合同解除权行使期限
敖漫
【基本案情】
原告：李××。
被告：神木县房地产开发经营有限公司。
2006年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原
告购买被告开发的西沙住宅小区B区22幢1单元602号房，房屋面
积为156.83平米，总价款为495583元。原告依约向被告交纳了35%
（175583元）的房屋首付款，后原告的工商银行购房贷款未获批准。
原告除首付款以外再未交纳过房款。原、告签订的《合同》第五条约
定“买受人首付支付最低不少于总价款35%，其余价款可以向银行借
款支付。借款日期为2007年6月办理贷款手续，一个月内办完，如
逾期未能办理，付款方式及违约责任按第3项（分期付款）约定的办
法执行，期限为第3项约定的日期向后顺延一个月，即6月1日至
10日内付清45%房款顺延为7月1日至10日。
2008年8月被告在神木县公证处公证之下向原告等250户邮寄
送达了《逾期交房告知书》。2011年3月18日被告在神木县公证处
公证之下向原告等56户邮寄送达了《催缴房款并解除合同通知书》。
2011年4月24日被告与他人签订合同，将本案涉诉商品房另行出售。
原告诉称：2006年9月27日，原告与被告签订了《商品房买卖
合同》，被告将其开发的西沙住宅小区B区22幢1单元602号房出售
给原告，该房面积为156.83平米，总价款为495583元。依照合同约
定原告向被告交纳了35%（175583元）的房屋首付款，并及时向被
告递交了向中国工商银行办理住房按揭贷款所需的全部手续，但因被
告的原因致使按揭贷款迟迟没有审批下来。依合同约定，被告应在
2008年8月底前向原告交房，否则被告向原告承担已付房款每日万
分之十的违约责任。但至今被告开发的该小区内配套设施无一能达到
房屋的验收条件和验收标准，房屋至今尚不具备合同约定的交房条件。
综上，被告的行为违反了合同法的相关规定，构成合同违约，故原告
请求依法判令：1、确认被告的《催缴房款并解除合同通知书》无效；
2、被告继续履行合同并立即向原告交付房屋；3、被告承担自2008
年9月1日起至实际交房之日的违约金。
被告神木县房地产开发经营有限公司辩称： 因原告未按合同约
定交付房款，故被告可依约定解除合同。原告因自身原因购房贷款未
批准之后，其购房款的支付方式转化为分期付款，但原告并未依据合
同的约定向被告支付购房款。2011年3月18日被告已向原告邮寄了
书面的《催缴房款并解除合同通知书》，要求原告于15日内向被告交
纳拖欠的全部房款并承担一定利息及违约金，否则本通知同时作为解
除合同通知书。故原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》已依法
解除，原告无权要求被告继续履行合同。被告迟延交房是受当地政策
调整，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉请也不能成立。
【评析意见】
合同解除权的性质属形成权。所谓形成权，是指权利人依自己的
单方意思表示就可以使民事法律关系发生、变更或消灭的权利。根据
形成权的法律特征，在通常情况下，形成权以单方意思表示方式行使；
也就是说，实现形成权既不需要向法院提出请求，也不需要进行强制
执行，所以行使形成权不需要法院的裁判。不过在例外情况下，形成
权只能通过司法途径来行使，此类形成权又称为形成诉权。
解除权的行使，是法律赋予当事人的保护自己合法权益的手段，
但该权利的行使不能毫无限制。行使解除权会引起合同关系的重大变
化，如果享有解除权的当事人长期不行使解除的权利，就会使合同关
系处于不确定状态，影响当事人权利的享有和义务的履行。因此，解
除权应当在一定期间行使。根据我国《合同法》第95条的规定，合
同解除权行使的期限有两种。第一种是在法定或当事人约定期限内行
使。需注意的是无论法定期限还是约定期限，在性质上都属于除斥期
间，解除权于预定存续期间届满当然消灭。当事人行使约定解除权的
期限，应明确地写入合同中。在有法律规定的解除期限时，当事人之
间也可以通过约定解除权行使的期限来改变法定解除期限。第二种是
在对方当事人催告后的合理期限内行使。这是针对解除权的行使期限
法律没有规定，或者当事人没有约定而言的。在这种情况下，非受不
可抗力影响的当事人或者违约一方的当事人为明确自己的义务是否
还需要继续履行，可以催告对方当事人行使解除权。而享有解除权的
当事人在催告后的合理期限内不行使的，解除权消灭，合同关系继续
存在，当事人仍然要按合同履行义务。但经催告后多长期限内权利人
必须行使，否则解除权消灭,《合同法》未作具体规定，只规定为“合
理期限”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法
律若干问题的解释》第十五条是填补对《合同法》关于解除权第九十
四条第四款、第九十五条未作明确规定的法律漏洞。
通过前文所述，如何理解与界定合同解除权行使期限起算点对统
一司法裁量尺度至关重要。发生“一方当事人迟延履行主要债务”是
满足合同解除的实质要件，但要行使解除权还须满足“经催告后合理
期限内仍未履行”的实质要件。如果以后者成就的时间点为解除权发
生之日，就会出现本篇案例中的情形，原告迟延交付房款近四年之后，
被告通过催告对方继续履行，待合理期限届满之后再行使解除权。这
样出现司法实务中的怪相，只要不催告对方及时履行，就可以使自己
的解除权永不消失，而将对方的权利义务置于不稳定状态。故笔者认
为，无论催告与否，都应以法定解除事由发生的时间点为合同解除权
发生之日。下面通过本案浅析笔者的观点。
一、被告享有的解除权。原、被告签订商品房买卖合同，对付款
方式有具体明确约定。双方起初的意愿都是向银行按揭购房，但是按
揭不成之后付款方式就会依照合同约定发生改变。《合同》第五条约
定“买受人首付支付最低不少于总价款35%，其余价款可以向银行借
款支付。借款日期为2007年6月办理贷款手续，一个月内办完，如
逾期未能办理，付款方式及违约责任按第3项（分期付款）约定的办
法执行，期限为第3项约定的日期向后顺延一个月，即6月1日至
10日内付清45%房款顺延为7月1日至10日。” 在原告迟延交付购
房款之后，合同解除事由发生，被告可以有两种做法（一）被告可以
催告原告三个月内履行义务，仍不交房款，被告三个月内可请求解除
合同。（二）原告迟延交付购房款，被告未催告原告，则被告在一年
内应行使单方合同解除权。即本案被告因原告迟延交付购房款，被告
也未催告，则被告行使单方解除权的期限应在2007年7月11日至
2008年7月11日一年内，逾期不行使的，解除权消灭。而本案被告
于2011年3月18日向原告发出的《催缴房款并解除合同通知书》对
原告进行履行催告，并告知经催告后合理期间不履行则行使解除权，
这实质是被告对自己解除权行使期限的任意扩大。
二、原告是否也享有相应的解除权？合同约定，被告应在2008
年8月底前向原告交房。虽然原告迟延交付购房款，但双方合同依然
有效，而本案中被告在2008年8月前根本无法交房，合同解除事由
发生，此时原告也有两种选择（一）原告可以催告被告三个月内交房，
仍然交不了房的，三个月内原告可行使单方解除权请求解除合同。（二）
被告迟延交房，原告未催告，原告在2008年9月1日至2009年9
月1日一年内可行使单方合同解除权。逾期不行使的，解除权消灭。
最后，这里有一个界限应该厘清。三个月与一年都是除斥期间，
两者之间有何区别，应如何运用？三个月除斥期间的适用情形是无法
定约定解除权行使期限，相对方催告解除权人行使的情形，起算点是
自相对方催告之日起；一年除斥期间的适用情形是无法定约定解除权
行使期限的，相对方又未催告解除权人的情形，起算点是合同解除事
由发生之日起。当然，这并不代表相对方可以随时催告解除权人解除
不受限制，如相对方在解除事由发生后的一年内未催告解除权人行使
解除权，则因为经过一年除斥期间，解除权人未行使解除权，则解除
权会确定的消失，再无三个月除斥期间的适用可能。故对于本案中被
告在2008年7月11日之后已无权行使合同的单方解除权，应依法确
认被告2011年3月18日向原告发出的《催缴房款并解除合同通知书》
无效。
综上，本案中的原、被告都有迟延履行主要债务的行为，原告迟
延付款在先，被告迟延交房在后。在不同时间出现不同解除事由，原、
被告双方均未积极行使权利，既不催告对方，也不行使合同单方解除
权。在等待、寻找自我利益最大化的过程中致合同目的无法实现。