三亚房地产市场分析一、市场三亚房地产现状三亚为著名的旅游城市，风景优美，资源优势十分明显，因此在三亚，几乎所有的房地产开发商都是以水景为主题来包装项目。

经历了九十年代海南房地产泡沫经济灾情之后的三亚房地产市场，在21世纪曙光初照之际，终于伸展着身形，渐渐复苏了。

近年来，三亚市加大旅游城市景观环境整治、建设力度，进一步开拓国内外旅游客源市场，调整城市建设规划，是三亚房地产业复苏的重要契机。

而对烂尾楼盘和积压商品房的铁腕处置，震撼并刺激了房地产投资活动，使得当地房地产市场受投资推动出现升温。

九十年代海南房地产泡沫灾情之后出现的绝对低价位，吸引了相当数量的国内外人士到三亚进行异地置业，并带动了本地客户的置业活动。

在同等或相近的价格条件下，临海楼盘和毗邻城市景观较好区域地段的楼盘有着天然的竞争优势。

据有关部门统计，2004年1月—4月，三亚房地产销售火旺，销售面积40万平方米，与去年同期相比增长了52%。

在三亚购置旅游房产用于度假和投资，已成为国内旅游的一种时尚，三亚正成为理想的第二居住地。

Ø 户型特点三亚在售的商品房中，尽管海景房价格节节攀高，但是一直非常走俏，且时有“缺货”的现象。

而25平方米至80平方米的中小户型房最受追捧，多是被外地人买来用以度假之用。

大户型购房者主要用于度假、投资，一般都集中在临海地段，约占21%。

40平方米以下的小户型也有较大的需求，大多数是用于家庭旅馆等。

Ø 环境取向在住宅环境上，三亚的一线海景商品房受到热捧，65%的购房者首选海景，另有26%的购房者选择生活配套完备的小区房，选择市中心居住的不足10%。

Ø 信息来源据调查，43%的购房者信息来源于朋友介绍，成功个案的榜样效应十分明显，往往出现一个客户带动一群客户的情况。

27%的购房信息来自旅游，许多游客度假成房东。

另外一部分购房者信息来源于报纸、网络等媒介。

Ø 品种单一在欣赏着三亚美好景观的同时，也叹息三亚在商业上显得并不完善，除了饮食行业以外，在三亚找不到比较完善的购物中心，商业化的单一性使三亚显得缺乏活力，许多人来三亚似乎更多的是度假和休息。

在这样大环境的影响下，度假村、酒店式住宅充斥着整个三亚的房地产界就不足为奇了。

主题单一、格调单一、售楼方式的单一都是三亚房地产的一个明显的弊端，一哄而上也是导致三亚房地产时涨时落的一个关键因素。

二、发展三亚88年规划为高新技术产业和旅游业为主的热带风景旅游城市，94年规划为热带风景旅游城市，海南南部中心城市，99年规划为国际性海滨热带风景旅游城市。

目标是将在2010年城市人口达到71~79万，城市建设用地52平方公里。

规划的总体思路是山、海、河、城为主干，突出南部风光特色，重点搞好：三湾、三山、两河、四景点。

其中亚龙湾为面向国内外客户的海湾；大东海湾为主要面向国内客户的海湾；三亚湾为面向本地客户的海湾。

主要区域规划布局强化风景性城市职能，以三亚湾为主的带状布局。

旧城以商业为主，越川为新行政中心、田独为亚龙湾后勤保障基地、荣根为居住区域、海坡为旅游度假区域、荔枝沟为高新农业和相关科研区域、亚龙湾为热带风光为特色的国际一流避寒旅游胜地。

三亚的发展一切以旅游为主，三亚房地产的发展同样离不开旅游，因此，三亚是岛外客购买为主体的房地产市场。

没有岛外客，市区人口仅13万多人的三亚几乎没有开发房地产业的必要。

即便是普通的商品房开发项目，70％至80％的买主也来自岛外。

20世纪90年代初，到三亚炒楼就是淘金。

持续仅二三年的开发热潮之后，三亚房地产成了烫手山芋。

近一两年，一些房地产开发商重新把目光移向这里。

近几年，三亚房地产投资增长大约9倍，35幢停工多年的“烂尾楼”已经或正打算“穿衣”。

三亚房地产似乎重新开始有戏。

总结三亚的六大优势，分别是：Ø 中国唯一热带滨海旅游城市。

Ø 联合国公认最适合人类居住的城市，SARS以后，海南无疫区的健康生态环境获得广泛认同，继20 02年获得“中国人居环境奖”之后，三亚再获建设部颁发的2003年“中国人居环境范例奖”。

1998年世界1 58座城市的大气环境质量检测中，三亚排名世界第二，仅次于古巴的哈瓦那。

Ø 长寿之乡，据统计，三亚人均寿命超过80岁；在长寿之乡建康复中心。

Ø 最好的康复中心，许多疾病在这里可自然康复，三亚被称为天然大氧吧，负氧离子比北京高8倍，对心血管病、高血脂患者有较好疗效。

Ø 天然大温室。

年平均气温25.4摄氏度，月平均最低气温17.4～21摄氏度，全年日照时间2563小时。

Ø 丰富的海岛旅游资源。

三亚的空气、阳光、海水、沙滩，是这个城市最为傲人的资源。

靠着这些已经越来越稀有的自然资源，目前三亚旅游度假房地产已经发展得如火如荼。

购房者目的：Ø 短期休假：购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休闲地，购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲置。

住户像候鸟一样在三亚和原居住地之间穿梭。

小区70％至80％的商品房被外地人买走，住户每年最多在这里待上四五个月，他们离开后，房子交由小区物业公司统一管理。

Ø 养老：岛外退离休人员及一部分高收入者。

Ø 投资置业：一部分人认为目前三亚房价低，有较好投资收益。

发展状况：Ø 最近两三年，三亚游客数量一直以两位数增长。

在三亚酒店客房目前尚未供不应求。

独特的市场需求，使三亚的旅游房地产业，产权式酒店、产权式公寓楼成为近一两年三亚房地产投资的热点。

Ø 据三亚市有关方面介绍，三亚湾将建高档次康复中心。

三亚卓达集团将在投资的兰花温泉度假村建中国中医中药博物馆，并将在三亚投资建设疗养基地。

Ø 市场的需求同时带动了停缓建工程的处置，闲置多年的“半拉子”开始“复苏”。

去年10月，三亚开始对第一批共68宗停缓建工程进行处置。

不但原业主纷纷前来办理续建手续，还吸引了大批想购买停缓建工程的开发商。

现已有35宗可进入施工阶段。

Ø 城市环境的不断改善使三亚的自然地域优势更为突出。

近一两年，三亚投资数亿元资金用于改善城市环境，全市新增绿地80余万平方米，一批市政工程将在年底前陆续完工，这里的休闲度假房地产发展创造了良好的大环境。

注：日前，海南三亚市房地产交易市场提供的一组数字让业内人士大吃一惊——仅“非典”时期的５月份上半月，三亚市就销售商品房６２８套，建筑面积６．３３万平方米。

“碧海蓝天”、“兰海花园”等已开发的一期楼盘基本售罄，其中光衍宏公司开发的“现代城”在这半月内就售出１０９套商品房。

一时间，各家房地产开发公司的楼盘售楼处车水马龙，好不热闹。

三、风险Ø 主题单一化：三亚房地产这几年已经走出楼市低迷的阴影，但并不能说三亚不会再次走进楼市阴影。

经过市场调查表明，三亚的房地产市场和规划都主要集中在沿海一带，各家项目都以海以及酒店式投资住宅等理念来吸引客户，沿海著名的海阔天空、阳光海岸、凭海临风、夏日海岸、碧海蓝天等无一不是海的主题，无一不是酒店式投资住宅。

除了海以及酒店式投资住宅似乎三亚没有其他的诉求点了，厦门和三亚都是临海城市，也是属于海岛型城市，但厦门多样化的诉求点明显超过了三亚。

Ø 失衡发展：结合目前全国的市场需求和实际的销售情况，我们可以看到三亚的房地产正处于一个过分乐观的盲目投资和失衡发展的状态，以之前的经验告诉我们，根据目前市场的状况，如果照此发展，我们可以断言，三亚的房地产将出现严重的供大于求，一哄而上只能造成最后的“崩盘”，之前海南出现“烂尾楼”现象就是一哄而上的结果。

因此我们在选定项目发展方向和主题上必须甚之又甚，力求有效的规避同质化所带来的风险。

Ø 准备不足：由于三亚的人均收入等方面的影响，本地市场日渐式微，岛外购房者的大量涌入，海南房地产已经步入一个新的时代，即由岛外市场主导的时代。

“岛外时代”的到来，决不只是客源的简单变化。

岛外市场有岛外市场的特点，这些特点决定了房地产的开发、营销、物管等都要进行相应的改变。

简单的建房、卖房已经行不通了，开发商必须对项目进行精确的定位和营销策划，使楼盘具有鲜明特点和品位，这样才能形成客源的向心力。

而在这方面，海南的开发商明显准备不足。

Ø 对海南发展缺乏了解：现在见到的房子，很少有专门针对岛外人士需要而特别打造的，大多与普通的城市居民住宅无异。

那些在“半拉子”基础上建起来的房子，户型结构不合理、建筑质量差、没有环境、没有配套，既便是那些新建设的小区，也是低水平重复开发的多，房子的质量和品位不高、户型设计过大、配套设施及服务有限等。

这样的房子，可以糊弄一部分“冲动性″的买房人，但不可能吸引住那些理性的购房者。

销售方面，虽然很多开发商都意识到“要走出去”，但具体怎么做，大家却没有一致和有效的办法，到目前为止还是各自为战，使海南房产在岛外的影响力很有限。

实际上真正了解海南房地产的人还是不多，就是一些业内人士也缺乏对海南房地产的了解。

Ø 总结：因此，对于海南的开发商而言，现在首先要做的就是多用些时间和精力认真研究岛外购房者的需求，在此基础上再进行个性化定制开发。

其次是增强合作意识，走大开发（大社区）、大物管和联合对外销售之路。

再次是做好打持久战的准备，以优良的品质和尽善尽美的服务去赢得客户。

只有这样，岛外市场才能真正做大并且持续繁荣。

由于三亚的房地产的发展状况目前正处于以雷同的卖点，相同的诉求来被动的吸引买家，同时又很大程度上依赖与固定客户群体和严重依赖旅游季节的一种状况，考虑到市场的竞争和对未来市场发展的一种前瞻，如若在以此种方式开发项目将在将来的市场上面临极严峻的挑战，竞争性大，风险极强，因此引进国内乃至国外的先进模式和策划方式将是十分必要的。

根据对旅游性房地产市场的发展过程的研究，我们可以看到，必须以旅游业的多样性来替代原有的单一性，发展以新的旅游卖点（如新式固定式娱乐、或消费型旅游卖点等一些季节性低同时客户推广面大的方案）项目来带动房地产将是在当前三亚市场突围的一个好的方向，也应该代表了未来一段时间内的发展趋势，符合三亚发展的需要。