探索-激发创造力
效果图 3
共享-鼓励交流文化
小场景 1
共享-小尺度社区场所
02
项目背景
PROJECT BACKGROUND
城市区位
CITY LOCATION
城市区位-珠三角中心位置
85KM 80KM
100KM
50KM
70KM
120KM 55KM
SITE
珠海北站
唐家湾站
城市区位
CITY LOCATION
SITE
鼎兴路
兴中路
城市高速路 城市主干道 城市支路
天星二路
新湾七路
天星三路 天星四路天星五路 天星六路
兴中路 内环北路
金业西路
内环南路
兴南路
金峰北路 天星一路
珠海北站
交通分析
TRAFFIC ANALYSIS
新沙二路
新沙三路
新湾八路
新沙五路
SITE
鼎兴路
兴中路
珠海市区车流来向 珠海北站车流来向 广澳高速车流来向
130m
165m
用地面积：30000m2 容积率：2.5 限高：35米
130m
场地解读
LOCATION ANALYSIS
广澳高速北向车流来向
禁止机动车 开口区域
五 沙 新
禁止机动车 开口区域
路
新 湾 八 路
用地面积：30000m2 容积率：2.5 限高：35米
鼎
兴
路
场地解读
LOCATION ANALYSIS
开放的 室外空间
室外 连廊
街区尺度空间 露台 屋顶花园
良好的 商业生活
设施
零售
体育 健康
咖啡 餐饮 居住场所
广场
绿色-生态办公之城
效果图 2
绿色-生态办公之城
地标-显著的识别性
效果图 1
地标-显著的识别性
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兴
路
30,000m2科研办公塔楼占据主干道 街角，形象最好
50m
21m 21m
高层办公间距 21m
21m
60m
21m 办公建筑进深
21m 21m 21m
35m
70m
本地块限高35米情况下，由于容积率和退界 的原因，极限全高层下的建筑形态和品质不 高，周边地块的现状方案或控规高度在5070米之间，建议调整本地块限高至60米
场地解读
LOCATION ANALYSIS
高新区与珠海主城区的关系
明珠站 前山站 珠海站
往
港珠澳大桥珠海连接线
珠三角环线高速
广澳高速
SITE
广澳高速珠海支线
唐家湾科技创新海岸北围
珠海北站TOD新城核心区
金峰北路
唐家湾科技创新海岸南围
金凤路
金峰西路
港湾大道
区域定位
REGIONAL ORIENTATION
科技新城、TOD新城
S2
轨道交通线路用地
天星二路
新湾七路
天星三路 天星四路天星五路 天星六路
兴中路 内环北路
金业西路
内环南路
兴南路
金峰北路 天星一路
珠海北站
SITE
基地现状
SURROUNDING STATUS
03
规划布局研究
RESEARCH OF PLANNING
105m 160m
用地 红线
地库 多层建筑 高层建筑 退界线 退界线 退界线
在满铺8层的情况下，板式南北向布 局（品质最好），31%=62%/2，板 式高层进深与高层建筑间距一致（高 层非住宅建筑平行布置的间距：南北 向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍， 且最小值为21米）
13,000m2公寓+2,000m2商业配套位于北 侧次要界面，邻近中小学及体育用地
新 湾 八 路
鼎
01
设计理念
DESIGN VISION
智慧湾创新中心
打造珠三角创新街区标杆
路演
众创空间
创新街区
INNOVATION SQUARE
众创空间
初创企业
科研办公
龙头企业
创新企业 集聚
办公型 公共空间
创新街区
Innovation Square
投资咖啡 馆
加速器 ……
企业独栋
行业先锋
社交型 公共空间
鼓励交流的 室外空间
建设用地面积：30000m2 容积率：2.5 计容建筑面积：75000m2
建筑限高：35m 办公按4.2m层高，最大可做8层
按建筑极限情况，满铺8层办公体量， 基底面积为75000/8=9375m2 此时建筑密度为： 9375/30000=31%
高层退界后可建面积：18633m2 高层可建密度为：62%
珠海北站车流来向
珠海市区车流来向
路 五 沙 新
新 湾 八 路
面 界 市 城 要 主
用地面积：30000m2 容积率：2.5 限高：35米
主要城市界面
鼎
兴
路
场地解读
LOCATION ANALYSIS
高层建筑 退界线
20m
10m
25m
10m 25m
场地解读
LOCATION ANALYSIS
建设用地面积：30000m2 容积率：2.5 计容建筑面积：75000m2
华发珠海智慧湾创新中心设计方案
Design Proposal for Innovation Center of Huafa Group Zhuhai
2019.1.18
目目录录 CCOONNTTEENNTTSS
0101整设体计设理计念概念 0202项项目目背背景景 0303规规划划布布局局研研究究 0404总总体体规规划划 0505单单体体设设计计 06 设计说明
CDonecsiegpnt VDiesisoignn PProrojejcetctBBacakcgkgrorouunndd RReseesaeracrhchoof fPPlalnannniningrhchitietcetcuturereDDeseisgignn Technical Narrative
A1
行政办公用地
A33
中小学用地
R2
二类居住用地
M1
一类工业用地
M1+B1+B2 一类工业、商业设施混合用地
B1
商业设施用地
B1+S3 商业设施、公共交通设施用地
SITE
上位规划
MASTER PLANNING
周边用地属性
珠海北站
交通分析
TRAFFIC ANALYSIS
新沙二路
新沙三路
新湾八路
新沙五路
建筑限高：35m 办公按4.2m层高，最大可做8层
按建筑极限情况，满铺8层办公体量， 基底面积为75000/8=9375m2 此时建筑密度为： 9375/30000=31%
高层退界后可建面积：18633m2 高层可建密度为：62%
在满铺8层的情况下，板式南北向布 局（品质最好），31%=62%/2，板 式高层进深与高层建筑间距一致（高 层非住宅建筑平行布置的间距：南北 向的，不小于南侧建筑高度的0.3倍， 且最小值为21米）