经营性物业抵押贷款业务指导意见
试行
第一章总则
第一条依据中华人民共和国商业银行法、中华人民共和国担保法、贷款通则、“三个办法一个指引”、我行公司授信业务管理办法、我行授信押品管理办法、我行授信押品操作细则等,特制定我行经营性物业抵押贷款业务指导意见下称“本指导意见”;各分行应遵照本指导意见,分行自行制定的实施细则以及国家相关部门、监管机构和我行有关规定,规范开展经营性物业抵押贷款业务;
本指导意见所称经营性物业抵押贷款是指本行向符合条件的法人发放的,以其合法拥有产权的经营性物业作为抵押物,还款来源包括但不限于抵押物业的自营、出租等经营性收入的贷款;该等经营性物业是指已完成竣工验收并投入商业运营、具有独立产权、经营性现金流量充裕、还款来源稳定的商业和工业用房,包括写字楼、综合性商业设施商场、商铺、专业市场、四星级含以上宾馆酒店、标准化工业厂房等;
第二条本行开展经营性物业抵押贷款业务应遵循以下原则：
一“统一授信”原则;经营性物业抵押贷款业务按我行对公客户一般风险业务流程审批,纳入对该客户的统一授信管理;
二“分级授权”原则;我行对经营性物业抵押贷款按照授信主体区分为房地产企业和非房地产企业进行不同授权;各分行必须在我行公司授信业务授权权限范围内办理经营性物业抵押贷款业务,未经授权不得办理;
三“责权分明”原则;办理该业务的各环节工作人员应严格按照部门职责和分工办理经营性物业抵押贷款业务,实施该业务的动态管理和流程控制;
四“合规经营”原则;经营性物业抵押贷款业务应遵守监管部门的有关规定,严格进行贷款用途合规性审查,防范合规风险;
五“总量控制”原则;各分行办理经营性物业抵押贷款业务应符合我行的信贷政策和有关调控管理的规定;
第二章基本准入条件
第三条经营性物业抵押贷款的借款人应是经有关主管部门批准、当地工商行政管理机关核准登记并发给企事业法人营业执照、实行独立经济核算、具有法人资格的实体,并具备以下基本准入条件：
一借款人具备与抵押的经营性物业相关的自营、出租等经营许可范围;
二近三年的经营和财务状况良好,管理规范,具备还本付息能力;如果借款人为新成立的企业,其母公司应符合该项条件;
三借款人及其母公司或实际控制人以往资信情况良好,无不良记录;
第四条经营性物业抵押贷款应满足以下基本条件：
一该项抵押物业可产生稳定的自营收入或租金收入;在贷款期内,借款人从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流可覆盖我行贷款本息;
如果借款人是我行的战略客户,贷款期内从抵押物业获得的所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流应能覆盖我行贷款本息的80%以上;同时要求必须先落实其他补充还款来源,确保按期足额还款;
如贷款期内抵押物业全部或部分转为销售,需将销售方案报原授信审批机构审批;原则上,如销售款或申请人其他自筹资金能够按照足额偿还我行贷款本息的,可同意销售,但必须在注销抵押登记前足额偿还我行贷款；如无法足额偿还全部贷款本息,则须重新上报审批授信方案;
二抵押物业的产权人借款人与经营人为同一法人的,借款人须书面承诺抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等业务在我行办理,并接受我行对物业经营收入、支出款项的监管;借款人须在我行开立销售收入/租金收入等监管账户,签订最高额质押合同和应收账款质押登记协议,并在人行应收账款质押登记系统中进行登记公示,确保贷款期内借款人从抵押物业经营取得的收入全部质押给我行;
贷款期内,借款人从抵押物业经营取得的相关收入均须进入监管账户管理,所有收入在扣除必要的成本和税费支出后,剩余现金流必须优先用于归还我行贷款;
三抵押物业的产权人借款人与经营人非同一法人的,经办机构须详细核实委托经营方式、委托经营期限、经营收入管理和分配等,确保贷款期内经营权和经营模式的稳定,确保产权人借款人从抵押物业取得的所有收入按前述第五条第二款要求执行;
产权人借款人和经营人须同时承诺,抵押物业的所有权和经营权发生变动包括但不限于转让、投资、质押、股东变动等,须经原授信审批机构审核同意或提前结清贷款;
四针对抵押物业设立的抵押、应收账款质押、收入账户监管等事项,必须告知全部承租人和经营人;
五抵押物业应办理相关财产保险,保险第一受益人为我行;
六如果组成银团贷款,应按我行银团贷款业务管理办法2010年版操作;
七满足我行规定的其他贷款条件;
第三章贷款用途、期限和利率
第五条经营性物业抵押贷款只能用于借款人经营范围内合法合规的资金需求,必须符合国家法律法规和相关行政主管部门、监管机构以及我行的各项制度和规定,不得流入违规领域;
第六条借款人为房地产开发企业的,贷款只能用于抵押物业除资本金以外的建设投入,资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金比例的要求;如该项建设投入已由银行开发贷款或股东关联方借款解决的,则贷款资金可以用于替换抵押物业建设前期除资本金以外的银行开发贷款或股东关联方借款;其中用于偿还股东关联方借款的贷款资金,严禁被股东关联方用于支付土地出让金或其他违规领域;
第七条合理确定贷款期限和还款方案;贷款期限原则上最长不超过10年,按现金流测算情况制定合理的分期还款计划争取均衡还款,至少每半年还款一次;
第八条贷款利率按我行相关规定和市场价格确定;
第四章抵押物
第九条借款人向我行申请经营性物业抵押贷款时,应提供与抵押物业相关的批文、产权证、资金投入证明、相关合同、审计报表、物业出租和其他经营收入证明等各项资料;
抵押物业需具备以下条件：
一抵押物业必须已完成竣工验收,并已投入商业运营,其剩余使用期限原则上不少于15年;
二抵押物业已取得或能够取得独立的房屋所有权证和对应的土地使用权证两证合一地区的房屋所有权证须包含对应的土地使用权;抵押物业土地使用权须为出让方式取得,土地使用权人与房屋所有权人一致;抵押物业实际用途与土地规划、建筑规划用途一致;
三抵押物业须位于我行机构所在城市、成熟的商业区内,状况良好,可单独处置,具有良好的变现能力;其中标准厂房除满足上述条件外,还必须位于经国家有权审批部门批准设立的国家级和省级开发区内;
第十条放款前已取得房屋所有权的,须办妥房屋所有权含对应土地使用权抵押登记后方能放款,抵押率按我行相关规定执行;
如放款前未取得房屋所有权证,在满足以下四项条件的前提下,可先办理在建工程含对应土地使用权抵押登记,并在我行允许的期限应不超过当地房管部门规定的办证期限内办妥房屋所有权抵押登记;授信审批机构应在授信批复中对我行所能接受的房屋所有权抵押登记办理期限予以明示;
可先办理在建工程抵押登记须满足的四项前提条件为：
一抵押物业符合前述第十条第一、二款之规定；
二当地可办理完善的在建工程抵押登记；
三在建工程抵押转房屋所有权抵押的过程中无悬空期；
四抵押物业办理房屋所有权证所需支付的税费已全部支付完毕;
放款前未取得房屋所有权证,且不能满足上述四项条件的物业,不得接收为
我行抵押物;
第十一条抵押物业须由我行认可的独立第三方房产评估公司出具评估报告,确定抵押物业的价值;
第十二条分行应对抵押物实地走访,了解周边市场环境和商业氛围,现场检查抵押物业的经营和使用情况,判断评估价值是否合理及可变现能力;对评估价值虚高、变现能力弱的,应审慎接受为我行抵押物业;
第十三条调查抵押物业未付款项,对有未付土地费用、取得产权所需应付未付税费、应付未付工程款未到期的质量保证金除外等情况的物业,不得接受为我行抵押物;
第十四条对有未经有权部门批准进行改建、超建或未按规划使用等情况的物业,不得接受为我行抵押物;
调查抵押物业是否有司法限制,对有已被抵押给第三方、依法查封、扣押或监管等情况的物业,不得接受为我行抵押物;
第十五条贷款期间,根据抵押物业实际情况制定合理的定期回访制度;对市场价值下跌明显的抵押物业,应要求借款人追加其他足额有效的担保方式或加速归还我行贷款;
第十六条对抵押物管理未提及的相关要求,按照我行授信押品管理办法和我行授信押品操作细则执行;
第五章附则
第十七条经营性物业抵押贷款业务流程、审批授权、放款操作、贷后管理、各岗位职责分工等均按我行公司授信业务现行各项规定执行;
第十八条对于本指导意见中未尽事宜,各分行应在本管理办法的框架内,结合当地相关管理制度和市场特点,制定具体的实施细则;
第十九条本指导意见由我行股份有限公司制定、解释和修订,自发布之日起执行;。