邓州市房地产市场调研报告目录一、邓州市房地产市场特征二、项目SWOT分析三、区域竞争个案分析1.1邓州市概况邓州市地处豫、鄂、陕交界，素有“三省雄关”、“豫西南门户”之称，是省委省政府批准的重点扩权县（市）和对外开放重点县（市）。
全市辖28 个乡镇（办、区），户籍人口157万人，总面积2369 平方公里，总耕地面积244 万亩。
邓州市新城区建设主要集中在东部的东一环，人民路，北京大道，北环路围合而成的东部区域及道路沿线周边，而老城区湍河以北片区，南环路以南片区则为规划建设当中的邓州市产业集聚区。
城市发展向东，产业集聚区南北两向发展，城市框架不断拉大。
2010年，邓州市中心城区建成面积达到35平方公里，城镇人口53.89万人，其中城区人口35万人。
根据发展规划，到2020年，邓州市建成区面积将拉大至50平方公里，城区人口将超过50万人。
按照2009年公布的邓州市城镇居民人均住房面积35.8平方米计算，未来十年邓州市建成区15万人新增理论住房需求面积将达537万平方米。
1.8基础市政配套相对落后，成为房地产项目价值提升一大障碍受基础市政建设投入资金匮乏的影响，邓州市房地产项目水、电、气基础性市政配套条件较差，不完善。
目前邓州房地产市场项目当中，除财富置业的财富世家项目自行配备液化气加压供应项目住户使用，兼有地温中央空调配置（冬季室温仅能维持在15℃左右）之外，其余的项目或配备液化气管道入户而无液化气可供使用，或无液化气管道配置，采暖设施更是匮乏。
根据统计数据显示，2009年邓州市城区住房配套有厕所浴室的比例仅有87.1%，且较2008年提高3.9个百分点。
绝大多数的城镇居民独立使用自来水，占98%，使用公用自来水、井（河）水和其他水源的居民仅占2.0%。
另外，电话线，有线电视，宽带网络的配套也不尽完善。
基础市政配套的不完善，一方面降低了项目本身的居住使用性，另一方面也间接增加开发投入成本，拉高了小区入住后居民的生活使用成本（财富世家地温中央空调使用费约合1000元/年）。
成为邓州市商品房项目价值提升的最大障碍。
1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（1）土地市场供应的不足，导致了邓州市正规的商品房开发建设总量在2008年和2009年几乎停滞的背景下，同时城区人口改善居住环境及外来人口增加带来的住房需求持续增长，自2010年开始，正规的社区化商品房市场呈现较大的供不应求态势：和谐广场，财富世家等一批在08年陷入滞销的楼盘，在2010年成功实现逆转，并且财富置业在新城区的第二个开发项目财富名家在2010年只用了半年时间成功推售一期约3万平方米的住宅面积（相当于财富世家一期2年完成的市场销售面积），开盘当天销售率逾95%；中原房地产开发公司的书香华府项目，二期未动工即销售完3-12层的住宅，销售率逾80%；于最近开始内部认购的金川置业的美景天城项目，100套房源两个小时被一抢而光，而项目目前仍旧一片空地，售楼部也刚刚开始建设！对于正规建设住宅产品的俏销，一方面反映了邓州市城区居民更加注重居住品质的市场消费变化，另一方面也使得邓州较大规模的开发企业和个人对于市场盲目乐观，最直接的表现为不同程度的未动工即开始收取购房预付款，而新城区范围内的高层住宅价格也由2010年不到3000元/㎡的区域市场均价而一跃至目前区域市场的3300-3500元/㎡价格，财富世家项目更是将项目二期一批住宅均价拉升至最高价近4000元/㎡的邓州市住宅价格新高！而这一切，还只是发生在开发商有意推迟后期项目入市节奏的捂盘惜售心态之上的楼市疯狂一幕而已！1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（2）2010年12月30日，河南省邓州市人大在市委招待所餐厅楼会议室召开十三届人大常委会第31次会议，对城区房地产市场建设和管理工作进行专题询问。
会议上，针对2010年以来邓州房价飙升原因及控制房价措施，作出如下回答：市规划局局长张国伟：“此前我们组织了大量的人员进行了调研梳理，剖析房价上涨成因。
一是供需矛盾较大，由于经济发展速度加快，居民手中有钱，改善居住环境的愿望迫切，一部分人将大部分资金用于购置房产，导致房屋供应紧张，继而出现‘抢房’现象，造成房价‘飙升’。
二是物价上涨因素，不仅建筑原材料价格上涨，而且土地价格逐年攀升，导致房价水涨船高。
三是房源稀少，由于市民购买力的大量释放，房屋不足，再加上房地产开发企业的炒作，致使房价大幅上升。
四是城区大量的精品小区区位优势极佳，属稀缺资源，开发商开出高价，严重脱离群众的支付能力，从而造成一定程度上的社会恐慌。
五是城中村改造进程不足，且没有相应的政策调控，导致大量建设资源闲置，可建设用地紧张，致使房价上升。
”物价局局长丁胜海答：“根据国家现有的法律法规和相关政策，目前地方政府对市场房价没有宏观调控职能，对商品房价是实行市场调节价，只对政府保障性住房等实行政府指导价或者政府定价。
但根据（国发﹝2010﹞10号）《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的精神，地方政府可协调落实更严格差别化住房信贷政策、发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目由税务部门进行重点清算和稽查。
”市政府褚市长答：“政府对抑制房价上涨过快采取了以下措施：一是协调各家银行和税务部门严格控制信贷、严厉稽查税收。
二是加快土地储备进度，市政府已将储备的11块570余亩住房用地投放市场，建设高档、精品小区，满足市民购买需求，为‘高烧’的房地产市场降温。
三是加快经济适用房和廉租房建设进度。
明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例，增加公共租赁住房、经济适用房和限价商品住房供应，确保完成2010年1740套的廉租房和2011年1384套经适房建设任务，目前，惠恩花园和惠泽花园廉租房已开工建设，部分建成的经济适用房即将投入市场，尽力缓解购房供需矛盾。
四是加大对房地产企业购地和融资的监管，严格依法查处土地闲置及炒地行为。
对捂盘惜售，囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，加大曝光和处罚力度。
五是进一步加快新农村建设步伐，改善小城镇居住环境条件，作为缓解城市房地产过热过快的措施。
六是按照国务院有关规定，完善房地产市场信息披露，加快个人住房信息系统建设”。
1.9未来城市建设用地放量供应，供不应求态势有所缓解（3）根据我司连续两天时间的走访调查，邓州市目前已确定下来正在进行前期工作的大中型社区有：名门盛世，金川美景天成，金川巴黎春天，丽景泓都花园，都市家园，书乡人家；土地出让招标已经结束结果还没有公布的建设大中型社区的地块有：北环路与东一环交叉口西北角地块，北环路与东一环交叉口东南角地块，中医院新址东边地块，北京大道与团结路东北角地块。
另外，今年下半年新城区域即将入市项目有：财富世家2期二批三栋高层住宅及大体量临街商业，财富名家2期5栋高层住宅，和谐广场二期万豪天下城4栋28层高层住宅及底层双首层架空商业，半岛帝城四期1栋30层高层住宅等。
通过以上情况的了解，预计2011年下半年开始，邓州市正规建设的商品房供不应求的市场态势会得到一定程度的缓解。
特别是临近本项目的周边区域，未来或成邓州市商品房供应的热点区域，预计区域市场竞争将较为激烈。
2.1地块概况及四至范围项目地块位置及四至范围项目地块位于邓州市*************，具体位于*****************************。
该地块为***********农用地。
多绿化苗木及农作物。
四至范围是：北至：==路，==路作为邓州市=========区域主干道路，多作为市民至河岸休闲喝茶停车所用，车流及人流量较为固定，节奏安逸。
东至：====路北段，====是邓州市新老城区的南北主干道路，==路以南的=====人车流量较大，且整体由北至南流向较大，而本项目东至====路段，为==以北路段，是连接邓州市===湍河===休闲带的咽喉，人车流量相对北环以南的路段较少。
南至：===路，===路作为北向进出邓州市区的主干道路，道路规划宽度约35米，人车流量较大，且临本项目的人行道路绿化植被较多，形象良好，但==路上人流及车流的快速转换，较难形成人流的有效汇集。
噪声大。
西至：规划路，规划路目前为一条宽约2米的区间土路，连接===与===路，在规划路以西，现有住家户一家。
地块东西向宽米，南北向长约米，地块形状较为方正。
2.2项目周边配套本项目==路及====沿线多为==村一组二组村民自建的沿河休闲区域，特别是===路以北的沿线，密集分布着约10-15家左右的简易休闲茶棚，是邓州市最为繁华的简易休闲茶棚场所，沿====路东至===路以南，均为农家乐餐饮及烧烤店，依托于休闲茶棚所带来的人流汇集。
本项目==路沿线周边，路南正对====酒店，========以南路段两边较多中高档次的餐饮，娱乐休闲KTV，==路向西及向东的道路两边多为汽车整车及配件维修、保养的个体门店和加油站，也是邓州市最为集中的汽配及维修服务区域。
==路周边沿线的配套还有在建的邓州市===院，=高中==高，邓州===局，邓州=====行，第====医院，以及邓州市占地500亩的人民公园。
优势分析：✓地块形状方正，无地上物附属物，利于规划设计；✓地块紧邻城区===的====带，距离人民公园步行=分钟距离，环境休闲，安逸，宜居舒适度较高；✓地块三面临路，地处新老城区交界，距离邓州北出城口步行距离=分钟，交通畅达，便捷；✓地块周边休闲，医疗配套齐全；劣势分析：✓地块北部多为简易休闲茶棚，农家乐，临====沿线多为防护林地，且河堤沿线面貌较为原始，形象较差。
✓地块东部临===位置现有一个垃圾中转站，且=路西排污水外溢，流至项目地块。
✓周边环境较为原生态，生活性配套不足✓地块周边市政配套设施不到位，预计前期投入成本将增高。
机会分析：✓目前邓州房地产市场交易秩序的混乱，为本项目今后规范操作，快速树立市场形象提供良好契机；✓相比较于====及====两个最为接近本项目属性的市场早期楼盘，在建筑外观，产品细节配套规划等方面，使得本项目有机会凭借其更佳的地理位置和开发形象的树立而成为邓州新城区的标杆性楼盘；威胁分析：✓地块周边已开发及待开发项目3个，并且其中一宗地块商业价值明显高于本项目，另一宗地块规模大于本项目，并且两个地块与本项目基本同期，未来市场竞争较为激烈且不可避免；✓盲目乐观的房地产开发市场，飙升的房价，市场疯抢住宅的喜人态势，容易使本项目的预期过于乐观；✓作为邓州第一个开发项目，开发商品牌知名度及市场接受度有待进一步提高；✓限购政策的实施、后续房地产调控政策的不确定性、市场投放量的猛增，都可能为本项目后期的顺利操作带来困难，风险性亦随之加大；项目概况——地址：邓州市北京大道与新华东路交叉口南300米路西（邓州市新公安局北）;开发商：南阳财富置业有限公司;总建面：103637㎡（其中二期总建面6万㎡）;总占地：42.53亩容积率：3.65物业类型：高层，小高层，底商;在售分期：共两期目前二期，层数有11、16、17、20F;推广手段：户外，工地围墙，单页，网络，电视飞播效果评判：项目一期与10年5月份入市，作为财富世家的又一力作，本项目着重在建筑立面风格，开盘品牌及周边教育配套齐全为主要卖点，入市时机选择较好，项目一期销售周期只有半年时间，远快于市中心的财富世家，主要是由于10年市场供应不足，供求矛盾加大造成，另一方面，财富置业的开发品牌市场接受度较高，周边教育配套齐全，也吸引了不少首次购房的客户。