17
第三章 目标资产
3.1 3.2 3.3 3.4
投资标的简介 门店历史经营情况及未来盈利预测 目标资产的优势 物业估值情况
3.1
投资标的简介
北京通州新华西街店
位置、交通：位于北京市通州区新华西街61号，地处通州区新华大街，是 通州北苑商圈的核心位置。交通十分便利，距北京首都国际机场仅30公里 车程，距通州火车西站2公里左右，步行1公里可达地铁八通线通州北苑站。
流动性支持机构 苏宁云商集团股份有限公司
注1：为票面价值减去收购当时证券累积已从基础资产现金流中获得分配收益后的净值。
8
1.5
产品评级
中诚信证评结合本产品的风险收益特点，出具评级意见——A类证券评级【AAA】，B类证券评级【AA】
评级标的
中诚信证评评级意见
中信苏宁资产支持专项计划A类/B类证券份额
假设未行 使优先收 购权
苏宁集团
（ T-10 ） 日 （ “ 支 付 日 ” ） 向 计 划 管 理 人支付优先收购权权利对价）
（ R-10 ） 日 支 付 B 类 证 券持有人支付的认购资 金总额规模的55.5%
专项计划 托管账户
T日/R日 支付当期 收益
B类证券持有人
假设行使 优先收购 权
苏宁集团
证券品种
信用级别
A类证券
【AAA】
B类证券
【AA】
发行期限 18年
发行额 （亿元） 【20.85】
3+1年
【23.1】
中 诚 信 证 券 评 估 有限公司（以下 简称“中诚信证 评 ” ） 基 于 2014 年 【9】 月 【26】 日及之前获得的 相关信息，授予 华夏资本管理有 限公司（以下简 称“华夏资本”） 设立的“中信苏 宁资产支持专项 计划”（以下简 称“本专项计 划”）A类证券 【AAA】级别，B 类 证 券 【AA】 级 别。
（P-20）日提出 “行权通知”
（P-10）日支付B类 “收购价款”*
计划管理人根据规
定划入专项计划托 管账户 专项计划募集
专用账户
专项计划 托管账户
（ P-10 ）日支付最后一 笔优先收购权权利金对 价（如行权日≠普通分配 日）*
苏宁集团
T日/R日支付当 期收益；苏宁集 团在获得B类证 券后有权提前结 束B类证券
经计划管理人同意，可于每3年有一次提前清偿 结束的机会
产品存续期间，如果产品评级低于AA+，苏宁 云商须向产品回购所有权益，提前终止产品
3,000万元/份
AA（固定收益部分） 按季付息
苏宁电器集团收购选择权 产品存续前3年内，苏宁电器集团或其指定主体 有权随时以“净票面价值” 1收购全部B类证券， 权利金对价为B类证券规模的29%/年，其中 【8.0%/-9.5%年】部分需当年支付，剩余部分 （三年合计【58.5%-63%】）于权利期届满时 （第3年）一次性支付，若期间苏宁电器集团行 使该优先收购权，则相应剩余应付部分可获豁免
2 公募REITs
1 私募REITs
盘活沉淀优质资产， 实现资产出表，当
年结转利润
借着证监会大力推 动金融创新的东风， 为苏宁打造国内第
一支电商商铺 REITs，进一步提 升苏宁在资本市场
的影响力
通过搭建REITs资本 市场运作平台，为苏 宁打造轻重资产分离 的产业金融模式，引 入领先金融工具在盘 活大量优质资产的同 时，为物流地产布局、 电商模式转型揭开高
证券登记、托管、结算、 代为兑付
中证登公司
深交所上市 交易
开立证券账户
资金
自行协定交易价格
综合协议交易平台
A类/B类证券
开立证券账户
投资人A
交易时间内通过协议平台和交易所网站即时公布每 笔协议交易报价和成交信息。
投资人B
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2.6
退出安排
本产品在今年内以资产支持专项计划的形式在深交所上市交易，并预计在3年内通过公开发行REITs的方式实现公募上市； B类证券可通过苏宁集团回购、公募上市/市场化方式变现实现退出
商圈氛围：物业毗邻华联商厦、新城百货、汉庭酒店及众多银行等，周边 商业、餐饮、购物、娱乐和休闲设施齐全，商业氛围浓厚；周边聚集着众 多居住社区，为区域内的商业项目带来稳定客源。
北京通州新华西街店
未来机会：通州区已被规划为北京市副中心，将为通州区带来诸多规划红 利与配套资源。随着各种商务、医疗、教育与交通资源的陆续引入，通州 区的商业市场将获得更大发展。
专项计划分配顺序
基础资产产生的 净租金收入
基础资产收入 产生的再投资收益
专项计划资产投资 产生的收益
苏宁集团的优先收 购权权利对价
应纳税负（如有）
管理费、托管费和杂 项费等专项计划费用
专
项
计
当期A类证券
划
预期收益及应付本金
账
户
私募基金相关费用
B类证券
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2.4 B类证券现金流分配情况
B类证券收益构成：包括分配日完成A类证券预期收益及本金分配后及相关税费后的剩余部分、苏宁集团的优先收购权 权利对价
B类证券
【23.1】亿元 3+1年
固定收益+浮动收益
预期收益率
【7.0%-8.5%】
【8.0%-9.5%】（固定收益部分）
认购门槛 预期评级 付息频率 还本方式
开放参与/开放退 出安排
提前终止选择权
500万元/份
AAA 按季付息 匹配基础资产日常租金现金流特征，等额本息 产品成立后，每满3个计划年度之日前第60个工作日 （含）至第40个工作日（不含），计划投资者有权 向计划管理人申请退出专项计划；每满3个计划年度 之日前第40个工作日（含）至第7个工作日（不含） 可申请参与专项计划
实现信用增 级，A类受益 凭证为AAA 信用水平
通过结构安 排，使B类证 券兼顾安全 性和分享资 本增值的可 能性
6
1.3
产品结构
B类证券优先收购 选择权
（苏宁电器集团）
权利金
原始权益人、流动性 支持承诺人
（苏宁云商）
转让基金份额以 及优先债收益权
持有私募投资 基金份额
私募基金
设立并管理
计划管理人 （华夏资本）
私募阶段：深交所上市交易
公募阶段：公开发行REITs
固定收益产品
私募阶段：收购
资
×
s
产
管
债权
股权
私募REITs基金
理
项目公司
项目公司
……
公募REITs基金
公众投资者
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2.7
信息披露
《年度管理报告》 《托管年度报告》
《审计报告》 《收益分配报告》 《跟踪评级报告》
《清算报告》
披露时间 每个自然年度4月30日之前 每个自然年度4月30日之前 每个会计年度结束之日起40个自然日内 每个分配日前5个工作日 每年6月30日前 专项计划清算完成之日起10个工作日内
设 立 并 管 理
资产支持 专项计划
资金托管
资金监管
资产支持证券 本金及收益
专项计划托管人 专项计划监管人
中证登公司
资产支持证券
认购资金
兑付受益 凭证本金 及收益
基金管理人 （中信金石）
资产支持证券 持有人
现金流
法律关系
77
1.4
产品要素
规模 期限 收益特征
A类证券
【20.85】亿元
18年，每3年开放参与/退出 固定收益
A类证券【AAA】 B类证券【AA】
9
第二章 交易结构
2.1
交易参与方
2.2
交易结构图
2.3
专项计划现金流分配顺序
2.4
B类证券现金流分配情况
2.5
流动性安排
2.6
退出安排
2.7
信息披露
2.1 交易参与方
资产原持有人 计划管理人 基金管理人
财务顾问及推广机构 托管人/流动性支持准备金监管银行
租金收入监管银行 法律顾问
信用评级机构 会计师事务所 税务咨询机构
评估机构 市场调研机构 登记托管机构/支付代理机构
苏宁云商集团股份有限公司（“苏宁云商”） 华夏资本管理有限公司（“华夏资本”）
中信金石基金管理有限公司（“中信金石基金”） 中信证券股份有限公司（“中信证券”）
中国工商银行股份有限公司南京分行（“工商银行”） 中国工商银行股份有限公司上海分行（“工商银行”）
分配顺序：
专项计划涉及的应纳税负（如有）
计划管理人的管理费、托管银行的托管费、 监管银行的监管费、评级机构的跟踪评级 费和杂项费等专项计划费用
当期应分配的A类证券预期收益及本金
私募基金相关费用
剩余资金分配给B类证券持有人
将苏宁集团支付的优先收购权权利对价全 部分配给B类资产支持证券持有人
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2.2 交易结构图
本产品组合不同风险偏好投资者的资金，通过嫁接私募基金共同投资优质不动产资产
资产支持证券A 资产支持证券B
(20.85亿)
(23.1亿)
实物分配
优先债 收益权
项目公司
次级债 股权
私募基金
项目公司
…….
项目公司
12பைடு நூலகம்
2.3 专项计划现金流分配顺序
专项计划资产收益构成：包括基础资产产 生的净租金收入、苏宁集团的优先收购权 权利对价、苏宁云商的流动性支持款、基 础资产收入在专项计划账户中的再投资收 益及计划管理人对专项计划资产进行投资 所产生的收益
北京市金杜律师事务所（“金杜律所”） 中诚信证券评估有限公司（“中诚信证评”） 普华永道中天会计师事务所（“普华永道”） 普华永道中天会计师事务所（“普华永道”） 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（“戴德梁行”） 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（“戴德梁行”） 中国证券登记结算有限公司深圳分公司（“中证登深圳公司”）