房地产几个影响因素分析
郑莹
（建筑工程学院，10工管本、20100550124）
摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。

房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。

我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。

房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。

关键词：房地产价格原因
一、房地产开发成本与费用价格影响
房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。

每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。

房地产开发流程示
图1
（一）土地
作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。

根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游
和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。

由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。

例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。

（二）前期开发工程费
前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。

“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。

招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。

）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。

）。

这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。

（三）建筑安装工程费
建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。

它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。

这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。

而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。

（四）项目开发管理费
项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。

这部分费用影响和不会很大。

（五）利润和税金
房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。

而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。

税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。

二、风险因素
除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在：
（一）社会因素
社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。

例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。

人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。

当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。

虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。

在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。

（二）政治因素
政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政
策、城市发展规划等。

例如，目前中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费，从而降低住房价格，尽量使之与广大居民的收入相匹配。

（三）经济因素
经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等。

例如，当经济处于增长期时，百姓对房地产的需求增加，购买能力也增强，房地产的价格自然会水涨船高。

当经济处于萧条期时，社会对各種房地产的需求减少，价格自然会下降。

物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动。

（四）自然因素
自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等。

例如，地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度，投入的成本越大，开发的房地产价格就越高。

气候温和适宜、空气质量优良的地域，其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高。

就比如青岛靠近海边的海景房的价格就比市南区的价格要高上好几倍。

（五）区域因素
区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等。

例如，地处交通便利城区的房地产价格较高，交通不方便的郊区则价格偏低。

对于商业房地产，区域因素尤其重要。

繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂，因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲。

（六）个别因素
别因素是指影响某个房地产项目的具体因素，包括建筑物造型、风格、色调、朝向、结构、材料、功能设计、施工质量、物业管理水平等。

功能设计合理、施工质量优良、通风采光好和良好的朝向等因素都会相应地在房地产价格上体现出来。

三、税费因素
除以上提到的费用外，我国目前涉及房地产的税种非常多，直接的税种包括房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税等；间接相关的税种有印花税、城市维护建设税、企业所得税和个人所得税等；相关费用有教育费附加等。

涉及到房地产保有环节的税种主要是房产税和土地使用税。

这些税构成了房价上涨的又一个重要因素
（一）土地增值税
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产的收入减去税法规定扣除项目后的余额。

规定扣除项目包括取得土地使用权时所支付的金额、土地开发成本及费用、新建房及配套设施的成本和费用（或旧房和建筑物的评估价格）、与转让房地产相关的税金、财政部规定的其他扣除项目。

纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目20%的，以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产可以免征土地增值税。

此外，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租房、经济适用房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

（二）企业所得税
企业所得税是根据最新企业所得税法规定，房地产企业在计算企业所得税允许扣除的成本项目可分为：土地实际成本，包括土地征用及迁移补偿费、七通一平费（包括道路、供水、供电、通讯、排污、排洪、供气和场地平整等方面的费用）、管理费用；住宅和其他商品房开发实际成本，包括土地开发费、建筑安装工程费、设备工程费、配套工程费、管理费用。

但是作为土地增值税加计20%的扣除项目不得在计算企业所得税中列支扣除。

（三）营业税
营业税政策中涉及房地产行业的税收政策主要是两个行业：一是建筑业；二是转让不动产，因此房地产涉及的营业税税率主要是3%和5%两档。

它是对在中国境内转让土地使用权或销售房地产的单位和个人，就其营业额按税率计征的一种税赋。

营业税税法中规定，土地所有者出让土地使用权以及土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。

以房地产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险行为，不征营业税，但转让该项股权例外。

同时，对自建自用的房地产免征营业税。

2008年3月1日起出租自有住房，不再区分用途，一律按照3%的税率征收营业税。

（四）房产税
房产税主要由产权所有人缴纳，产权属于全民所有，由经营管理单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳；产权所有者、承典人不在房产所在地或产权未确定以及承典纠纷未解决的，应由房产代管人或使用人缴纳。

根据纳税人不同的经营方式采取两种方式计税：一是纳税人经营自用的房产，以房产余值计税，即从价计征；二是将自有房产出租经营，以房产租金收入为计税依据，即从租计征，税率为12%。

（五）城镇土地使用税
该税是国家按使用土地的等级和数量，对城镇（城市、县城、建制镇、工矿区）范围内的土地使用单位和个人征收的一种税赋。

计税依据是纳税人实际占用的土地面积，由土地所在地的税务机关按照规定的税额计征，实行定额税率，按年计算，分期缴纳。

总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接地产价格以外，各种因素也会相互影响。

房地产价格这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。

认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

投机群体在房产体系中对房价快速上涨起到了推波助澜的作用，在房产体系中最后一层是我们老百姓，却成了高房价的最后买单者。