九江项目市场调研报告第一部分九江房地产市场调研报告调研截止日期：2001.5.30第一节调研目的通过了解九江市房地产市场现时和潜在的供应量、现时营销状况及项目周边的交通状况、配套设施、市场消费能力等方面的信息，分析掌握项目片区房地产及商业发展趋势，对目标项目进行可行性分析，风险分析等，为开发商投资决策提供准确、有效的依据。

第二节调研区域界定本项目位于庐山区前进东路以南200米处；调研区域包含九江市浔阳区和庐山区两个区域。

住宅调研主要集中在九龙街片区、庐峰东路片区、九江市开发区、湖滨小区以及前进路片区等具有一定规模的住宅开发区，商铺调研区域主要集中在九龙街、浔阳路、大中路（步行街）、前进路等商业繁华路段。

第三节片区概况一、片区发展现状九江地处江西省北部、长江和鄱阳湖交汇处，北依著名避暑胜地、世界级风景区庐山，是集名山（庐山）、名江（长江）、名湖（鄱阳湖）于一体的具有2200多年历史的文化名城。

130多年前，九江就是对外通商口岸，1992年被国务院批准为长江沿岸开放城市，经济相对发达，水陆空交通便利，素有“七省通衢”之誉。

京九铁路的开通为九江投资环境的改善，经济的腾飞注入了新的活力。

长江和京九铁路两条大动脉在九江市区交汇，九江成为承东启西、引南接北的金十字交汇点。

长虹大道作为庐山区和浔阳区的的分界线，不仅在地域上将其分隔，而且在经济发展水平上，长虹大道南北两个片区（以北为浔阳区，以南为庐山区）也存在着明显的差异。

浔阳区由于地处原商业中心区，商业格局、氛围的传承发扬，使得浔阳区的商业非常繁荣，片区经济发展水平较高；而庐山区由于远离市中心商业繁华地段，京九铁路横穿该片区，无形中对中心区商业辐射形成了一种阻碍，而且由于该片区原为工业区，国有大中型企业多集中于此，现今，这些国有企业大多处于举步唯艰或亏损状态，因此，庐山区经济水平相对浔阳区来说较为落后。

二、片区配套设施状况随着九江市区范围和商业辐射范围的不断扩大，以及周边区县人口的迁入，庐山区前进路段渐呈现繁华景象，各种配套设施也逐步跟进，日趋完善。

具体情况如下：（一）交通配套本项目位于十里大道右侧，前进东路以南200米处。

由于十里大道是连接浔阳区和庐山区的纽带，具有成熟的交通体系，交通便利，特别是往返于市中心的车辆较多，发车频率较高，约每5分钟就有一班。

具体情况如下表：项目片区公交车配套统计表（二）生活、商业配套由于前进路段是庐山区的中心区域，庐山区区政府、庐山区地税局、庐山区人民检察院等各行政事业单位及家属区都位于此，另外，周边住宅项目的启动聚集了片区内的人气，带旺了片区的商业。

该片区周边生活配套基本能满足日常生活所需，由于该片区居民收入水平普遍较低，除派拉蒙和沃尔得两个大型超市外，其余大多为小商铺经营，档次较低，极少有品牌专卖店。

该片区内还有庐山区小商品市场和九江城南综合市场两个具有一定规模的市场，由于市场整体形象较差，目前处于经营状况不太理想。

该片区目前休闲娱乐和康体健身配套设施极其匮乏，周边居民对这类配套设施需求程度较高。

（三）金融配套项目周边有中国工商银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、十里信用社、信用合作社、十里邮政支局，金融配套较为完善。

（四）教育及医疗配套项目周边现有庐山区中心幼儿园、海后幼儿园、船校幼儿园、希望幼儿园、小天使幼儿园、庐山区实验小学、庐山区中学、九江职工学校、九江财经高专、新华书店等教育设施，能基本满足该片区居民子女就读的要求。

医疗配套有庐山区人民医院、中西医疗门诊部、九江庐山区血防医院门诊部、空军九江专科医院，完全可以满足该片区居民的医疗保健要求。

片区配套设施一览表（主要针对项目周边配套）第四节九江各片区现状分析九江市主要包括浔阳区、庐山区、开发区三个区，主要通过十里大道、九瑞大道、浔阳路等几条重要道路紧密地联系在一起。

由于地理位置、建设时间等存在着差异，使得各区在经济发展水平上存在着明显差异，从而导致了各区房地产市场发展程度也不同。

一、浔阳区及开发区房地产概况浔阳区自古以来就是人口聚集区，市区内大部分常住居民都集中于此。

人气的聚集，使得该区的房地产市场快速升温。

目前，在建在售项目主要集中在九龙街、庐峰东路、庐山南路、长虹大道及滨江路，特别是九龙街，由于政府将其规划为九江市第三条商业街，引起一股开发热潮，目前在建项目共有9个。

开发区由于建设时间不太长，交通、生活、商业等各种配套设施等都不太完善，因而制约了房地产的发展，目前在售的具有一定规模的项目只有弘雅花园。

(具体情况见下表)浔阳区及开发区主要在售楼盘情况一览表二、庐山区房地产概况庐山区由于距离市中心较远，且为工业集中区，常住居民较少，房地产起步较晚，大多数楼盘开发仍处于零星开发状态，具有规模的楼盘较少。

由于交通便捷、周边县区人口的迁移、市区范围的扩大等因素的刺激，使得该区房地产有一定的升温，特别是浔海花园的大规模开发，对该片区的房地产开发与需求起到了一定的拉动作用。

项目周边在售楼盘主要有浔海花园、庐林花园等，具体情况如下：项目片区在售楼盘情况一览表第五节九江现时物业分析一、建筑形式分析从调查资料显示，目前九江在售楼盘建筑形式主要以多层为主，高层项目较少，仅有滨江现代城、年丰大厦、锦湖豪庭、滨江花园几个楼盘。

主要有以下几个原因：（一）价格因素：目前九江市整体购房能力有限，而高层价格相对较高，均价大多在1800元／m2以上，相对而言，多层均价大多在1200元／m2左右。

所以市民更容易接受多层的价格。

（二）物业管理费：高层由于管理成本较高，因而物业管理费较高，大多在0.8元／m2，而多层物业管理费仅为0.2元／m2左右。

二、项目规模分析目前九江市在建在售项目有60多个，但开发规模都较小，总建筑面积大多在3～6万平方米，10万平方米以上的项目仅有少数几个，如龙鑫花园、庐峰小区、弘雅花园，其总建筑面积分别为12万平方米和15万平方米。

项目周边楼盘大多属小规模开发，只有号称“九江第一社区”浔海花园开发规模较大，总建筑面积为10万平方米。

部分楼盘规模具体情况见下表：部分楼盘规模情况表三、户型、面积分析从调查资料显示，户型供给以两房和三房为主，并有少量的四房和五房，一房的供给较少，仅有庐峰小区推出了64m2的一房一厅。

形成这种户型供给结构的主要原因，与主要客户为居家自住型为主有一定的关系，目前九江市购房作为投资的较少。

各户型面积见下表：主要在售楼盘户型面积统计表四、现时价格水平分析从上表可以看出，九江各片区现时价格水平主要集中在720～1300元／m2，价格由于地段、小区环境、开发规模、开发商实力等不同而有着较大的差异。

（一）九龙街片区：位于九龙街首段的龙跃花园凭借其优越的地理位置使其均价达到1200元／m2；位于中段的学洲城（东盟城中城3期）虽然其地理位置不及龙跃花园，但由于其开发商具有一定的实力以及一、二期的成功开发，均价也达到了1200元／m2；位于尾段的向阳苑由于位置相对较偏，且具有经济适用房的性质，因此价格相对较低，为980元／m2。

（二）前进路片区前进路片区由于离市中心较远，且片区整体形象较差，从而导致其物业价格较低，大多都在700元／m2左右，如庐林花园和龙洲花园，均价分别为740元／m2和720元／m2。

浔海花园由于规模较大，且一期的成功开发，均价达到了该片区最高，为800元／m2。

（三）其它片区：位于庐山南路的湖滨花园凭借其开发商信华集团的品牌效益、成熟的配套、优美的环境、湖滨花园南北两区的成功开发，使其均价达到了1300元／m2；位于庐峰东路的庐峰小区和位于开发区的弘雅花园虽然位置较偏，但由于开发规模较大，对价格起到了一定的拉动作用，均价分别达到了925元／m2和1000元／m2；位于长虹大道旁的龙鑫花园，由于交通方便，离市中心较近，规模较大，均价达到了1200元／m2。

五、销售情况分析从上表可以看出，浔阳片区楼盘销售情况不及前进路片区，主要由于目前在建在售项目共有60多个，市场供应量较大，特别是九龙街片区在建在售项目共有10个（包括新桥头片区），且多为同质性楼盘，竞争比较激烈，大多为期房，因此销售率大多在40％左右，如学洲城、向阳苑销售率均在40％，龙跃花园由于集团购买，销售率达到了80％。

相对而言，前进路片区目前开发项目较少，且楼盘的档次普遍不太高，因此价格较低，具有较强的价格优势，现楼或准现楼的销售率大多在60％以上，如庐林花园由于价格较低，销售率达到了80％，浔海花园虽然价格相对较高，但由于其规模较大，且为欧式建筑风格，销售情况也较好，达到了70％。

六、客户层面分析从调研情况及户型供给上看，目前住宅的客户群主要以居家自住型为主，投资型客户较少。

由于楼盘档次、周边环境等方面存在着不同，因此各片区的客户群具体来看又有所不同。

（一）浔阳片区：浔阳片区的主要客户主要以行政企事业单位的职工为主。

这类群体收入水平较高而且比较稳定，且大多已有一套住房，再次置业主要为了提高居住档次，对楼盘档次、环境等要求较高。

由于居住习惯及庐山片区楼盘的档次较低，因此这类客户多选择在浔阳区购房。

（二）项目片区：项目片区的客户主要有以下几类：1、浔阳区中低收入群体。

这类客户有改善居住环境的愿望，但由于经济条件的限制，只能选择价格较低的楼盘，庐山区特别是前进路片区相对较繁华，且价位较低，正符合其购买需求。

2、周边厂矿企业职工。

这类客户由于长期居住于此，已经形成居住习惯，并且比较注重子女教育问题，项目片区较为完善的教育配套和低价位是促成其购买的重要因素。

3、周边区县的生意人。

由于周边区县的房价与项目片区的房价相差不大，但不及项目片区繁华，考虑到既可经营生意，又可将户口迁入市区，多选择在此购房。

第六节项目片区物业发展趋势分析一、九江市远程规划和发展方面政府规划在2010年将九江市人口发展到80～100万人，随着人口数量的增加，必然会引起市区范围的扩大。

由于九江北面临江，东面、西面临湖，九江未来的发展必然是向南发展。

项目片区集中了庐山区的主要政府机关单位，按城市发展规划，九江市向南发展，项目片区将成为除目前市中心区外又一个人口集聚区。

人口的聚集，必然会拉动住宅物业的发展。

二、片区配套日臻完善项目片区的交通、生活、商业、金融、教育、医疗等各种配套设施已日臻完善，为该片区住宅物业的发展垫定了基础。

三、整体形象提升四、大盘带动片区发展第七节小结从以上分析中可以看出，由于项目片区地处九江市向南发展的中心区，随着人口的增加，商业的兴旺，必将引起住宅物业的发展。

但目前市场还不成熟，若目前开发存在着以下几个问题：1、由于目前项目片区住宅的价格较低，若目前单一地开发住宅，无法使其价格得到提升。

2、由于市场供应量较大，仅九龙街片区（包括新桥头）到今年年底推出量接近于3000套，随着各大型楼盘后期的陆续推出，市场竞争将会比较激烈，因此，必须通过差异性来确保销售。