案例一

循环走账虚构付款事实

房屋买卖合同被撤销

【案情】

2016年7月，法院判决徐甲夫妇向魏某支付股权转让款117.5

万元。判决生效后，魏某申请法院强制执行，却发现债务人徐甲夫妇为躲避债务已将原在其名下的别墅、店面房转移至其妹妹徐乙夫妇。魏某遂起诉要求撤销债务人徐甲与徐乙夫妇之间的房屋买卖合同。徐甲、徐乙夫妇认为双方的房屋买卖合同真实有效，已经办理了过户登记，不能撤销该买卖行为。法院审理后查明，徐甲夫妇约定以450万元的价格将一套别墅、二处店面房卖给了徐乙夫妇，以徐甲夫妇欠徐乙夫妇的150万元债务抵房款，同时徐甲通过孙子及其他案外人的帐户，将100万元资金从徐乙帐户到徐甲帐户流转了3次，形成了徐乙已支付300万元的银行流水。法院最终判决撤销双方的房屋买卖合同，将房产登记恢复至徐甲夫妇名下。

【点评】

部分债务人为恶意逃避债务规避执行，在债务发生后，将其名下财产以放弃、赠予或低价转让等方式转至他人，为法院执行设置障碍，意图使债权人的合法债权落空。本案中，债务人签订房屋买卖合同并将房屋转移登记给他人，而事实上，交易相对人未支付合理对价，

也明知该买卖行为会削弱债务人的偿债能力，此类房屋买卖合同损害了债权人的权利，有违公平、诚实信用原则，故债权人可以申请撤销该房屋买卖合同，将房屋权属登记恢复至原始状态。

案例二

房屋借名登记被查封

实际权利人要求过户被驳回

【案情】

2009年6月，张某与A房产公司签订了《商品房买卖合同》1份，由张某从A房产公司处购买建筑面积为60平方米的商品房一套，房屋成交价为22万元，付款方式为现金加贷款。后李某向法院提起诉讼，主张其系涉案房产的实际购房人，当初为了能多贷款，便借用了张某的名义购房并办理了贷款，实际上首付款、按揭贷款、物业费、水电费等均由其支付，并提供了其与李某借名购房协议，现诉请判令张某协助过户，且在其一次性还清结欠银行的贷款本息后，由银行协助将涉案房屋上的抵押权予以注销。本院经审理后认为，本案虽符合借名登记的情形，但因涉案房屋被另案查封，查封期间不得办理过户、抵押等登记手续，故对于李某的诉讼请求，本院不予支持。【点评】

基于不动产登记的公信力，法律上一般推定不动产权属证书上载明的登记人为所有权人，但在借名购房案件中，实际购房人能提供

充分证据证明登记在他人名下的房产由其出资购买，只是出于种种原因导致其借用他人名义进行购房与产权登记的，双方之间成立代持合同关系。借名人有权请求出名人协助办理房屋权属转移登记，但无权要求确认房屋权属归其所有。若房屋上存在查封、抵押权等权利负担无法涤除，或违反限购政策的，则属于事实上的履行不能，借名人主张过户登记的，法院不予支持。

案例三

签订阴阳房屋买卖合同

应以真实意思表示为准

【案情】

2016年6月26日，王某夫妇通过中介公司与李某夫妇签订了《吴江区存量房买卖居间合同》，约定由王某夫妇向李某夫妇出售房屋一套，成交价为96.9万元。2016年7月4日，双方又签订了网签备案合同，约定的房屋成交价为108万元。后因履行问题发生争议，王某夫妇诉至法院，要求解除双方之间的房屋买卖关系，李某夫妇承担违约金10.8元（按网签备案合同约定总价108万元的10%计算）。李某夫妇提出反诉，主张96.9万元为实际成交价，签署108万元的备案合同是为了多贷款，要求继续履行2016年6月26日签订的《吴江区存量房买卖居间合同》，并要求王某夫妇承担违约金9.69万元。

经本院主持调解，双方达成一致意见，分别解除了两份房屋买卖合同，由王某夫妇返还李某夫妇定金2万元，并赔偿李某夫妇损失2万元。【点评】

当事人签订的房屋买卖合同与网签备案合同约定的房价不一致，当事人对房屋成交价格产生争议的，法院应根据两份合同约定的主要条款，比照正常的市场价，并结合案件其他情节，综合判断该项变更是否是变更房价的真实意思表示，是否具有为规避纳税故意做低成交价或者为骗取贷款故意做高成交价的非法目的，从而认定哪一份合同是双方的真实意思表示，进而确定应按照哪一份合同履行相应的义务。

案例四

买方“跳单”违约

中介公司有权主张中介费

【案情】

2010年10月8日，陈某与杨某在某中介公司的撮合下签订了《同意更名协议书》，该协议书为三方协议，约定陈某将从某房产公司购得的商品房更名给杨某，又约定签订协议后视为中介成功，房屋成功更名至杨某名下后，杨某应立即付清中介费7000元。后陈某撇开了中介公司，自行完成了房产交易，亦未向中介公司支付中介费。中介公司诉至法院要求杨某支付中介费7000元。杨某辩称其后来通

过其他渠道获得该房源信息，该中介公司也未提供其他中介服务，无须再支付中介费，但未能提供证据证实其说法。审理中，法院向杨某释明了跳单违约的法律后果，并结合居间合同的履行情况，双方同意由杨某一次性支付中介费3000元。

【点评】

根据合同法第426条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。”房屋买卖居间合同中，若任由买房看房后跳开中介公司，逃避支付佣金的义务，则对居间人显属不公。故禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同，即买方不得“跳单”违约。但同一房源信息经多个中介公司挂牌出售，买方通过正当途径获得相同房源信息的，其有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不属于跳单违约。

案例五

为提价一房二卖

出卖人承担多重责任

【案情】

2016年1月10日，张某与吴某签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定吴某向张某出售房屋1套，成交价为136万元，当日张某

向吴某支付了定金3万元，后因吴某不配合办理相关手续，张某诉至法院，要求吴某继续履行房屋买卖合同，并申请本院对涉案房屋采取了查封措施。审理中，徐某就同一套房屋诉至法院，诉称2016年3月10日，徐某与吴某签订了《房屋买卖（居间）合同》，约定吴某以146万元的价格将涉案房屋出售给徐某，并支付了购房款35万元，吴某于当日将涉案房屋钥匙交付给徐某。因吴某亦未配合办理过户手续，徐某将吴某诉至法院，要求继续履行房屋买卖合同。法院认定吴某将涉案房屋相继出售给张某、徐某，属一房二卖的违约行为，最终张某同意解除与吴某之间的房屋买卖合同，由吴某返还张某定金3万元并赔偿张某经济损失32万元，徐某与吴某之间的房屋买卖合同继续履行。

【点评】

在审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照如下顺序确定权利顺位：已经办理房屋所有权变更登记、已经办理房屋所有权预告登记、先行合法占有房屋、先行付清全部房款、买卖合同成立在先、恶意办理登记的买受人。对于买卖合同的成立时间，应综合合同在主管机关的备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签订时间等因素进行确定。作为出卖人，其一房二卖的行为构成违约，应承担继续履行、支付违约金、赔偿损失等违约责任。