资产评估重点
一、名词解释
1、固定资产:指使用年限在一年以上,单位价值在规定限额以上的劳动手段。

2、无形资产:指由特定主体所拥有或控制的,不具有实物形态,对生产经营与服务能持续发挥作用并能带来经济利益的一切经济资源。

3、更新重置成本:指采用新型材料,并根据现代建筑或制造标准、新型技术、规格与技术等,以现行价格构建与被评估资产具有相同功能的全新资产所发生的成本。

4、折现率:就是将未来有限期的预期收益(收入流)折算成现值的比率。

5、土地价格评估收益的现值法:将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

6、残余价值:指机器设备、房屋建筑物或其她有形资产等的拆零变现价值的估计数额。

7、资产评估主体:指资产评估业务的承担者,即从事资产评估的机构与专业评估人员。

8、市场价值以外的价值:不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值,以及虽然满足公开市场价值成立条件,但却只能在非公开市场交易的资产现实价值。

二、简答
1、资产评估的具体程序。

答:○1评估项目洽谈与业务受理
○2评估的前期准备
○3现场调查与勘查
○4收集评估资料
○5评定估算
○6编制与提交评估报告
○7工作底稿归档
2、什么就是资产评估及其要素？
答:资产评估:指专业评估机构与人员,按照国家法律、法规与资产评估准则,根据特定目的,遵循评估原则,依照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为与过程。

十项基本要素:
○1评估主体○2评估客体○3评估依据○4评估目的○5评估原则○6评估程序○7评估价值类型○8评估方法○9资产评估的假设○资产评估基准日
3、资产评估与会计的区别。

答:○1基本职能不同。

反映与监督就是会计的基本职能。

评估与咨询就是资产评估的基本职能。

○2资产确认与计价依据不同。

会计中的资产确认与计价有相当部分仍然可以靠计量的历史成本为依据。

资产评估中的资产确认与评价主要以资产所具有的效用与现时市场价值为依据。

○3两者目标不同。

会计的目的就是为投资者、债权人与经营者管理者提供有效的会计信息;资产评估的主要目的就是为资产交易提供公平的价值尺度。

4、市场比较法的基本含义与基本前提:
答:市场比较法的含义:指通过比较被评估的资产与最近出售的类似的资产的异同,并将类似资产的市场价格进行合理调整,从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

市场比较法运用的前提条件:
○1充分发育活跃的资产市场。

○2参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料能够搜集到。

三、计算
1、机器设备1台,3年前购置,据了解,该设备尚无替代产品。

该设备的账面原值为10万元,其中买价为8万元,运输费为0、4万元,安装费用(包括材料)为1万元,调试费用为0、6万元。

经调查,该设备的现行价格为9、5万元,运输费、安装费、调试费分别比3年前上涨了40％、30％、20％。

求该设备的重置成本(保留两位小数)。

解:重置成本=9、5＋0、4×(1＋40%)＋1×(1＋30%)＋0、6×(1＋20%)=1
2、08(万元)
2、某砖混结构四层住宅,建筑面积800平方米,占地面积300平方米,月租金24000元,土地回报率为6%,建筑物回报率为8%,建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年,税金为年租金收入的18%,管理费按年租金的2、5%计,年空置损失租金以半月租金计,维修费按年租金的4%计,年保险费12000元,另用市场法求得土地使用权价格为每平方米建筑面积2800元(为楼面地价)。

试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价值。

解:年租金收益＝24000×12－24000×0、5＝276000(元)
年总费用＝276000×(18%＋2、5%＋4%)＋12000＝79620(元)
年净收益＝276000－79620＝196380(元)
土地净收益＝2800×800×6%＝134400(元)
建筑物净收益＝196380－134400＝61980(元)
建筑物价格＝61980×［1－1÷(1＋8%＋2、5%)40］÷(8%＋2、5%)＝579407(元)。