房地产中介行业分析报告及其他作者：廖俊平
来源：《中国房地产·综合版》2020年第07期
作者简介：
廖俊平，中山大学岭南学院房地产咨询研究中心主任。

因为一方面要从事房地产的教学和研究工作，另一方面长期参与房地产行业协会的工作，所以我需要及时了解各种行业信息。

我了解行业信息大致有两大类渠道，一是各种研究报告，例如很多有一定规模的房地产经纪代理公司都会出分析报告，这些报告既有市场动态方面的，也有行业从业人员状况方面的;二是通过房地产经纪人的各种微信群，这些群很多都是由行业培训讲师建的，而培训讲师往往又是对行业状况了解最及时和深人的一些人。

正规的行业状况研究报告，我所在的广州市房地产中介协会定期会做，我最关心的是数据来源，如果是来自于经纪人的问卷，那么就要力求答卷的真实和准确。

同样，在看其他机构做的研究报告时，也会关注其真实性。

例如最近收到一份《2020年百万经纪人生存报告》，我比较感兴趣的是对这类问题的回答：“优秀的管理者应具备良好的门店业务管理能力”，针对这个问题，报告给出了两组回答，一组是门店管理者，一组是房地产经纪人，针对两组对象的提.问是一样的，都列举了7项能力，当然两组对象的问卷结果是不同的。

从答卷的真实性来说，这类问题的真实性是比较高的，因为属于客观评价（而不是对答卷人的自我评价）。

除此之外，因为是两组对照，所以即使绝对数据有些不真实，但两组之间的相对比较基本上是真实的（例如针对同一个问题，门店管理者的认可度比房地产经纪人更高，这就足以说明问题了）。

如何设计问题，这也是我非常关注的，我经常会让协会的研究人员参考别人的问卷设计，学习那些设计精妙的问题;同样，我也会注意让他们避免别的问卷一些不够合理的问题。

例如针对房地产经纪人学习渠道这个问题，这份报告中问卷设计的答案有：
行业内的线上课程或学习平台
公司内部的线下开课
社群、公众号学习
公司内部的线上课程
行业内的线下公开课
显然上述5个途径并不能涵盖所有的学习渠道，得出的调查结论就会有偏差。

再比如说“经纪人的每日学习时间”，报告中对这个问题的调查结论基本上也是只能大致参考，因为几乎没有人会准确记录自己的学习时间，并且多数人可能会在填写时间的时候掺一些水分。

相对这种书面的分析报告，平常经纪人在群里的言行可能会更真实。

前两天在一个将近500人的大群里看到有人发信息，预告某“房地产中介教父”的讲座，随即就有人出来说这人怎能算得上教父。

发信息的人很激愤，说这个教父称号不是自称的，是听讲座的经纪人公认的。

随后双方相互攻讦，言辞激烈程度不断上升。

这或许恰好反映了某些经纪人群体的真实状況：
一是修养不够，一言不合就能破口大骂;
二是眼界不够，见得少，就可能把眼前所见的山丘当做了高峰;
三是词汇不够，比如原本或许并没想表达“教父”这层意思，但不知道还有别的词可用。

这样分析这么个小事，并不是吹毛求疵，而是这些现象总体是比较普遍的。

现在已经有越来越多的高学历年轻人加入房地产经纪人行列，这不光是-些房地产经纪企业以此作为自己企业的特点，也不光是我注意到了，很多行业外的朋友也注意到了这个现象，很多经纪人是还是名校毕业生。

大学生特别是名校毕业生的综合素质肯定会高出一截，但也不可一概而论，在这个行业浸淫经年，我当然也见过顶级名校毕业的同行说话之偏激、逻辑之混乱，境界比，一般从业人员不会更高。