借名买房中的法律风险与解析
冷长剑律师
近年来，各地政府为遏制房价的攀升以及解决低收入家庭的居住问题，实施了限购政策以及推出了经济适用房等政策性保障住房，这些措施必定使得希望能够买房的部分人丧失购房资格。

于是，就大量出现了借用他人名义购房的行为，导致房屋实际权利人与登记权利人不一致，致使房屋权属纠纷亦日益增多。

一、借名买房的原因
1、规避法律、政策的限制性规定
近些年，房产是人们热点关注问题。

政府为遏制房价过快上涨政府出台了一系列限购政策；政府为解决中低收入家庭的居住问题，推出了经济适用房、廉租房等政策性保障住房。

限购政策以及政策性保障住房设置了购房门槛，很多丧失购房资格的人为了获得购房资格，采取了借名买房的方式，规避法律、政策的限制性规定。

2、转移财产、逃避债务
部分债务人为逃避债务，以其他人名义购房，从而使得其并无可强制执行财产之假象，从而采用借名买房方式。

3、其他原因
部分房地产公司为获得更多的流动资金，并解决员工住房问题，公司低于市场价出售于本公司员工的福利房产；只针对本单位员工出售的单位集资建房等。

借名人为了获得上述优惠而采取了借名买房行为。

二、借名买房的效力
民法奉行意思自治原则，当事人双方只要是在意思表示真实，且不违反法律、行政法规强制性规定的情况下达成的合意则应当合法有效。

根据购买房屋的性质，可以将借名购房合同分为两大类，一类是借名购买保障性住房，包括经适房、两限房等保障中低收入家庭住房困难的房屋，国家对该类房屋的取得及上市交易有特殊的规定和限制，借名购买经济适用住房，则违背了经济适用住房政策保障中
低收入家庭住房的本旨。

最终导致低收入家庭失去购买机会，明显
损害了社会公共利益，因此借名购房合同应当认定为无效。

另一类是借名购买普通商品房，多数是为规避限购、信贷政策，
但规避限购、信贷政策并没有侵犯公共利益。

如果规避限购政策，
借名购房的行为并没有使购房数量超出国家调控的总量，没有侵犯
社会公共利益。

如规避信贷政策，借名购房办贷款，规避的首付款
的支付比例和利率水平，而银行并不代表国家或者社会公共利益。

另外，合同限购政策既非法律亦非行政法规，且根据《合同法司法
解释一》第4条之规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为
依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

”因此，借名购买商品
房的合同并未侵犯社会公共利益，也未违反法律的强制性规定，在
符合一般合同成立、生效要件的情况下，借名购买商品房的合同应
当认定为有效。

三、借名买房的认定
认定借名购房的最大困难在于，当事人往往在具体的交易过程中
并未形成书面明确的借名购房合同，根据《最高院关于民事诉讼证
据的若干规定》第五条第一款“在合同纠纷案件中，主张合同关系
成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”
的规定，根据借名购房关系要求房屋过户的一方当事人，承担着证
明双方之间存在借名购房合同的举证责任，而事后发生纠纷后显然
举证极为困难，在无法举证及推定的情况下，即使能够证明实际出资，也仅能让法院确信借贷关系而非借名购房关系。

对此，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件
适用法律若干问题的指导意见（试行）》第五条作出了细致规定。

根据该条，法院在处理此类纠纷的过程中，主要从以下三方面的证
据来认定是否存在借名购房的法律关系。

第一，借名人与登记人之
间存在的借名登记约定，如双方签订的书面合同。

第二，借名人对
房屋购买确实存在出资关系，如银行转账凭证，或者是被借名买房
人出具的收款凭证等；第三，借名人实际享有房屋权益，如借名人
参与购房手续的办理，借名人实际在房屋内装修、居住、借名人持有房产证及购房合同等。

如果借名购房双方没有书面约定，则可以依据查明的事实进行综合推定。

房价持续上涨，政府会继续采取限购、政策性保障住房等方面的宏观调控政策。

随之而来，借名买房行为必然持续存在。

借名买房行为本身即存在较大法律风险，其亦必然导致大量诉讼纠纷。

律师建议：如果借名买房不可避免，务必要签订借名购房协议，留存相关证据，以待出现纠纷时维权所用。