500
每年加50/平
米
500
下半年出租
289
南面商业
1层3.5米
375
南面商业06
年售价8000
元/平米
1层3.5米
562
8米层高
投资回报率计算
预测说明：
1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的投资回报率。
2、考虑到不同项目的不同，所有单价均折算成楼面一次性付款销售
单价（包括赠送面积）
3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑
临街商铺
社区内部配套较完善，临街商铺、饭店和便利店满足小区的生活需求
金水 花城
：底商分布
艺术家园
出售时间 商业类型 现在售价 历史售价
层数 层高 赠送面积 现在米 1层
3.5米（目测） 无
· 490-500元 /平米 年
配套商业较完善，有餐饮、超 市、汽车美容、美发、诊所等
乘以2；b，如果赠送面积，赠送面积乘以0.5后算入使用面积。
3、年租金考虑周边租金和自身租金综合考虑。
4、未来5年涨幅根据各项目过去涨幅得出。
5、预测周期为5年。 4
6、现时售价=
( 租金 (1 i) t ) /(5 预期收益率）
t0
各项目现时售价估计
项目
现时租金 5年内租金预期 （元/平·年） 年涨幅
层数 层高 赠送面积
21000元/平米 15800元/平米 160-240平米
1 8米 无
现在租金 周边情况
550元/平米·年
整体出租率不高， 共有四家店铺开张： 信用社、足道、宠
物馆、PIZZA店
万科新里程
：北面底商 ：东面底商
出售时 间
商业类 型
现在售 价
面积区 间
层数
2007年下半年
底商
北面16000元/平米 东面18000元/平米
项目 艺术家园 万科新里程 河畔新城 富都丽景 塞纳家园
万科城
可租项目数据横向对比
面积 110 184 76 220
190 120
160
年租金 55000 90000 80000 90000
55000 45000
90000
租金净值 （元/平米·年）
490-500
说明 层高3.5米
1052.6
层高8m
4、由于浑南商业普遍刚起步，年租金涨幅越来越快，所以以周边商业近
两年涨幅为准可以看成是保守估计。
5、预测周期为5年
4
6、5年平均投资回报率= ( 租金 / 售价（1 i）t ) 5
t0
金水花城投资回报率计算
项目
金水花 城
一次性售价 （元/平）
加上地下室面
积后单价（元/
5年内预期租 5年平均投资
THANKS
51-195 平米
1
层高
8米
赠送面 积
现在租 金
周边情 况
无
550元/平米·年
受音乐学院和建筑大学 影响，项目东南商业较 完善，主要是网吧，旅
社，餐饮和超市
万科新里程底商面积分布图
135 118 118 153 195 51
：未售
188 104 104 117 173 173 83 77 74 76 76 76 137 76 76 123
金地国际花园周边商业调研报告
目录
1、周边商业基本信息 2、投资回报分析
周边商业基本信息
调研商业项目情况及分布图
河畔新城
万科城
浦江苑
金水花城
富都丽景
塞纳家园
万科新榆公馆
艺术家园
国际花园 万科新里程 江南水乡
在售 出租 售罄
：商业分布
万科城
出售时间
2006年
商业类型
底商、裙楼
现在售价 历史售价 面积区间
层高：底商3.5（目测） 层0数3年售价：2000-301层00元/平米
层现高在租金：元一/平层3米.7·米年（目测）
赠送面积
无
租金情况 业态情况
240平 12万/年 年涨幅5000
餐饮、洗衣、理发店、超市
投资回报分析
在售项目数据横向对比
项目 金水花城 万科新里程 富都丽景 江南水乡
面积区间 （平方米）
万科新里程投资回报率计算
项目
万科新里 程
一次性售价
租金
5年内预期租 5年平均投资回报
· （元/平） （元/平 年） 金年涨幅
率
17820
1052.6
14.02%
7.8%
注：租金：(见租金对比表)
租金涨幅：根据新里程东南角商业，两年由5万/年涨到6.5万/年，年涨幅为 14.02%
富都丽景投资回报率计算
260-560
51-195
南面170-200 西面200-240
区内：80 300-500
售价 （元/平方
米）
1500017000
北面： 16000 东面： 18000 南面10500 西面10000 区内9500 北面： 10500
优惠
一次性9.5折； 14天付50%首 款，三个月内 付尾款，9.7折
平）
租金（元/平·年） 金年涨幅
回报率
14550
11640
490
13.10%
5.63%
注：1、考虑到使用价值，地下室面积乘以0.5的加权系数。
2、租金：以艺术家园为标准（见租金对比表） 3、预期租金涨幅：根据艺术人家北面诊所：面积110平米、 2年前租金4.3万 /年、 现在租金5.5万/年。推断出租金涨幅为13.1%
层层数高：一层4.2米 2层 二层4.1米
层高 地下室3.6-2一.6层米4.2 售价售价：15000-二1层7040.10元/平米
赠送面积
送一层地下室，层高2.6-3.6
单独点商 周边情况
2193平米，两层楼上，一层 地下。售价3600万
对面艺术家园和东面河畔的 会所对商业网点售价起到支
撑作用
实验小 学
项目
一次性售价 租金（元/ 5年内预期
（元/平） 平·年） 租金涨幅
5年平均投资回 报率
富都丽景 10500
289.5
10%
3.37%
注：租金: (见租金对比表) 租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%
万科城投资汇报率计算
项目 万科城
一次性售价 租金（元/ 5年内预期
（元/平） 平·年） 租金涨幅
5年期平均投资 回报率
15800
552
10%
4.27%
注：租金: (见租金对比表) 租金涨幅：根据实际业主开出的条件估计得出10%
现时售价估算
估算说明：
1、范围：万科城，金水花城，富都丽景、万科新里程的现时售价估算。
2、考虑到可比性，项目租金的计算用年总租金除以可使用面积。可使用
积的计算方法为：a， 如果该商业层高为7-8米，计算使用面积时用地面面积
新里程东南面的已成型商业配套
新里程8米高的沿街商铺
：商业分布
万科新榆公馆
出售时间
2006年
商业类型
底商、裙楼
现在售价
12000元/平米
历史售价
6000元/平米
层数
1层
层高
底商7米、裙楼8米
赠送面积
无
现在租金 周边情况
· 350元 /平米 年
前期免租金引进了一些生活 配套店铺，如饭店等。
新榆公馆-社区配套
2007年
点商
南面：10500元/平米 西面：10000元/平米 区内：9500元/平米
1层 一层3.5米（目测）
无
190平 5.5万/年 年涨幅5000
大面积会所，运动超市，女 子美容及药店
塞纳家园
出售时间
2007年
商业类型
点商
出售时间：5年以前
历史商层售业数价 类：型一：层底南商面、：8000元/平米
一次性9.9折
无
一次性减 500/平米
层数 2层 1层 2层 2层
万科新榆公
50-140
10000
一次性9 .9
1层
馆
折
浦江苑
250-551 7000-7800 一次性9.8折
2层
层高
赠送面积
一层4.2米 二层4.1米
负一层地下 室
8米
无
一层3.5 二层3.2
无
7-8米
无
一层3.9米 二层3.7米
送80~110平 地下室
项目 金水花城
注：
万科新里 程
销售率
商业物业 管理费
总套数34 0.75元/ 套，7月13 月·平 号开售，已 卖出3套。 其中拐角一 套22000元/ 平
总量22套， 0.9元/ 已售出16 月·平 套
采暖费
预留烟道情况
采用中央空 调制冷和供 暖，价格未 定。住宅15 元/年·平
没有预留烟道
23元/年·平 预留烟道，少部 分未留
5年内假定平均 投资回报率为5% 时的现售价格 （元/平）
5年内假定平 均投资回报率 为10%时的现 售价格（元）
万科新里程
526
14.02%
13912
6956
金水花城
注：
富都丽景
490 289.5
万科城
281
13.1% 10% 10%
12728 7072 6860
6364 3536 3430
金水花城和万科新里程信息补充
一期
：已出租 ：未出租
河畔新城
出租时间 商业类型 现在租金 历史租金
层数 层高 赠送面积 周边情况