江苏源纳置业有限公司“兴盛广场”建设项目差不多扬州市进展改革委员会批准立项（扬发改许发[2010]84号），批准项目建筑面积34481㎡(含地下人防工程和停车位)。

2、《国有土地使用权证》，2010年2月3日由扬州市国土资源局核发，土地权证号为扬国用（2010）第0094号，面积10623.9㎡，土地使用权类型为出让，出让年限商业40年。

3、《建设用地规划许可证》，2008年8月2日由扬州市规划局核发，编号：扬规地字2007070号，规划许可用地面积10623.9平方米。

4、《建设工程规划许可证》，2010年4月1日由扬州市规划局核发，编号：扬规建字第321000201000215号，规划许可建筑面积34090.34㎡。

5、《建筑工程施工许可证》，2010年6月11日由扬州市城乡建设局核发，编号：3210002010061000001A，批准许可施工建筑面积34090.34平方米。

项目已取得“四证”，建设手续合规合法。

2.4 项目开发周期及工程进度打算项目场地已平坦完毕，于2010年6月开始进入施工时期，估量2011年6月全部竣工并交付使用，工期共12个月，具体施工进度打算如下：表2：兴盛广场项目建设进度表按照扬州房产局的规定，本项目在地基完成后即可申请销售许可证，估量本项目2010年10月即可拿到销售许可证，对外销售，整个项目销售周期打算为1年。

2.5 项目建设条件评判项目位于扬州市区内，地势平坦，周边现有水电系统完全能够保证项目工程施工的临时用电、用水需要，项目施工建设所需建筑材料采购专门方便。

项目建成后，水、电、气、信等管线可从外围直截了当搭接。

项目市场分析3.1 市场环境分析3.1.1扬州市概况扬州的对外交通十分便利。

沪宁高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城贯穿高速公路，此外，宁启铁路横穿扬州境内，京杭大运河与长江在扬州南部汇流，全市共有航道184条，扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放口岸。

国民经济保持增长。

估量扬州市2009年实现地区生产总值1580亿元，增长14%左右，人均地区生产总值35400元，财政总收入266.2亿元，增长24.6%都市居民人均可支配收入17400元，农民人均纯收入7380元，分别增长15.5%和12%。

表3：扬州2009年要紧经济指标都市建设又有新进展。