养老地产产业链研究报告
珞珈投资发展（深圳）有限公司
一、节点简介
养老地产以提供养老服务为核心功能的地产开发项目。
主要的产品形态包括：保险资金推出的升级版的养老机构，如养老院，把养老地产视做商业地产项目长期经营；开发商推出的养老地产项目。
养老地产在国内存在争议，一些人认为养老+地产开发的方式与旅游+地产等没有本质区别，只是地产投资的一种简单组合；目前泰康、国寿等保险公司在全国已经开发了多处养老地产项目；华润控股也在武汉等地布局全国养老产业。
由于我国的养老产业才刚刚开始发展，尚无真正成熟的模式，也没有以养老产业为主业的上市公司，并且养老产业作为一个涉及极广的新兴市场，有待进一步开发。
根据中国社科院2016年发布的《中国养老产业发展白皮书》，预计到2030年中国养老产业市场可达13万亿元。
所以无论是从商机角度还是老年人的需求，养老都已经成为资本竞相追逐的新“风口”。
养老产业细分市场众多，主要包括养老地产、养老金融、养老服务和老年用品四个领域。
资本蜂拥养老细分行业。
二、产业链图谱
三、智能行业透视
（1）节点定义
节点定义
数据来源：中国报告大厅
标题：老年地产行业发展趋势分析
发布时间：2018-03-01
摘要：养老地产是老龄化时代所形成的特有的概念，它结合了养老和地产商业的概念，是一种“养老+地产+服务”的复合地产开发模式。
目前，我国养老地产总体还处于探索阶段，各方面机制都还没有健全完善起来，存在着很多的可开发利用空间。
（2）行业细分
行业细分
数据来源：中国报告大厅
标题：养老产业市场规模
发布时间：2018-03-28
摘要：养老产业细分市场众多，主要包括养老地产、养老金融、养老服务和老年用品四个领域。
对于整个养老产业的市场规模有多大，各方观点不一，但普遍认为目前养老产业估值已超过4万亿，到2030年养老产业规模将在20万亿左右通过对养老产业市场规模分析，作为最早进入到养老地产市场的房地产企业之一，万科目前在全国范围内的养老项目超过180个。
2014年10月，上海万科首个养老地产项目落地上海万科城市花园小区。
该项目名为“智汇坊”，通过小区内万科活动中心改造，为小区客户提供养老服务。
智汇坊总建筑面积1250㎡左右，共2层，可容纳约40位日托老人，并设有38个床位的居住空间。
（3）行业规模
行业规模
数据来源：中国报告大厅
标题：中国养老地产行业发展前景分析
发布时间：2016-04-13
摘要：根据中国报告大厅的发布的《2016-2021年养老地产行业市场竞争力调查及投资前景预测报告》显示，我国在2002年65岁以上的人口比率超过总人口达到了
7.3%，2014年末为10.06%，2014年我国老年抚养比上升为13.9%。
按《中国老龄产业发展报告2014》计算，到2020年老年人口将增至2.6亿。
假设每人年均养老费用支出4万元，则我国养老产业每年市场规模将达到10万亿，需求巨大。
（4）发展历史与趋势
发展历史与趋势
数据来源：中国报告大厅
标题：老年地产行业发展趋势分析
发布时间：2018-03-01
摘要：养老地产概念，来源于上世纪七十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。
其含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中，以满足日益增长的老年市场需求。
数据来源：中国报告大厅
标题：2016年我国产业地产行业分析：面临盈利难题
发布时间：2016-12-09
摘要：据中国报告大厅发布的2016-2021年中国产业地产行业发展分析及投资潜力研究报告显示，继商业地产、旅游地产、养老地产之后，产业地产正在成为房企寻求转型、尝试多元发展、增加盈利点而投身的新兴领域。
数据来源：东兴证券
标题：东兴证券房地产行业中期策略报告：销售不是问题“区域+养老”是热点
发布时间：2016-07-01
摘要：世界银行、东兴证券研究所据我们测算，到2025年我国65及以上人数将突破3亿，按10%的人群享用养老地产项目，届时养老地产的市场总量在120万亿元。
我们强烈看好养老地产的巨大市场，各企业应从现阶段就要开始积极布局养老地产业务，通过先期的积累来迎接养老地产的发展主高峰的到来。
数据来源：首创证券
标题：2016年房地产策略报告:负利率催化行业“暖冬”,聚焦复合模式的细分龙头
发布时间：2015-12-15
摘要：Wind资讯、首创证券研发部表4：主要养老地产运营模式资料来源：《2014年中国养老地产运行情况分析报告》、首创证券研发部整理总体来看，当前的政策支持力度和市场化机制难以满足深度老龄化社会的养老需求，商业化运作的养老机构主要针对高净值老龄人群，刚需市场依然有较大的发展空间。
预期未来重点领域的老龄产业政策有望出台，相关产业市场的开拓和金融领域的支持也有望陆续成型。
具体到养老地产方面，养老性质用地的出让优惠，后续开发建设的建设补贴、税费优惠以及后期运营的费用优惠、运营补贴等具体激励措施也有望全面扩展养老地产开发运营的利润空间。
考虑到当前积极布局养老地产的龙头房企拥有突出的品牌和资金优势、丰富的开发运营经验以及与险资、医疗机构和政府机构更为密切的合作关系，因此在政策红利密集释放阶段有望全面受益于市场空间的增长。
数据来源：东吴证券
标题：养老产业链:乘风破浪正当时
发布时间：2015-11-22
摘要：REITs模式目前在国内仍在起步阶段，尽管前景可期，但是受市场成熟度和配套税收政策缺乏拖累短期内尚无法成为养老地产开发的主流模式。
数据来源：东吴证券
标题：养老产业链:乘风破浪正当时
发布时间：2015-11-22
摘要：我国商业养老社区目前尚在起步阶段，长期来看，市场潜力巨大,这是因为：1）中国退休人口的结构性高速增长；2）新增退休人口可支配财富更多，对退休后生活条件有更高要求3）公办养老院建设速度远低于退休人口增速，商业养老社区需求增大；4）独生子女家庭照顾能力弱，随着独生子女父母一代进入退休年龄，商业养老社区的需求会上升请务必阅读正文之后的免责声明部分东吴证券研究所“医养结合”带来重大利好“医养结合”为养老地产带来重大利好。
数据来源：投中研究院
标题：投中观点：资本瞄准万亿养老产业保险公司或率先破局
发布时间：2011-10-26
摘要：ChinaVentrue投中集团分析认为，尽管养老地产成为热门概念，但养老地产发展仍未迎来黄金发展期，一方面，当前国内养老地产的业态、模式并不清晰，目前各大地产公司进军养老地产，只是其多元化经营的一个探索，并不会成为主攻方向；另一方面，地产商热捧“养老”概念或仅仅将其作为拿地筹码，而最后入市的成品与配套设施有可能难以达到社区养老需求，使得养老社区“徒有虚名”。
（5）行业驱动力
行业驱动力
数据来源：东吴证券
标题：养老产业链:乘风破浪正当时
发布时间：2015-11-22
摘要：养老地产在“医养结合”催化下潜力巨大。
养老地产尚在起步阶段,空间巨大,这是因为：老年人口结构性高速增长；新增老年人口可支配财富更多；养老机构建设速度远低于老年人口增速；独生子女家庭照顾能力弱,随着独生子女父母进入老年,养老地产需求将大幅上升。
近日国务院提出的“医养结合”概念将允许养老机构进入医疗护理康复市场、整合冗余公立医疗资源,为养老地产的发展扫除最大障碍的同时提供了切实可行的盈利模式，极大提升养老地产的潜在价值,催化养老地产高速发展。
（6）政策法规
政策法规
数据来源：平安证券
标题：平安证券健康中国系列之保险篇：保险业助力“健康中国”，四项业务有望受益发布时间：2016-09-01
摘要：近年来我国关于养老地产的政策2013年9月《国务院关于促迚健康服务业収展的若干意见》提出加快収展健康养老服务：1、推迚医疗机构与养老机构等加强合作。
在养老服务中充分融入健康理念，加强医疗卫生服务支撑。
建立健全医疗机构与养老机构之间的业务协作机制，鼓励开通养老机构与医疗机构的预约就诊绿色通道，协同做好老年人慢性病管理和康复护理。
2、収展社区健康养老服务。
提高社区为老年人提供日常护理、慢性病管理、康复、健康教育和咨询、中医保健等服务的能力，鼓励医疗机构将护理服务延伸至居民家庭。
数据来源：信达证券
标题：信达证券养老产业探析：未来十年将步入黄金时代
发布时间：2016-02-05
摘要：养老地产存在巨大的市场容量根据《中国老龄事业发展“十二五”规划》和前瞻产业研究院发布的《2014 2018年中国养老地产行业发展前景与投资机会分析报告》预测，预计到2015年，约有1295万老年人将选择养老社区，未来适老社区发展潜力巨大。
据测算，目前中国养老市场的商机大约有4 万亿元人民币，到 2030年，有望增加至13万亿元，潜力巨大。
四、典型公司。