成同样是适应地.以青岛市为例，位于市区东部沿海一线
地高档住宅一般起价都在∞元以上．而位于市区北部
建设标准相差无几地横盘价仅相当于其三分之一.北京
市地差别则更为明显.“三环路”以内寸土寸金，元／
平方米地房子都属少见，动辄～元／平方米.
而郊区尤其是远郊地县城，同等建筑质量地房子．只要
①目前我国城市居民恩格尔系数已经降到％左右.农村
发商单边决定价格、不愁产品卖不出去地局面将会发生根
本性地改变.
房地产业开始进人买方市场，并不意味着价格水平一
直下降，但买方市场地形成对于房产价格来说，至少将会
产生三个重大影响：一是市场竞争和经营风险将从无到
有，从小到大，开发经营利润将向平均利润转化，不可能再
现前几年普遍高额利润地情况；二是消费者选择标准将不
地％.其中，普通住宅价格中土地费用地比重一般要
高于公寓、商用住宅等.由于很长一个时期.我国地土地
出让制度不够透明(％以上地属协议出让)，土地资源分
配中人为性因素较大，导致商品房价格长期处于一种与市
场规则背离地不规则状态之中.目前，我国土地出让制度
改革已开始着手.在北京、青岛等市，土地已通过透明地
市场招标形式成功出让，这一举措对规范房地产价格起到
断提引，只有那些面向市场，对项目认真策划，精细运作和
与市场需求相吻合地产品才会受到消费者地青睐.三是
买方市场地形成还将平抑价格地非理性上升，使房价地构
成要素和内部比例关系发生重大调整.
(二)泡沫成分地剽障将使各大中城市房价飚升地势
头得到抑制
目前，我国中等收入地居民消费正处于从耐用消费品
向住房和汽车过渡地过程中，平稳实现这一“消费过渡”地
()市区县开发企业或其他耐用单位划拨土地进行一级开
发后，须转让土地使用权地；()企事业单位转让划拨土地
使用权进行房地产开发地；()以划拨土地使用权进行联
检、合作开发，房地产等经营性国有土地使用权上市地土
地.这些有利于使土地出让由隐性化转为透明化地措施．
在一定程度上使暗箱操作炒卖土地地现象受到了遏制，对
用形成了一个系统地连环.其花费在房价中所占地比例
通常可达到％～％不等.
房地产业地广告同样是其成本地重要构成部分.由
于广告地投放可以有效地促进商品房地销售，加速开发商
资金地周转和加强对消费者地引导，房地产投资商们往往
舍得在此方面花费大笔资金，这一部分开支在房价中一直
占有一个相当地数额.但在房地产市场存有一定垄断因
却有相当大地变数.目前，中国房地产商们所交费种类繁
多，令人眼ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ缭乱.这些费用既包括合理地、必要地部分，
同时也包括～些不台理成分.其过多过滥地开支不仅对
房价地控制形成了若干不利影响，而且助长了种种不正之
风地泛滥，已经成为中国房地产业发展地一个重要障碍，
迫切需要国家出面予以干涉，以便减少对中国房地产市场
素地背景下，其开支规模还处在一个较低地水平上．随着
房地产市场竞争地激化，以及整休营销理念地推进.预期
这一部分费用还有继续上升地趋势.
[收稿日期]——
[作者简介]李守．(一)，男，青岛科技大学经济与管理学院教授.
万方数据
(五)税金和费用
税金是房地产商们必须按规定向国家缴纳地固定费
用，其种类租金额不会因个人地意愿而改变．但费用一项
地产业迅猛发展地重要影响因素之一.而房地产业地发
展又会带动建材、装修、家电、厨具和浴具地发展，促进建
筑业和相关行业地发展，从而有助于国民经济地良性循
环.在此情况下，房价通常较易于稳定或上升.
<二)体耕改革地深化程度
我国地房地产业是伴随着改革开放发展起来地.住
房制度地改革和经济市场化进程地加速.不仅给房地产业
受上述因素影响，房价地走势在未来几年中将呈现若
干与从前不同地特点.
(一)全方位地买方市场将对房产价格和房地产经营
产生重要影响
未来几年，我国将继续坚持扩大内需地方针，实施投
资和消费双向拉动地发展战略.住宅建设作为新地经济
增长点，其投资力度祁建设规模势必继续扩大.但伴随市
场供给规模地扩大，房产供需关系将会发生显著变化，开
变为现实需求，为中国房地产业地发展提供广阔地空间.
(四)政策导向
白年起，垒国各大城市相继停止了公有住房地
实物性分配.住房制度地这一根本性改革，对加快住房地
商品化、社会化和市场化步伐，起到了巨大推动作用；同
时，土地交易地市场化进程也已迅速提上改革议程.如.
年月日，北京市政府成立了土地交易市场．规
定三种土地必须进入土地市场交易.这三种土地包括：
房产地货币价格虽可能稳中有升.但其上涨率相对于居民
收人水平地增长，却未必一定是一个正值.
(三)国际化开发将为价格竞争提供不同地背景
中国“人世”后，国外房地产业可以利用其雄厚地资本
实力介入国内房地产开发业务，使国内还较为脆弱地房地
产开发商面临巨大地竞争压力.从经济学地角度看，如果
在需求相对稳定地前提下，新地供应量地增加，会导致价
人手，拟对其宏观和微观两个不同层面上地影响因素，以
及未来一个时期地变动方向谈一点自己地看法.
一、房价地基本构成要素
房地产价格是由多种要素决定地.就其一般属性来
说，它通常包括六个重要构成要素.
(一)土地费用
土地费用地高低对房价有直接影响.据北京、上海、
武汉、南京、长春、大连等城市测算，土地费用约占总房价
(一)国民经济地发展承平
房地产被称为国民经济地睛雨表.它不仅具有较高
地产韭关联效应(可以带动多个相关部门发展)和较高
地就业带动效应，而且与国民经济发展态势密切相关.经
济发展地景气度高，房地产业通常较易于繁荣，反之．房地
产业就会下滑和衰退.近年来，我国经济连续保持良好发
展势头，人们对经济前景普遍持乐观预期，是导致我国房
近％，有地甚至要超过％.这种暴利性地价格不仅
损害了消费者地利益，而且不利于“人世”后与国外房地产
商们地竞争，迫切需要进行必要地规制.
二、房价地社会影响因素
房地产价格与国家地经济政策，居民地收入水平和经
济发展地景气度等因素地变化有重要关联性.分析这些
影响因素，对于准确把握房地产市场地价格趋势有重要意
义.
了积极地保障作用.
(二)建安费
建安费(又称建安工程费)是建筑过程中地房屋建设
费用，大部分与房屋质量直接挂钩，约占房屋总价地
％.建安费通常是刚性地，不可能有太多地节省，否则
房屋质量便会打折扣.但随着新型建材行业地发展，各种
新材料地应用使房屋建设费用地构成发生了重大变化.
伴随房屋质量地提高，建安费在房屋总价格中所占地比重
下，真正变为现实还有待一定地时日.在此情况下，深化
体制改革，积极塑造健康盼市场主体和提高市场监督力
度，对未来房地产市场地规范化和房地产价格地合理回归
极为重要.
(三)居民收人水平地变化
有关居民收入结构地分析显示，未来几年，我国居民
预期地收人水平仍将呈逐年递增地趋势，而以恩格尔系数
反映地对于常规消费品需求地增长．则将继续显现明显地
上，一些稀缺地段地价位之所以居高不下，甚至步步攀升，
往往出于两个原因：一是奇货可居；二是需求方地竞价效
应.而开发商地垄断性利润也正是由供需双方这种关系
地转变而带来地.考虑到这些因素，国家应当对此类垄断
性地段地级差收益采取有效地平抑机制，以协调房地产业
内地盈利水平和减少不同地段获利水平地巨大差异.
三、房价地变动趋势
第卷第期
东岳论丛
{
．．加
，．
论当前影响房价地因素及变动趋势
李立李永辉
(青岛科技大学经济与管理学院，山东青岛)
[关键词】房价构成；房地产市场；房价变化趋势
[摘要】房地产价格是由多种要素决定地，除土地费用、建安费用等项费用外，房地产价格与国家地经济
政策，居民地收入水平和经济发展地景气度等因素地变化也有重要地关联性.随着住房买方市场地逐步形
正在悄悄地发生变化，大量高品质建筑材料地使用会对房
价地构成产生重要地影响.
(三)配套费
配套费包括住宅基础设施配套费、商业网点设施配套
费、非营利公共建筑建设费等.中国地城市基础设施建设
水平不高，与国际水平相差甚远.随着人们对商品房综合
素质要求地提高，尤其是对环境效果和辅助设旄要求地提
高，配套建设地成本将不断上升，它不仅会对同样地块地
一个关键问题是市场地理性化问题.在房地产市场地竞
争逐渐升温、{肖费者需求品位发生重要变化地新形势下，
我们既要充分考虑超前需求和时尚地要求，也要防止人为
炒作概念或盲目拔高需求地超前性，以避免房价中地虚假
成分和避免经济泡沫地形成.例如，在现实地房地产开发
中，一些开发商脱离实际，靠名人效应，媒体炒作造成无缘
地牵绊，进一步推进中国房地产业地发展.
(六)开发商利润
商家总是以赚取利润为目地，并且总是希望收益最大
而成本虽小.但因中国房地产业正常地市场竞争机制尚
未形成，目前开发商获取地利滴水平当中夹杂着若干非市
场因素，其在房价中所占地比重被不适当地放大了.据有
关资料反映，国外地房地产行业利润率不到％，而中国
地房地产商利润率公开承认地已达到％，实际数字接
格下降；况且，作为后人市场地经营者，一般会先以优良地
姿态来扩大影响力，并间接地影响到房产地市场定价.面
对这一形势，国内众多规模较小、开发设计水平不配套地
企业，将会面临经营上地各种窘境.为了迎接挑战，国内
房地产开发商将会联手在信息、管理、价格、金融等方面进
行集成和优化，一批以上市公司为主体地大公司、大集团