目录第一部分城市宏观环境 (3)1.0湛江市概况 (3)1.1 地理位置 (3)1.2行政区划 (4)1.3城市面积及人口 (5)2.0城市经济水平 (6)2.1 2010－2011年湛江市生产总值生产与使用平衡表 (6)2.2 2013年上半年经济状况 (7)第二部分房地产市场发展状况 (9)1.0湛江房地产市场现状的特点及问题分析 (9)2.0城市房地产发展情况 (10)第三部分物业管理行业发展现状 (11)1.0 城市物业服务定价水平 (11)2.0 物业服务费收缴水平 (12)3.0 项目空置及入住率水平 (12)4.0 服务标杆及水平 (12)4.1 TOP5物企市场拓展定性描述 (12)4.2深圳的湛江的物业企业 (12)4.3主要对外拓展性物业企业 (12)5.0 专项服务分包及价格水平 (13)5.1安保服务 (13)5.2 楼宇科技分包市场价格 (13)5.3绿化分包市场价格 (13)5.4保洁分包市场价格 (13)5.5电梯分包市场价格 (13)6.0物业企业职员薪酬水平 (14)6.1 项目经理薪酬情况 (14)6.2 项目各主管薪酬情况 (14)7.0 城市最低工资标准 (15)8.0 社会保险情况 (15)9.0 福利水平 (16)10.0 能源费用价格 (18)10.1 水费价格 (18)10.2 电费价格 (19)11.0 经营收入价格 (20)11.1 停车场收费价格 (20)11.2 其他经营收入 (21)12.0 开发企业对物业补贴水平 (21)12.1 开办费支付水平定性描述 (21)12.2 前期介入费支付水平定性描述 (21)12.3 空置费支付水平定性描述 (21)第四部分行业政策环境 (22)1.0 项目管理权转移方式 (22)2.0 影响经营的法律因素 (22)附件1：湛江市优质优价物业服务收费管理规定 (23)附件2：湛江市住宅小区共用水电费分摊管理规定 (24)附件3：湛江市区住宅小区物业装修收费管理规定 (25)第一部分城市宏观环境1.0湛江市概况1.1 地理位置湛江，是广东省下辖的地级市，省域副中心城市，粤西地区区域中心城市，位于中国大陆最南端、广东省西南部，地处粤桂琼三省（区）交汇处，东濒南海，南隔琼州海峡与海南省相望，西临北部湾，背靠大西南。
全市辖4区、3县级市、2县，拥有1个国家级经济技术开发区和6个省级经济开发区（试验区、工业区），总面积12490平方公里，户籍人口785.17万（2012年），在省内仅次于省会广州市。
湛江是粤西和北部湾经济圈的经济中心，大西南出海通道的物流中心，是1984年全国首批对外开放港口城市，在亚太经济圈中处于重要的地缘战略位置，重点建设的42个全国性综合交通枢纽城市之一。
湛江还是中国海军南海舰队司令部所在地。
1.2行政区划湛江市辖区：辖吴川市、雷州市、廉江市（三个县级市）和徐闻县、遂溪县（二县），以及赤坎区、霞山区、坡头区、麻章区、湛江市经济技术开发区（五区），主要岛屿有：东海岛，南三岛，硇洲岛，特呈岛，调顺岛等。
1.3城市面积及人口湛江市全市土地总面积13225平方公里（2009年），户籍总人口763,1426人。
邮政编码524000。
赤坎区面积79平方千米，人口22.5364万。
邮政编码524033。
霞山区面积117平方千米，人口36.1158万。
邮政编码524002。
坡头区面积562平方千米，人口39.1556万。
邮政编码524057。
麻章区面积460平方千米，人口26.9664万。
邮政编码524003。
湛江经济技术开发区2010年初，经批准与东海岛经济开发试验区整合，实现两区合一，土地面积合计354平方公里，人口合计27.0332万。
邮政编524022。
县级市吴川市面积848.5平方千米，人口108.2754万。
邮政编码524500。
市人民政府驻梅菉街道。
雷州市面积3459.0平方千米，人口180.5886万。
邮政编码524200。
市人民政府驻雷城街道。
廉江市面积2835.0平方千米，人口163.5835万。
邮政编码524400。
市人民政府驻罗州街道。
遂溪县面积2005.4平方千米，人口103.8986万。
邮政编码524300。
县人民政府驻遂城镇。
徐闻县面积1862.6平方千米，人口72.4303万。
邮政编码524100。
县人民政府驻徐城街道。
2.0城市经济水平2.1 2010－2011年湛江市生产总值生产与使用平衡表2.2 2013年上半年经济状况（一）经济总量占比提高经初步核定，上半年我市县域经济完成生产总值（GDP）408.14亿元，同比增长10.3%，比全市（11.0%）低0.7个百分点，但县域生产总值占全市的比重为47.3%，较上年同期提高3.1个百分点，对全市经济的影响力提高。
据测算，县域对全市经济增长的贡献率为39.4%，拉动全市经济增长4.3个百分点。
按经济增长高低排序，吴川市增长13.2%、廉江市增长11.2%、徐闻县增长9.8%、遂溪县增长9.5%、雷州市增长6.8%。
（二）县域工业发展快于全市和市辖区上半年，县域全部工业增加值116.92亿元，同比增长15.3%，增幅比全市高2.1个百分点，比市辖区高2.8个百分点。
县域全部工业增加值占全市比重为31.8%，比上年提高6.2个百分点，从近三年同期所占份额看，呈逐年提高态势。
县域全部工业增加值对全市的增长贡献率为39.3%；拉动全市工业增长5.2个百分点。
从分县（市）情况看，按增速排序分别为：遂溪县增长17.9%，比全市高4.7个百分点；廉江市增长16.2%，比全市高3.0个百分点；雷州市增长15.1%，比全市高1.9个百分点；吴川市增长13.2%，与全市持平；徐闻县增长10.6%，比全市低2.6个百分点。
（三）县域第三产业增加值占比提高，但增速低于全市及市辖区上半年，县域第三产业实现增加值154.64亿元，增长9.5%，比全市低1.0个百分点，比市辖区低1.8个百分点。
县域第三产业增加值占全市比重49.1%，比上年提高0.2个百分点，从近三年同期所占份额看，呈逐年提高态势。
县域第三产业增加值对全市的增长贡献率为39.3%，拉动全市第三产业增加值增长4.1个百分点。
按增长速度高低排序，徐闻县增长14.5%、吴川市增长12.0%、廉江市增长10.8%、遂溪县增长5.8%和雷州市增长5.1%。
（四）县域投资大幅增长上半年，县域完成固定资产投资103.84亿元，同比增长50.1%，增速较全市高6.0个百分点，较市辖区高3.1个百分点。
县域投资占全市投资总额的43.3%，对全市投资的增长贡献率为44.3%，拉动全市投资增长19.6个百分点。
从分县（市）情况看，增幅最大的是吴川市增长86.4%，其后依次是雷州市增长62.9%、遂溪县增长43.4%、廉江市增长37.2%和徐闻县增长28.0%。
（五）县域公共财政收入增长放缓上半年县域实现公共财政收入13.01亿元，同比增长7.5%，增幅较上年同期回落10.9个百分点。
比全市低6.7个百分点，比市辖区低9.6个百分点，占全市公共财政收入的27.9%，比上年同期回落1.8个百分点，从近三年同期的情况看，均不足全市的三成。
从分县（市）情况看，增幅最大的是廉江市增长20.5%，增幅最小的是遂溪县增长2.3%，两者相差18.2个百分点。
（六）县域外贸出口和实际利用外资占比提高明显1-5月，县域实现外贸出口总额3.65亿美元，同比增长13.2%，增幅比全市低0.1个百分点，占全市比重由上年同期的33.4%提高到40.3%，提高了6.9个百分点。
上半年，县域实际利用外资1274万美元，同比增长137.7%，增速比全市高107.7个百分点，比市辖区高122.5个百分点。
占全市比重由上年同期的12.3%提高到22.5%，提高了10.2个百分点。
一季度，随着国内外经济形势的逐步好转，加上去年同期受金融危机影响大部分指标对比基数较低，湛江经济呈现出生产较快、需求较旺、质量良好、民生改善的特点。
但外部经济环境仍存在着不确定性，亚运会和亚残运会的举办将对湛江市第四季度经济的正常运行造成一定的影响，经济持续向好的态势可能会有所反复。
一季度，全市完成全社会固定资产投资521.33亿元，同比增长38.3%，增幅比上年同期提高19.4个百分点。
其中，房地产开发投资147.39亿元，同比增长17.8%（上年同期为下降8.9%）。
本年新增固定资产205.65亿元，同比增长13.2%。
完成投资超亿元的项目有67个，其中，南方航空公司购置飞机项目、亚运城及亚运场馆工程、广清高速公路工程、地铁二八号延长线工程、西江引水工程完成投资额均超过10亿元。
第二部分房地产市场发展状况1.0湛江房地产市场现状的特点及问题分析房地产市场活跃、发展较快湛江经历了多年的蛰伏之后，终于迎来了新一轮的发展商机。
宝钢湛江东海岛千万吨级大钢铁项目、中科炼化项目等一些项目的强势进驻，使得湛江焕发新的光彩。
得利于省政府的政策扶持，承接珠三角地区的产业转移，势必促进湛江经济的发展。
由此带来了大量的人口以及投资资金，助推了湛江房地产市场的发展。
购房者大多为本地人，以自住需求为主购房者大多数是本地有钱人，外地人来湛江购房的极少。
很多业主来自湛江市辖区内的吴川、雷州等县区，其中从事经商、建筑的老板占大多数。
此外，部分购房者是高薪阶层，如广东海洋大学、广东医学院、湛江师范学院等多所高校的教师、教授，还有南海西部石油公司、电厂等高薪企业的员工，以及当地各县（市）、镇的一些政府官员也都纷纷进城购房置业。
以自住需求为主的湛江房地产市场运行良好，投机客、炒房团较少，总体风险较低。
开发商实力参差不齐、专业水平不高得利了政府的扶持，湛江房地产市场蓬勃发展，带动的各大企业进行房地产开发，很多公司原本并不是从事房地产开发行业，近年来也加入到开发行业中开发商实力参差不齐、专业水平不高，与珠三角地区的开发商有较大的差距。
房地产市场竞争不足湛江几乎无大型房地产企业进驻，缺乏外来劲敌，使得湛江的房地产市场竞争不足。
目前外地开发商很难进湛江，政府对外地开发商设置的门槛过高。
2.0城市房地产发展情况第三部分物业管理行业发展现状1.0城市物业服务定价水平1.1 住宅政府指导价格湛江市住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度1.1.0.多层住宅（不设电梯）物业服务基准价一级A等：1.00元/月．m2（按建筑面积算，下同）一级B等：0.85元/月．m2二级A等：0.75元/月．m2二级B等：0.65元/月．m2三级A等：0.55元/月．m2三级B等：0.45元/月．m2四级：0.40元/月．m21.1.1.浮动幅度业主大会成立之前的住宅（含自有产权车位、车库）物业服务收费实行政府指导价，具体执行价格由物业服务企业在上述多层住宅相应等级基准价的基础上上下浮动20%范围内根据物业服务实际情况与业主协商确定。