普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。
老年公寓：“专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按
照市场化运作的商品住宅。
养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要
独立半独立 单间套房
门诊健康咨询 餐饮娱乐等
租贷式、产权式 产权带租式
养老社区代表案例：美国CCRC社区
CCRC（continuing retirment community)中文翻译为：持 续性照顾退休社区 美国相对欧洲及其他发达国家而言，其老龄化程度较轻，与 中国当前的老龄化阶段较为接近。 美国ccrc社区采取自费的模式，依住民与其签定的契约內容， 提供各种型态的住屋、住民的服务和健康服务。
居家养老形式
经过专业培训的服务人员 上门为老年人开展照料服务
社区创办老年人日间服务中心 为老年人提供日托服务
8：00 专车从家接走
9：00~18：00 日托护理服务站
19：00 专车送回家
典型案例
国内的CCRC社区
三亚海棠湾国际养生社区——国内的CCRC社区
产业定位：休闲产业+养生（养老）产业+健康产业
入住的是老年人。
养老院代表案例：日本医护型养老院
日本老年居住和服务设施分类详细，全面覆盖了各 类人群的需求。
小规模多功能服务站中，配备有日托 护理、上门服务、短期居住和长期居 住等老年人基本服务功能，面向所有 老年群体。
幼儿园与养老院结合
老年公寓代表案例：台湾老年公寓
台湾老年公寓
房屋样式 经营项目 运营方式
虽然CCRC住民在住入护理之家，所花费的医师照顾费用远高于传统社会族群。但 在门诊上花费的，却比传统社区老人低许多。此外CCRC居民对自己的寿命有较高 期望，其死亡率也低于一般人口死亡率。
4.产品形态
①.国内养老地产的开发模式
国内养老地产 开发模式
模式 诠释 产品
CCRC社区
居住护理之家
住院照顾 护理之家照顾
长期持有 单纯租用
开发资金回笼一般 长期运营
出售 单纯销售
开发资金回笼快速 一气呵成
出售与持有相结合
部分进行销售 满足老人租用
度假之用
开发资金回笼较慢 资金循环
典型案例：出售与持有相结合盈利模式
北京太阳城国际老年公寓就是较早采取了这一模式。同时还采取了“反按揭”方法和“置换” 方法。 “反按揭”即老人同意后，将老人原有房屋出租，以租金收入入住(以租换租)。 ”置换“即将原有的住房与之进行等价换房，到老人去世后，将原置换的房产折价返还继承人。
”度假养老基地“模式
开发商
超凡生态农业园占地1.1万亩，可按照一定的比例划分，
彼此间既有不同，又有关联。其中3000亩用于生态农 业，4000亩山坡地用于养老地产开发，另4000亩用于
开发旅游产业
养老地产产业
综合开发。 超凡生态农业对这部分物业持有运营，出售使用权。
生态观光、娱乐设施 餐饮、旅馆 医疗机构等
CCRC区域划分： 独立生活区 协助生活区 专业护理区 老年痴呆照顾区
CCRC社区参考点：
CCRC居民
比较
一般保守老人
住院照顾方面 天数短、次数少
在护理之家照顾方面 次数、天数多
在机构式照顾方面 居住天数较多、花费较少
平均价格贵、次数多时间长
在护理之家照顾方面 次数、天数少
在机构式照顾方面 居住天数较少、花费较多
业主购买房屋的使用权 分享综合服务区的相关服务
价格较低适用于老年群体
典型案例
居家养老
以家庭为核心、以社区为依托、以专业化服务 为依靠，为居住在家的老年人提供以解决日常 生活困难为主要内容的社会化服务。
例如：
日本以社区为基本单元，在生活区域内提供所 有服务，让老年人能够就近、便捷地享受各种 服务。 一站式，日托、上门服务、短期入住、长期居 住等服务在一个服务体内集中解决，同时有助 于保持护理的连续性，可以与其他服务机构拼 设，如老人公寓、幼儿园等。
机构式照顾
异地养老
旅游养老 度假养老 回原籍养老
候鸟养老 度假养老基地
居家养老
专业化的养老护理员 志愿者队伍
老人公寓 日托护理中心 护工上门服务
典型案例
“候鸟式”养老
老人
广东邦家公司也正在广州、长沙、海南、青岛等地选址， 拟大批量购买别墅群，筹建“候鸟式高端社区养老院”。 冬季:南方过冬
夏季:北方度假
研究框架：
part1：养老地产概论 part2：市场研究 part3：产品打造 part4：发展前景分析 part5：风险评估
part1：养老地产概论
1.养老地产概念
住宅 地产
商业 地产
混合开 发模式
服务
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有
机结合体，可以称为房地产混合开发模式。
养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的 标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居 住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
2.与一般住宅的差异性
消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”； 产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点； 社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。
所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
3.养老地产发展
形成多元产业集群
构筑复合型社区.
整体功能设计包括：CCRC社区、养生（酒店）公寓、主题
酒店（会所）、养生运动中心；主题养生谷；
养生文化学院、养生博物馆等
经营模式：向客户出售物业产权;出售会员卡
通过返本销售入住、反向抵押贷款、
房屋置换、出租原有房屋租住社区等方式。
②.国内养老地产的盈利模式
国内养老地产 盈利模式
养老地产专题研究
养老地产的定义:
对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。 借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的 地产。
养老地产发展机会挖掘:
1.人口老龄化和城市空巢家庭比例加剧，市场需求增加。 2.国内养老地产的开发供应量不足。 3.政府政策的支持。
8 养老地产开发的 大核心战略问题：
1.创新核心：在于适老化设计! 2.养老配套和服务是关键！ 3.养老地产的运作模式和运营成本应精心测算! 4.国家提出的“居家养老”政策！ 5.迅速寻找项目的核心竞争力! 6.有弹性的设置土地开发控制模式! 7.认识入市风险并设定相应的解决方案! 8.在成本及溢价平衡间选择物业组合!